上海虹口法院：从市场购买的公房遇到征收，征收利益归谁所有？
对于当事人从市场上购买取得的公房，该房屋被征收时，征收利益该由谁取得呢？
律师观点
对于当事人从市场上购买取得的公房，该房屋既具有公房的性质，同时又并非因分配而是通过购买取得。针对其公房性质，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条的规定：“征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”针对其并非因分配而是通过购买取得的特点，相关征收补偿利益也应由出资人参与分配。由此，有权分得征收补偿利益的人群是：承租人、共同居住人和出资人。
从而，碰到此类案件时，争议焦点即在于：出资人、承租人与共同居住人的认定问题与征收补偿利益的分配问题。
（1）出资人的认定。往往会成为双方的争议点。例如本案中马某方与刘某1方均主张自己是出资方，最后由法院作出认定。
（2）承租人的认定。这点通常比较容易认定，但也不排除有特殊情况。例如本案中，系争房屋出资人为马某，承租人却是刘某1，然马某与刘某1并无亲属关系，此时就需要判断刘某1是出于何种原因成为了系争房屋的承租人，这其中的原因也关系到征收补偿利益最终的分配问题。
（3）共同居住人的认定。一向是公房征收案件的重点。关于上海市公有住房共同居住人的认定标准，根据2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第三款的规定：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”
综上，经过对出资人、承租人、共同居住人的分别认定，再结合系争房屋的来源、对房屋的贡献、居住状况等因素，最终确定征收补偿利益的分配方式。
基本案情
刘某2、刘某1、刘某3是兄弟姐妹关系，均为王某某、刘某夫妇的子女；刘某1与虞某1是夫妻关系，虞某2是二人之子；马某是刘某3的男友。
系争房屋为公房，2005年由马某购买公房使用权，承租人登记为刘某1，在册户口为王某某、刘某2、刘某1、虞某1、虞某2五人。系争房屋实际由王某某、刘某2和马某、刘某3居住使用，后马某、刘某3、王某某因家庭矛盾于2014年搬走。
诉讼中，马某、刘某3表示其可得的征收利益均由王某某、刘某2取得。
案例分析
刘某2、刘某1、刘某3是兄弟姐妹关系，均为王某某、刘某夫妇的子女；刘某1与虞某1是夫妻关系，虞某2是二人之子；马某是刘某3的男友。系争房屋为公房，于2005年由马某办理相关手续，向原承租人购买了公房使用权，承租人登记为刘某1。银行交易记录显示，马某于2005年4月从其本人银行账户取出15万元，同日原承租人在同一支行开户并存入15万元。
房屋购买后，陆续迁入王某某、刘某2、刘某1、虞某1、虞某2五人户籍，实际由王某某、刘某2和马某、刘某3居住使用，后马某、刘某3、王某某因家庭矛盾于2014年搬走。刘某1家庭曾从单位增配获得公房，买为售后公房后出售，购买了本市的商品房居住。2001年，刘某1、虞某1、虞某2在本市私房动迁中作为安置对象获得了货币安置。
2018年6月，刘某1与征收人签订了《征收协议》，确定系争房屋全部征收款为3,391,648元。
另，凉城路房屋原为刘某名下的售后公房。刘某于2003年4月报死亡，而凉城路房屋于2003年8月以刘某的名义被出售，售房款为25万元。
诉讼中，马某、刘某3表示其可得的征收利益均由王某某、刘某2取得。
王某某、刘某2向一审法院起诉请求：由王某某、刘某2分得全部征收款3,391,648元。
刘某1、虞某1、虞某2上诉请求：三上诉人分得系争房屋的拆迁补偿款人民币3,391,648元的五分之三。事实和理由：一、系争房屋购房款来自凉城路房屋的售房款，并非马某，承租人署名刘某1可为证；二、虞某1和虞某2是系争房屋的共同居住人；三、系争房屋由刘某1购买并登记后，刘某1一家即将户口迁入该房屋，后因被上诉人王某某、刘某2无其他住所，刘某1出于照顾母亲和哥哥的心理将二人户口迁入，考虑到系争房屋大小不够五人共同居住，便将房屋交由王某某、刘某2居住。
被上诉人辩称：同意一审判决，理由：一、房屋是马某出资购买；二、系争房屋一直由王某某、刘某2、刘某3、马某居住，三上诉人从未居住；三、凉城路房屋是刘某2出售，款项被其用完，刘某1对此知情，未侵犯刘某1权利。
法院裁判
一审裁判结果：一、王某某、刘某2应分得系争房屋的征收补偿款2,991,648元；二、刘某1应分得系争房屋的征收补偿款400,000元。
二审裁判结果：驳回上诉，维持原判。
法律分析
一审法院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。系争房屋在性质上虽为公有住房，但并非由国家或单位分配所得，而是当事人从市场上购买取得，故相关征收利益不仅属于承租人和同住人享有，也应由出资人参与分配。
证据显示，马某取出银行存款15万元与出售方存入15万元在时间、地点上完全吻合，可认定购房款系由马某出资。刘某1方辩称购房款为凉城路房屋的售房款，但无证据。马某与刘某1并无亲属关系，显然无理由将购得的房屋权益赠与刘某1；结合房屋购买后的实际居住情况，可认为马某购买该房屋使用权主要系用于帮助解决女友刘某3及其亲人王某某、刘某2的居住问题。然承租人却登记为刘某1，对此双方无法给出令人信服的理由。法院权衡双方抗辩理由，认定当事人的真实意思是将系争房屋的权益由王某某及其子女即整个家庭共享，则征收利益也应由相关当事人取得并分配。王某某、刘某2的户籍均在系争房屋且长期实际居住，属于房屋同住人，应获得相关安置利益，并取得与居住搬迁相关的奖励费。刘某1作为系争房屋的承租人，配合参与征收事宜，也可分得相应的利益。虞某1、虞某2虽将户籍迁入系争房屋，但并未实际居住，且在他处已获得过公房和动迁等住房福利，不符合同住人条件。刘某3、马某表示其可得的征收利益均由王某某、刘某2取得。
综上所述，综合考量系争房屋的来源、对房屋的贡献、居住状况、享受福利分房的因素等，法院酌情确定刘某1可分得货币补偿款40万元，其他征收利益均由王某某、刘某2获得。
二审法院认为，刘某1虽认为系争房屋购房款来自凉城路房屋的售房款，但并无充分证据证明，即便系争房屋的购房款与凉城路房屋售房款有一定联系，刘某1作为刘某的继承人也只能继承一定比例的售房款，一审法院判决刘某1作为挂名承租人可以酌情获得40万元征收补偿款亦属公平合理。
法律法规
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
第四十四条 征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
案例来源
改编自刘某1、虞某1等与王某某、刘某2分家析产纠纷二审民事判决书
(2019)沪02民终4878号