如何在区域内选择性价比最高的房子
其实，如若真的抽丝剥茧、穿越迷雾，不难发现个中的真谛。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
在经历了一番波动与调控之后，郑州房地产市场渐回理性，而购房者的选择似乎也多了起来。而如何选择性价比高的房子越来越被人重视。
有人说，买房子就是买未来，即使在配套还不完备、交通出行也不是十分便利的情况下，但因区域发展空间巨大而支撑着楼盘未来具有很强的增值能力。
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买哪里的房子
让一位网友抓狂
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杨中伟为在哪里买房一事，最近很纠结。
按照现在手上的现金盘量，虽然有购房资格，却没有办法买在自己中意的郑东新区，甚至连老城也没有能力买，郑州周边的县市也纷纷加入了限购，仅有的购房指标却不知道用在哪里。
杨中伟说，根据自己工作的区域半径，感觉选择南龙湖是比较合适的。
原因有两方面：
1、是自己和女朋友都距离南龙湖区域比较近，到达的时间如果开车都在二十分钟内，就算坐地铁也很方便；
2、自己现在的资金再借一点的话就能够很容易在南龙湖区域买套120平方米的房子了。
其实，杨中伟从过完年就开始看房子了。当看过《地盘》在3月18日推送的关于三郊县要限购的分析文章《中牟、荥阳、新郑：限购的靴子会不会落到你们头上？》（点击进入阅读），就在决定购买某个项目时，不巧却在郑州某自媒体上看到一篇文章，大概意思是说购买开封西和平原新区的房子可能成为填坑的炮灰。
杨中伟说担心自己成为那样的炮灰，所以就没有下手。
大家都知道，我几乎不看别人写的文章，只看政策与数据，免得别人的观点影响到自己的判断，所以自然就对这篇文章没有一点印象。
当时，我就去扒拉出这篇文章看了里面标题，然后想起著名的房地产投资人“特姐”貌似在前不久写过类似的文章。
作为清华房地产金融专业毕业的硕士，又有着美国著名房地产投资公司工作经验的特姐在房地产分析方面具有国际视野，我就去翻看了一下特姐的朋友圈，发现一篇她发在6月7日《港股那点事》上的一篇标题为《中国房地产泡沫不会破，但要卖掉全世界最贵的郊区》的文章。
文章中，特姐拿美国纽约、旧金山、中国香港、英国伦敦、日本东京等国际大都市核心区与郊区的房价倍数做比较，得出了在中国郊区房价与核心区房价相差太少，郊区房价被高估了的结论。
比方日本东京都有23个区，其中中央核心区均价人民币35万多元/㎡、千代区32万多元/㎡,而最便宜的还不到2万元，远郊是核心区的近18倍。
这个问题我们在她的群里讨论了很久，对她比照国外的市场来分析与推导国内市场，我是始终持相反态度的。
存在即合理。
在中国一线城市，核心区的房价一般是远郊的3-5倍左右，这是不是意味着中国也要达到像日本那样的比价呢？
显然现实并非如此。
目前，北京核心区房价10万元/m²左右，而最远的区域房价不到3万元/m²；5月上海最贵的静安、黄埔、闸北、徐汇四区房价都在11万元/m²到13万元/m²左右，而最便宜的金山、崇明、奉贤也在2万元/m²到2.4万元/m²之间，这些都远远低于东京的比价。
比价上也只是在5倍左右，这在中国是现实。
正是纠结于此，杨中伟最近和我私信聊了十来次。
最终，在我和他谈了郑州的历史及未来的发展规模以及轨道交通之后，他才于上周在南龙湖的水榭华城定下了一套中意的房子。
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买房就是买未来
置业要有前瞻性眼光
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什么叫以发展的眼光看？
92年上大学那会儿，郑州是这样的，南边到航海路，但是航海路两侧都是庄稼地的，西边就是到六厂附近，101路电车西边的终点站就是六厂；北边的农业路以北就是庄稼地，动物园对面的建业凯旋广场和正弘城的位置就是农科院的试验田，101路电车东边的终点站是肿瘤医院。
说了这些，明白城市是怎么发展的吧？
另外一个故事：周一中午，在郑州的一个群里聊天，大家由国家中心城市谈到未来的房价，我把这张日本的房价贴出了后说，如果比照东京，北京、上海的房价还有很大空间：
看看东京我们就会知道我们房价依然有不小的上涨空间，也许超出大家的想象。
后来一位建业的朋友说确实如此，就像当初大家对郑东新区的看法与当下差距巨大。
当初，建业森林半岛卖5000元/㎡左右，联盟新城卖4000元/㎡左右，他毫不犹豫地选择了森林半岛，而根本没有考虑联盟新城。而现在的情况如何，不用说了吧。
大家要知道，虽然都升值了，但是升值的幅度与居住环境还是差别巨大的。
从这些事例来看，置业南龙湖不能仅看到现在，更要看未来，远看五年、十年甚至更长时间。
百年前的郑州还叫郑县，即便是1956年河南省委省政府从开封迁过来时紫荆山与河南饭店附近还是庄稼地，而人口仅不足12万，这就是历史状况，透过历史更要着眼未来。
在郑州，包括南龙湖、中牟及荥阳这些地方，其实未来的城市配套是没有问题的，即便是按照郑州过去10年来平均每年23.6万人的增幅，郑州将会在2030年成为1500万人的城市；如果按照胡葆森先生的预估，到2030年这个时间节点郑州的人口会到2000万左右。
这就意味着，在人口翻番的情况下，郑州将会成为建成区面积1000平方公里以上的城市，现在只有530多平方公里，也就是说郑州未来城区面积几乎还要增加一倍左右。即便是现在，我们不妨看看从商业中心华润万象城到南龙湖的距离。
数据都在图中，这里就不多费口舌了。
另外，郑州未来的地铁系统是非常发达的，这对于城市价值外溢的区域来讲，无疑是重大的利好与支撑。下图是最新的郑州地铁系统：
在这张未来郑州地铁的规划图上，我们看到，未来到上街、及机场东南十公里都会有轨道交通。
而处于港区与市区之间的南龙湖成为承接市区与港区的重要节点。
在南龙湖区域我们看到，除了已经通车的2号线外还规划了9号、11号、16号、17号、20号，一共有6条地铁线路经过该区域。
不言自明，该区域未来的交通是没有问题的，因交通带来的区域价值也将显而易见。
所以，无论从郑州城市发展历史的回顾还是对郑州城市未来人口及城市轨道交通的规划来看，随着政策利好的不断叠加，选择南龙湖正成为置业者的价值洼地。
现在堵车日益严重的郑东新区，在2013年时还被美国的《纽约时报》列为鬼城，有所谓的经济学家为了自己出名列举100个鬼城，把郑州排在鄂尔多斯后面，居然排名第二。现在的情况，大家都非常清楚了吧？
从不同的纬度来衡量，无论是南龙湖还是中牟、荥阳这些能够地铁通达的地方，其未来的发展都是值得期待的，虽然当下在某些方面还有一些不足，但依然无法掩盖一个区域正在壮大的未来。这就是瑕不掩瑜嘛。
既然在南龙湖区域买房没有问题了，该如何在该区域找到一个性价比最高的项目呢？
3
买房不仅是买空间
更是买一种生活方式
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下午在一个群里和一群人聊天，有个新郑的朋友说要买市区的回迁房，争取大家意见，做为长期生活的置业行为，我给出了四条原因不建议购买：
1、容积率高；2、质量差；3、生活习惯不同，融不进；4、不屑融入。
对于每一个首次购房的人来说 ，购买房子需要考虑的因素很多。我一贯坚持的观点是要根据自己最大的能力买最好的社区，因为好的社区是有诸多因素存在的：
一是大环境，这个大环境包括自然环境和人文环境。在同一大环境之下，还要选择品牌开发商或者负责任的有实景展示且口碑好的项目。不同的开发商有不同的价值标签。所以大家会在现实中看到，同样的地段的相邻楼盘，因为开发商或项目品质的不同售价差距不小。
这些都是外在因素，还有极为重要的就是项目经济技术指标。
我一直认为，要想住的舒适，容积率是不能超过3的，一旦超过了3，就很难谈到居住的舒适性了。
一个简单的通用的指标一般是这样的：
独栋别墅的容积率很少有超过0.3的，如果超过了其舒适度就很难保证，而联排和叠加也不能超过0.6，多层的容积率最高不要超过1.5，小高层容积率不能超过2.2，而高层容积率不能超过2.5，其余的就不用说了，只有这样的经济技术指标才能居住起来舒适。
随着城市的发展，人口的增加，住宅楼只会越来越高，在将来高楼耸立的城市里，小高层以其自身的特色优势，注定了其高舒适度。或许，你今天选择的小高层，就是今后城市住宅的绝版,更别说是花园洋房了。
写到这里，我再次想起了给前文那位朋友推荐水榭华城的原因。
之所以推荐该项目，我是基于以下理由的：
在该区域，有的项目比该项目贵，有的项目比该项目便宜1000出头，但是经过对该项目的认真了解后发现，由于该项目性价比高，其老带新的比例还是比较高的，业主口碑也不错。说它性价比高是基于以下几点：
1、容积率。
该项目综合容积率不到2，这个是要低于上文中小高层的容积率的，容积率低带来的必然是超宽楼间距和大面积绿化。也确实如此，下面是这个项目的楼间距及绿化实景，自己感受一下吧。
2、走心的绿化。
除了绿化率高之外，这里的绿化还是颇费心思的，不足万元的房价其绿化居然这么漂亮，不是胡乱载几棵树，种一片草了事，而是经过认真的绿化设计，并且做到了六层绿化，这一般要在一些两三万的项目才能见到。
3、公共空间居然是精装修。
在郑州，很多项目包括一些15000元/m²以上的项目都是大白墙的情况下，这个项目把公共空间做成了精装修的，还真是少见。
就在前不久，该项目交付前，包括项目负责人、营销负责人、客服负责人及物业负责人各个都严阵以待— —因为逢交房必维权似乎是郑州房地产市场的标配，即便是一线房企也不例外，所以他们事先做了很多的预案。
然而，真正交付时简直是太平盛世一般。原因是他们呈现给业主的东西超出了业主们的预期。
在交付现场不但风平浪静，有很多购房客户在从售楼部到自己房子的路上表现出惊喜若狂的姿态。实在是太超乎意外了。
正是这样，所以才推荐杨中伟去该项目看房，据说他去后一眼就中意了，随后带着女朋友和家人又去了一次，就把房子给定了。
选择，其实很简单，关键是有能够让购房者选择的好产品。
买房要趁早，但不能盲目。一般而言，买房需要关注以下几点：
1、配套好、功能全的品质楼盘。
2、最好有现房实景展示，能看到所用的材料和部品的，包括智能化的设计和科技的应用。
3、楼盘的后续服务一定要好、物业一定要给力。
这些年，像永威、康桥、正弘等郑州不少本土企业都在品牌化发展，其项目也都随着品牌的提升越来越受到购房者的青睐，这些企业的项目在区域里有着相当强的竞争力。
我发现，最近郑州又有一批崛起的朝着品质化路线迈进的开发商，像中岳秀峰旗下的几个项目都做得非常精致，恒基实业旗下的水榭华城项目也开始初绽品质范儿。
对于购房者来说，这是好事。毕竟，开发商做得越好，业主未来的生活越有保障。
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