1-10月销售面积增速由负转正，开发投资仍保持两位数增长

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2019年11月14日上午，统计局公布了前10月全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，当前楼市虽有降温趋势，但是指标层面不必过分悲观。

具体数据来看，1-10月商品房销售面积133251万平方米，同比增0.1%，增速今年以来首次由负转正。全国房地产开发投资109603亿元，开发投资额同比增速虽然比1-9月份回落0.2个百分点。但依旧保持着两位数的高增长，同比增长10.3%。除此之外，新开工、土地购置面积等数据均有向好趋势。

“金九”爽约 “银十”整体持稳

首先看一下销售情况，“金九”爽约，“银十”整体持稳，10月单月销售面积、金额虽环比齐降，但同比依旧保持小幅微增态势：销售面积14072万平方米，环比降19%，同比增1.9%；销售金额12926亿元，环比降20%，同比增9.7%。近期月度同比增速变化在小幅波动中趋稳。

而从1-10月累计数据来看，面积、金额累计同比增速均保持着小幅回升态势，值得关注的是，商品房销售面积增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。其中东部地区商品房销售面积52415万平方米，占比全国39%，是主导支撑；东部和东北地区销售面积虽同比齐降，但降幅均有收窄趋势。考量到年末将至，房企业绩冲刺在即，供应放量也会一定程度上带动11-12月成交的稳步增加，同时受去年基数较低的影响，全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。

开发投资额增速高位维持

本月全国房地产开发投资额小幅回落，10月单月开发投资额11594亿元，环比下降13.61%，同比增长8.76%，从累计数据来看，开发投资额增速高位维持：2019年1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。就目前的市场情况来看，预期年内的开发投资额增速仍将维持两位数增长，虽然整体金融环境趋紧的背景下，房企资金层面相对紧张，一定程度上抑制了其拿地投资的积极性；不过受去年低基数的影响，这部分负面效应也将被抵消。

地价下降房企迎来拿地窗口期

新开工这块大家同样比较关注，虽然10月新开工面积为19927万平方米，较上月小幅回落3.14%，不过从累计数据来看不容乐观，1-10月房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，增速加快1.4个百分点，房企的新开工热情还是有所回升的。

而从施工、竣工等指标我们也不难看出端倪，1-10月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长9.0%，增速比1-9月份加快0.3个百分点；房屋竣工面积虽下降5.5%，但降幅持续收窄了3.1个百分点。种种迹象均表明房企正在加紧工期，加快资金回笼速度。

而从土地购置面积来看，降幅有收窄趋势，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9个百分点。一方面随着楼市转冷，年末将至，对标去年，房企的拿地态度依旧审慎；另一方面自7月以来，房企的拿地积极性还是有了稳步回升，降幅不断收窄，总体好于2019年上半年。

从未来趋势来看，虽然房企资金面承压，但目前地价已然有了一定程度的下降，部分热点城市也出现了拿地窗口期，预期未来1-2个月土地购置面积累计增速降幅仍有收窄趋势。

指标层面还是保持高位

可以看出，虽然当前楼市虽有降温趋势，但是指标层面还是继续保持高位，我大体有如下几点结论：

一是当前销售面积累计增速已经由负转正，按历年规律，12月都将有一轮放量，2019年全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。

二是全年开发投资额仍将保持两位数以上的增长，即便下行跌幅也不会太大。

三是从土地购置面积来看，近几个月来整体降幅都在收窄，下半年明显好于上半年，不过纵观全年，房企资金面趋紧的背景下，整体土地成交量大概率不及去年同期。

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