房地产正从"产品模式"进入"平台模式"
【老潘说】这两年老潘走访成百上千的开发商，最大的最大的感受是中国房地产正从“产品模式”向“平台模式”转变，虽然转的不全面，不充分，不彻底，但这个方向和趋势已经形成！
如果要给一个原因，就是今天我们对房子的需求——“遮风避雨”早已不能满足我们的诉求和追求。我们对房子的需求，不再是一个“窝”，而是五花八门的生活方式的承载者，你需要N种配套，需要一站式购物……每个人的生活，固然不等于房子，但生活却需要房子这个平台和空间去承载。
房地产过去就是一个典型的“产品快速输出”的制造业模式，快拿地，快开工，快销售，然后赚得钱再拿地，再生产……典型的制造业玩法。而今天进入下半场后，传统的玩法渐渐行不通了。房地产慢慢进入各种“房地产+”的平台模式。何为平台，通俗的讲就是房地产不仅仅是个房子，他更像一个电脑主板，我们的开发商则按照客户的需求分别插上“教育地产、文化地产、运动地产、智能社区、社区金融等各种“插件”，房子已经不简单的是房子，而是各种+的平台！
之前老潘就做过一个比喻，叫“建筑就是容器”，开发商今天所有的努力，无非时候两点，一则把容器建得外观更漂亮，材质更品味，二则在各种“房地产+、互联网+、智能设备+”概念下在容器下注入更多颜色，更多类别的水元素！
进入平台模式之后，房地产的市值会几何倍增加，曾经有万科的老总跟老潘分享一个企业规模天花板三个层次。即产品制造业的规模最多做到100亿规模差不多了，而平台型企业规模做到1000亿规模，而生态型企业规模可以做到10000亿规模（具体天花板数字还得核实，重点是表达不同类型企业天花板差异不同）。而目前万科聚焦城市配套服务商，其实已经从平台模式进入了生态链模式。这也是万科提出“万亿大万科”的土壤底气。
推荐下面这篇文章，值得引发地产人去思考未来地产的方向！
来源：建久的逻辑，老潘有所精简和点评！
地产上半场，老潘一直觉得大多房地产都成为规模的“奴隶”！
但从模式和玩法来说，虽然房地产已经是9万亿的巨无霸行业，但从模式和经营来讲，却非常粗放和简单。做房地产归纳起来，无非就是玩6个字，没有那么玄乎，6个字就是“拿地，建楼，卖房”。而好的房地产公司，无非就是“拿对地，楼建好，房卖好”，无非他们做得速度更快，产品相对好点，服务更用心而已。
毛大庆曾说，不是房地产不行了，而是房地产经营方式不行了。这话说得靠谱。说得更直白点，就是房地产老玩法不能适应新的时代和市场需求！
从老玩法来看，要提升效率，就会天然形成以销售为核心、为卖而买的短周期模式，以进度、速度为考核目标的高周转模式，以开发为重心、以产品标准化为核心的制造业模式。凡是做得大，增长快的房企，大多都是高周转、高杠杆、高激励的房企。都是标准化、复制化、体系化很好的房企。
时代变了，房地产的天变了。
第一，需求从批量模式进入零售个性模式
不可否认，城市人均收入在提升，比如房价涨了，那么高的房价依旧大批买家穷追猛打，都是土豪啊。但不可否认的是，消费者需求与品位也在迅速提升。
从物质到精神，从功能到体验，从批量向细分，从趋同到个性，人的需求在不断升级，人的需求越来越个性化，旧的标准化、高周转玩法不能满足丰富多彩的多层次、多类别、个性化的住房需求。
第二，开发商从一锤子收入到“永久收钱”转变
开发商逐渐认识到，短周期的开发模式只赚了客户一次钱，后端与自己没关系了，大量的客户流失掉了，没有长期用户，这种玩法太初级、长期看非常不划算，需要转型。
第三，开发模式不能长期满足政府关注的税收就业问题
这种玩法一次性消耗土地资源，不能为政府带来产业、带来持续的税收和就业，政府越来越不喜欢。
第四，供需结构发生巨变，买方市场到来
土地财政和集中开发导致的供应量过大与人口红利的减少，正在使供求关系发生变化。
政策环境、市场环境越来越差，土地越来越贵，利润越来越低，风险越来越大，旧的玩法玩不动了，玩不下去了，必须换种玩法。
某种程度上，旧的玩法作为历史的、阶段性的产物已难以为继，又或者换个更客观的说法，即老玩法已经完成了他的历史使命，在地产下半场，他该慢慢谢幕了。
换玩法儿，根本的是要换思维，思维不变，玩法也变不了，变了也只是形式上的变，不是真正的变。因此，首先要换的是对房地产的思维。
旧玩法把房地产定义为产品，理解为销售单元，注定了房地产是短周期的高周转的制造业模式，但实际上这种认识忽视了房地产的本质，忽视了房地产承载的主体是：人、产业、城镇，房地产存在的意义，或者说价值，是为其中的人、产业、为城镇创造价值。
所以，房地产本质上是平台，是承载与服务于人的生活、产业发展和城镇发展的平台，是服务于人的生活、产业、城镇发展的平台。房地产价值的高低，在于房地产为产业、为人、为城市能创造什么价值，取决于人生活的幸福度，取决于产业的成长程度，取决于为城镇发展的贡献度，房地产是一个基础性、平台性的行业。
这就是新玩法的房地产观，从人、从产业、从城镇，或者说，从内容的角度去定义房地产。房地产正在从产品时代迈入平台时代、内容时代、运营时代，就是内容来定义产品，运营来定义开发。
只有深刻理解房地产在这个时代下呈现出的内涵，深刻理解房地产是做平台、做内容的本质，才能理解和把握房地产新的发展规律，理解房地产平台化、内容化的新特点，才能在创新的时代赢得先机和主动。
核心就是做内容，这是新玩法，开发商未来成为平台运营商和内容运营商，这就是开发商的新角色。 但是如何做了？
第一，整合并导入内容：内容是什么，是产业、是人与社群、是场景、是服务，等等。没有产业和内容，人不会来；没有场景和社群，人不会呆；没有服务，人不会留。这个过程，就是房地产与人、产业、城镇由过去的“弱关系”变成“强关系”的过程。用内容来指导规划、指导设计、指导产品、指导开发，就是房地产发展的新逻辑。比如，演艺小镇导入的不是一台戏，而是一个文化产业、一个新场景、新的社群，导入的是内容。
第二，场景营造，场景本身也是内容，是可以感动人的空间和环境。场景营造的本质是用内容为无内容的环境及空间注入精神和文化，让环境和空间有语言、有生命，成为内容，成为能与人对话、交流的生命体。
第三，社群运营：社群也是内容，是有共同属性的心理家园。过去开发商的字典里有客户，没有社群，客户很难转化为长期的用户，更不用说成为合伙人了。
社群运营核心就是两点：分类、分享。分类，让人与人找到伙伴和归属，为后续交流找到入口；分享，共享智慧和资源，增强人与人的了解和粘性，也使得整个平台的粘性变强。更重要的，是逐步让每个人成为社区的主人，成为无穷无尽内容的制造者、消费者和传播者，甚至可能成为共同的投资者，这就是 “聚人、粘人、合伙人”。
第四，服务运营：服务本身也是内容。一个社区，没有好的服务和运营，人的体验也会很差，人与社区的依赖感、归属感会不足，最突出的就是不愿交物业费，更难成为社区服务的用户。开发商转变为运营商，核心就是提升全方位的、全寿命周期服务能力，增强客户与社区的粘性，将客户变为长期的用户，将物业管理公司变为社区服务公司，做人的全寿命周期的服务，做人养生、旅游、教育等全方位的服务，不仅大幅提升服务收益，也持续提升物业价值。这方面，彩生活、乐生活提供了榜样。
第五，产业孵化：产业孵化就是再造内容，就是让平台具有生产更多内容的能力，推动平台升级为生态系统，形成自组织、自循环的生态系统；同时，产业孵化成为房地产平台（文化旅游社区、产业园、写字楼等）联结政府，推动产业发展与城镇化发展的重要载体。开发企业因为有房地产平台的入口，有做产业孵化的独特优势。在互联网时代，企业逐步都将成为一个平台化的企业，全经联作为平台的平台，将为企业的转型和升级发挥作用。
第六，资产管理：通过平台的运营商和内容的运营，开发商获得资产增值和变现，实现有效的资产管理，这就是房地产新玩法的经营逻辑和成功之道。
总结一下，中国房地产进入了平台时代、内容时代、运营时代，开发商成为平台运营商和内容的运营商。 运营的主要内容就是：整合资源、导入产业、场景营造、社群运营、精准服务、产业孵化、资产管理，就是把产品做成一个平台，再把平台建设成为一个生态，这就是未来房地产发展的逻辑。