阵地｜调控又来了，房价还会跌吗？
文 / 原石
两会结束，调控加码。
3月17日晚，四大一线城市中的北京和广州接连出台新的楼市调控政策，把新一轮的楼市调控推向高潮。
至此，今年的楼市已基本定调：千方百计维持市场稳定。所谓市场稳定，即不可过快上涨，也不可大幅下降。这其中的度，也许就要各地自行体会和把握了。
今年楼市“稳”字当头
此前一天，去年楼市最火的城市之一南京，已经在去年的调控政策基础上进一步加码，对南京户籍家庭全面限购第三套住房，而非户籍居民限购范围则扩大至高淳、溧水、六合三区。
每年的两会，都是当年楼市政策走势的“指南针”，今年也不例外。
一些城市为了积极表态，甚至在两会开始之前就抢着出台了调控政策。比如河北省涿州市，早在3月1日就率先出台楼市调控政策，紧随其后的，是河北省保定市下属的涞水县，以及浙江省会杭州。
比较引人注目的是广州，3月17日，广州连夜发布加码楼市调控通知，外地人购房社保年限由3年变为5年，同时执行“认房又认贷”，二套房首付最低比例高至70%。此外，广州单身居民(含离异)限购1套住房。
国务院总理李克强5日作政府工作报告时就指出，2017年重点工作任务之一，是因城施策去库存。所以，全国各地出台楼市调控政策以表决心成为今年两会期间的常态。
据不完全统计，3月1日以来，全国已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。与去年调控主要针对部分过热的一二线城市不同，这一轮加入限购行列的，除了热点一二线城市，还有部分受一线城市外溢效应影响的三四线城市，如河北涿州和浙江嘉善等。
此时，距离去年国庆的上一轮调控，还不到半年。半年内两度对楼市进行调控，可见中央对稳定房价，稳定市场的决心之大。
那些“有资格”调控的三四线城市
去年还处于去库存压力中的三四线城市，今年居然也成为被调控的对象，真是此一时，彼一时。
不过，并不是所有的三四线城市都已摆脱了去库存的阴影。那些“有资格”加入调控大军的，是那些环一线城市的三四线城市。比如，在这一轮调控首当其冲的河北琢州，河北张家口、浙江嘉善、江苏连云港等城市，都是北京和上海周边的三四线城市。
由于北京、上海房价快速上升，同时又受去年严厉的限购政策影响，导致部分刚需自住需求溢出，炒热了这些城市的楼市。
尤其是张家口，受北京购房需求外溢影响，又有举办冬奥会的利好，吸引了大量投资客入市，短时间内出现成交大幅增长，以及房价连续上涨的市场状态，调控在所难免。
距离上海约一小时车程的浙江嘉善，2016年楼市共成交商品房22202套，同比上涨73.1%。其中住宅成交19344套，占总成交量的87.3%。嘉善房价涨得最快的时候是去年6〜10月，近4个月的时间，新城区的新房价格都几近翻番。以孔雀城为例，2016年3月该项目开盘均价为6500元／平方米，到今年2月，这一价格已达到12000元。
其实，这已经是3个月内嘉善第二次调控，上一次是去年12月21日，而且是浙江省第一个进行限购的县，也是上海周边继江苏昆山后第二次加入限购的三四线城市。
从未缺席的一线
具有标杆意义的四大一线城市，从来都不会缺席每一轮调控。去年国庆期间，深圳和上海是市场焦点，这一轮的调控加码，北京和广州则主动表态。
北京新政要求：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”
这是全国最高的二套房首付门槛，没有之一。北京确实压力巨大。这个压力，不仅来自于最近几个月以来一直持续火热的二手房市场，还有居高不下的房价，以及供应持续减少的土地。
2月21日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》。今年北京市计划供应3900公顷，相比去年计划减少200公顷，其中商品住宅用地计划安排260公顷，单列自住型商品房用地83公顷。保障房用地供应仍为350公顷，与去年持平。
光看这些数据可能没有什么感觉，如果将大家都非常关心的商品住宅用地的规模与之前进行纵向比较，差距就非常明显了。北京房地产住宅用地的供应规模已从2011年的2550公顷下降到2017年的610公顷，同比2016年的1200公顷减少近五成。
今年北京260公顷的商品住宅用地计划，意味着什么？意味着比去年减少了七成的供应。
北京的房价呢？国家统计局数据显示，北京2月份二手房环比增幅为1.3%，同比增幅为32.2%，环比仅次于广州和厦门，同比仅次于合肥，所以，北京出了全国最高的二套房首付比例，可谓是用心良苦。
至此，北上广深四大一线城市的限购、限贷政策，都已到了几乎没有再度加码的空间的地步。
是时候该好好思考一下，到底应该采取什么措施，才能有效调控了。
从去年到现在，调控还在不断加码，但效果并没有完全显现。事实上，去年国庆的调控之后，各地都应该加强供应，以缓解供求压力，但是并没有一个城市采取了这个最能够解决问题的办法，反而由于限价的缘故大量新盘预售证受阻影响了供应，导致边调控边热销的“奇葩”景象！
对于三四线城市，虽然个别城市阶段性也需要“调控”，但归根到底还是应该依靠市场化手段来调节市场，对于这些城市加大土地供应缓解供求矛盾要比一二线城市容易的多，所以面对楼市的上涨，三四线城市也不应草木皆兵，处之坦然才能应对有序。