楼市的风险：资金与负债的过度集中，导致房产成为货币的最大载体
今日头条第292篇房产原创文章
为您提供不一样的房产资讯解读！
任何东西的体量大到一定程度后，要么是机会，要么是灾难。
01
按照市值计算，中国房地产已经是世界第一大的资产类别了，总市值达到65万亿美元左右，超过美股和美债。未来如果崩了，巨大的影响不可能仅仅局限于经济领域。
近几十年中，日本的楼市曾经崩过，美国的楼市曾经崩过，香港的楼市曾经崩过，但中国的楼市虽然几乎每个时期都会有人认为已经到了崩溃的边缘，可它就是不崩，不但不崩，反而还一直出在上涨的趋势当中。它的表现让很多人大跌眼镜的同时，也让更多的人一次又一次地错过了上车的机会。
这就是中国楼市的魔幻之处，如果按照它目前的市值来看，说没有泡沫，绝对不可能。它的神奇就在于，明明所有人都认为中国楼市有巨大的泡沫，存在巨大的风险，但它依然可以坚挺地涨下去。而其他地方楼市泡沫所给到我们的经验，对于中国的楼市好像也完全不适用。
曾经美国的次贷危机不是偶然的一次突发事件，而是之前长达6年的居民高强度加杠杆买房，吹起来巨大的房地产泡沫。但是，现在美国房地产的市值也只有中国的一半。而且中国购房者加杠杆买房子强度也不低，但我们依然看不到中国是有任何风险爆发的迹象。
也许我们目前正处在一个风险累积的过程之中。这也很可能是我们的楼市与其他地方楼市的不同之处。
中国老百姓对于房产投资意愿的强烈程度，使得居民的财富大量向房地产集中，不仅如此，居民端的负债率也大都来自于房产的购买。
居民的储蓄成为了购房的首付，而银行的房贷则成为了居民购房的杠杆。这两方面的因素使得大量的资金集中流入到楼市。资金的大量堆积，其实就是楼市风险的本质！
02
其实楼市反映出的是居民对于财富的一种焦虑。而这种焦虑在近几年中越发的严重。
一方面老百姓通过收入的增长累积财富的难度越来越大，而另一方面又不得不面对各项生活成本的上涨。这其中在教育、养老等领域表现得尤为突出。
投资房产可能是目前老百姓唯一可以实现财富增长的途径，因为这其中的底层逻辑是，购买房产可能是老百姓唯一一个可以动用杠杆的方式。对于在购房中运用杠杆的认可，其中一个很重要的原因就是，房价不断的上涨，这也使得投资房产的可靠性是非常高的。
不论是任何一个投资品，只要价格不断的上涨，都会吸引巨大的资金。房价在不断上涨，使得楼市成为不断释放出来的货币一个很重要的去处。从另外一个角度来看，楼市拥有吸收巨量货币的属性，是不是也在增加不断释放流动性的信心呢？
从绝对数量上讲，房子绝对是过剩的，但由于升值所带来的财富的增长，足可以让所有人都视而不见。
2020年，商品房的总销售额超过17万亿人民币，创出了的历史新高。这背后是为了应对疫情而释放出大量的货币，这些本应该流向实体经济的货币，很明显大部分都被拿去买房子了。
对于2020年楼市的真实情况，我们看看几组数据，也许会更加直观：
1、根据国家统计局的数据显示，2020年，商品房销售面积为176086万平方米。如果按70%为住宅且户均100平方米进行粗略计算，全年成交住房1237万套。
2、根据民政部公布的数据显示，2020年、全国登记结婚人数813.1万对，同比下降12.2%。
我们都知道结婚是购房的第一大刚性需求，这800多万对的新婚夫妇中就算一半人已经提前准备好房子，那么也有近2/3的成交房产可能与刚需没啥关系，那么这2/3近八百多万套的成交房产都是谁买的呢？估计大部分都是投资吧。
03
不得不承认，目前房地产的销售中，实际的刚需其实是非常有限的，绝大部分都是以投资为主，如果把这些投资需求剔除后，房地产的销售量绝对会被砍掉一大半。
而砍掉这一大半销售量后，不只只是销售额减半那么简单，更重要的是房价上涨的动力就会不足，基础就会消失，这对于楼市的打击才是最致命的。这就相当于楼市投资的共识被遏制住了，也就不可能有大量的资金流入到楼市了。
很多人都一个预期，那就是为了金融安全，政府也不希望楼市崩盘，但有一点可能所有人都忽视了，那就是如果楼市真的崩盘，政府可能也没有什么办法。
从这个角度分析，中国楼市之所以到现在还没有释放出真正意义上的风险，很可能就是因为政府对楼市不断调控所导致的。
当楼市过热的时候，调控政策的打压可以给楼市降温，短期内把风险控制住，通过一定程度的调整，让过热的温度释放出来，同时通过对流动性的控制，使得在调控之下，最大限度的降低楼市崩盘的风险。
但所有的事情一定是存在一个极限的，目前来说，很多城市在房价大幅上涨之后已经出现了'买不起，卖不出'的现象，而这种情况可能不会是短期影响楼市的因素，因为这背后是这些城市正在面临着需求的枯竭。
我们也看到了，2020年虽然房地产销售额创出了新高，但楼市并没有迎来普涨格局，严重的分化成为了楼市的主基调，这或许也预示着楼市对于资金的承载力很可能已经无限接近极限了。
或许，这也会导致货币政策的转向，因为目前的楼市就是债务驱动模式，当债务的扩张达到极限后，债务驱动的模式可能就会走到头了，因为这一切就是建立在房价不断上涨的基础上的。