“10问 ”地产未来
少数人看到未来,极少数人引领未来
文|潘永堂
洞见未来,是一种“修行!
历史学家说,能看到多远的过去,就能看到多远的未来;
哲学家说,昨天今天明天其实都一样,变化是现象,不变的是规律和本质!
能看到未来,就敢于从当下投资,这样才能提升投资成功的概率!
更多时候,老潘深信,不是看见了相信,而是因为相信,所以看见。
回到老潘所在地产行业,房企发展最大的问题——不是过程不勤奋,而是战略“大懒惰”!
不少地产高管告诉老潘,房企有各种问题也正常,但切记不要犯战略的大问题,战略失误是房企这些年最大的失误。很多时候房企一旦行情误判、区域误判、节奏错判……企业就在接下来2、3年“落”下了。
但老潘要提醒的是,战略的失误,源头,又在何方?
答案核心还是对未来的“误判”。
今天的焦虑时代、伪勤奋时代,的确该好好停下来,谈谈未来,争辩未来,进而更精准的“出手”未来,取势,明道,优术!
的确,身在一个16万亿的巨无霸行业,即使大多百强房企,很少能“创造”大未来,更多时候,企业是顺势而为,做时代的企业,不只是忠告,更是规律!
地产的未来,究竟如何?
老潘择其重点,总结为《10问地产未来》,算是抛砖引玉!
做战略,首先要明白所在行业的走势。
房企谈战略,不谈行业观,就是耍流氓!
当下房地产一个最大的误判,就是——“年年说到顶,结果年年创新高”。
尽管2018年、2019年堪称中国房地产上最严厉的调控年,可问题是2018年创新高了,14.9万亿的成交量,占据GDP近乎五分之一。
但问题是在2018年731调控会议之后的再增长,由此可见中国房地产的市场一线之澎湃动力。
同时,当2018年三季度之后的活下去,资金寒冬、高管动荡。。。2019年的房地产蛋糕都被预判走低,2018年地产规模“拐点论”被大范围认可,而百强房企也把过去年增长50%、60%下调为10%到25%。
但事实上,依照2019年前10月的销售数据,2019年16万亿左右成交额,将是超大概率事件。
调控大面积基本没有放松,因地制宜的调控还在强化,但市场又秀出了他的肌肉。2020年还会超越16万亿吗?2025年了?怎么看?对此,老潘总结三点预判。
其一、2018年、2019年最严调控后依旧创新高,说明房地产市场底层力量澎湃,这反倒一定程度上说明中国房地产这个行业整体的“健康度”。一个简单的逻辑是,放开或局部松绑调控,2019年17万亿也不是难事。
其二、未来调控还会继续,但总量或许还会创新高,至少名义货币上的销售单价上涨会带来总销售额上涨,但整个销售面积或在横盘,或是逐步微降,所以可以理解的是中国房地产基本属于高位横盘,基本到顶,但销售额或许还会不断创新高。
支撑点太多,中国经济未来5%的中高增长,城市化到70%还有10多年,虽然有房了,但国人对当下居住依旧改善动力强劲,通俗的手机例子是,你不是有华为了,为何MATE30\P30出来你还要买?手机都如此,房子更该如此。任何行业,调控不改大势,需求自是王道。
其三、目前行业预判15万亿横盘的截至点预计在“2030年左右”,乐观的到2035年,悲观的2028年开始横盘逐渐下调。但10年左右的高位横盘基本是共识。
房企巨头今天都8000亿了,你也不小都破1000亿了,为何他们还在强调“增长论”?
的确,按照房企今天的段位,自己看自己,个个都是“巨头”。
但你会发现他们现在的作战地图都是这样的。
200亿、300亿的房企都在磨刀2、3年破千亿
破了千亿的新秀都在规划和征战不可思议的3000亿、5000亿
而5000亿则在多元化转型时同步强化主业、征战“万亿”之珠峰。
……
外行会看,这些50强房企都疯了吗?这么不知足吗?尤其是这几年经济下行,调控加剧、资金收紧,竞争加剧。。。。。感觉房企周围都是四面楚歌啊?
其一,房企是否能增长核心还是规律说话,一个巨无霸行业必然诞生巨无霸企业,不是你就是别人,所以不能看绝对值。
其二、全球规律来看,城邦经济体龙头房企甚至可以做到市占率15%、20%以上,香港地产四小龙就是如此,但从国家而言,成熟房地产市场巨头一度可以做到8%左右,如果按照这个逻辑来看,未来20万亿*8%就是1.6万亿,中国未来房企巨头名义上是可以破万亿是必然的,至于1.2万亿还是1.6万亿,核心还看政府对巨头、对垄断的态度。
未来谁是中国地产的龙头,碧桂园说未来巨头未必是碧桂园,这是谦虚,但也是事实,未来如果政策对房地产行业的垄断界定,对几个地产央企是否合并,都会影响未来的地产龙头。
目前来看,几大央企因为更高格局考虑,合并一下成为行业龙头,不是没有可能。
当然,未来的房企,既有大鱼吃小鱼,还会有“大鱼吃大鱼”!
要问房地产走势什么最让地产大佬焦虑,无疑不是“分化”和“集中度”。
房地产今天是个不进则退的格局,更准确的说,是“小进步大倒退”的格局。
在其他行业,百亿企业每年增长10%、20%都要开庆功会,但在房地产,几百亿的房企如今增长率都在10%,可能迎接你的是显著掉队。
如今的2万家房企走势,最大的关键词就是“分化”,即行业冬天之后,加剧了中小房企出局的速度,反而刺激了大型房企、品牌房企逆势增长的“春天”。
这种集中度,让规模小的、跑得慢的中型房企非常焦虑,你看现在往往增速最快的是50强到30强,这几年的销售排行榜就是如此。
未来会如何呢?
聂梅生说,未来3年内房企前10强将占市场份额50%,
前不久孙宏斌说5强房企现在18%,未来5年内做到30%,如果未来5年蛋糕中性预计销售额15万亿,那么5强占30%就是4.5万亿,等于未来5年5强房企几乎个个都是万亿房企。
从这个角度来看,千亿,不算什么,的确只是一张入场券而已!
几乎大部分30强房企都提出转型,提出了要穿越房地产调控的周期。
的确,每一轮周期,每一轮寒冬来临,都让所有房企叫苦连天,焦虑症蔓延!
与其说如何破周期,还不若说如何穿越周期,降低周期对房企业绩影响力。
怎么做?老潘总结下来有二点。
其一,如何长期破,核心靠房企多元化转型。
未来让非住宅利润实现50%,收入其实很难50%,前面已经讲了,未来很少有行业能够与大地产的超级蛋糕PK,所以房企很难找到销售收入与地产匹配的转型产业,目前看来恒大新能源企业要做到3-5年内成为世界规模最大新能源汽车集团,如若成功,或许销售收入量级值得期许,届时恒大造房和造车并举,也就自然而然超越了地产调控周期。
但对多数房企而言,利润、营收能够达到50%,就算转型成功,也自然从产业周期去规避了住宅的调控。
大多房企转型都是相关多元化,这样安全性更高。
以旭辉为例,未来10年~20年,预计开发收入50%,租金收入30%,其他收入20%。林董用了一句通俗的话,未来10多年后看旭辉,可能就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。这样“租金”就规避住宅开发单一的调控风险。
其二、开发商如果中短期破,核心是全国化多区域、多城市布局,这样就能东边不亮西边亮,今天的房地产已经不是普涨普跌行业,全国行情因为城市不同、区域不同是分化的,过去很多房企聚焦单一区域,往往业绩波动很容易受到起伏。
最近2年,值得一个关注的动作是,越来越多中型房企求规模的时候,也陆续开始增加一线城市的核心资产的持有,量级虽然小,比如5%,但积累之后就不可小觑。
比如禹洲、卓越地产等都是这个思路。
比如卓越地产每年主动地在优秀城市里持有核心资产,哪怕每年拨5%资金,那么10年累积起来就是很大的量。
优质自持物业是房企发展的压舱石、稳定器,也是卓越赖以穿越周期的有力基石,据说目前卓越租金收入接近30亿,预计2020年破40亿。
行业没有绝对到顶,企业也没有到顶,结构性机会依旧大量存在,未来优秀房企,依旧可以在地产下半场获得这个窗口期的中高速增长,以前都是高速增长,也一定程度上积累了一些内伤,再加上未来大环境不太好……那么,如何在战斗中自我疗伤,如何确保安全前提下稳健增长?这就是个关键问题。
以前的增长是数量式、单一规模式、大陆产品为主的“增长”,这也没错,他适合地产上半场。但未来的增长会从过去的单维增长升级为多维、均好、平衡的增长。
何为多维、均好、平衡?
即过去追求的规模只是一个销售收入维度,未来会强调销售额、利润率、周转率、ROE、IRR、客户满意度、品牌资产等经营指标、财务指标的均衡,就好比2018年开始行业开始有一个产品力排行榜,这也是一个视野的进步,反过来这个行业也走到和回归到“产品时代”了。
未来的增长,是多维度、均好的高质量增长,是“规模+效益+合理负债”的均衡增长,房企不再会因为迁就规模而放弃产品品质、口碑,放弃利润的容忍度会降低。
通俗的说,房企未来的发展,不是单纯的做大,而是做强、做久、做好、赢得业绩同时赢得尊重!
未来的房企,必须考虑客户主权的回归,对土地的尊重、对城市、对社会的贡献。
这不是高尚,而是房地产商的“补课”。
中国的确很大,地级城市600多个,类似碧桂园在全国各省全覆盖的少,大多房企需要精选战场。未来主流的主战场选在哪里呢?
事实上,从全球楼市而言,都是围绕经济圈、经济人口产业聚集的城市发展,东京圈、首尔圈,美国德州经济提升人口流入带来德州房地产的上涨……国内来看,主流房企的主战场,应该是中国经济、中国人口、中国产业的主战场。
其实逻辑是相通的。
未来能持续做大的房企,都是时代的企业,顺应中国城市发展的企业。
明白了这个逻辑,也就理解了中国主流房企的布局。
目前来看,根据国家的长期规划和长期趋势,从国务院的都市圈战略到发改委的城市化战略,包括2019年提出的粤港澳大湾区、长三角一体化等等,都是城市群、都市圈发展的战略。所以,这也是未来城镇化率剩余15%主流房企必须去的地方。
接下来的发展机会是以长三角、粤港澳、京津冀三个为代表的N个都市圈,一二线是根据地,然后环辐射,由一二线环辐射出去的叫都市圈,根据地+都市圈战略结合好,房企业绩就有持续性,也有爆发力。
甚至有金融专家最近强调,为稳健计,主流房企将来主要市场将集中于“大东南经济圈”,核心不超过50个城市,这是未来中国经济活力之所在。从房地产角度看,这些区域贡献了75%以上的份额。
房地产拿地,以前普涨时代,都不是问题。
即在2016年以前,拿地基本没亏损的项目,因为即便你什么都不干,放一放,过两年不做房子,仅卖地都能挣钱。可是,2016年以后,很多亏损的项目陆续出现。到了今年,我们看到越来越多的房企倒下,都是因为拿了高价地,如今2016年的众多地王,至今未解套。
如今拿地,是个专业活了。
拿地就好比买股票,都想低买高卖,但这的确很难,更务实的目标是,努力提升拿对地、拿好地、多拿地的成功概率。没有谁能做到100%精准,否则也不用盖房子了。
未来拿地,专业的套路其实都越来越趋同,最终反映出来的都是IRR\ROE、首开时间、现金流回正时间、净利润率等,但不同的是不同的房企战略,会有不同的指标“标准”,但最终考验的其实是房企系统的能力,综合的能力。
比如融资成本高低,产品溢价水平、运营效率高低、团队强弱等,所以房企修炼“系统力”是支撑成功拿地的关键。
尤其是民营房企,相对央企动辄3个点、4个点的融资成本,民营房企拿地,只能靠机制、运营、系统、管理、产品等的综合能力的支撑。
其次,大样本、优中选优,勤奋也是生产力。
这一点在融创、旭辉、三盛、卓越等也反复强调过,事实上,这应该成为优秀房企之共识。
比如并购王融创如何尽可能提升并购端的成功?事实上,2019年上半年有600个并购合同上报到集团,这些项目其实地方上早都谈得差不多了,但最终结果是十选一,二十选一的,所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。
同样比如三盛地产董事长、总裁和区域总等都在全国6个区域各个城市不停的看地找地,周末都不休息,你看的项目多了,样本大了,那么你拿到好地、拿对地的概率就上去了。的确,从2019年5月到现在,三盛投委会上会200多个项目,但最终拍板拿下的才10多个项目。
其三、既要考虑系统力,也要考虑勤奋度,当然拿地的“地基”也要夯实。
这一点,基于城市作战地图、基于土储分级数据库、投研平台、城市板块研究平台、产策平台、全国主要城市和主流房企拿地大数据分析和复盘……这些都是拿地的“地基”和后方“作战”平台。
比如最近正荣就在拿地推出一个MVP协同机制。即在拿地之前就把产品定位、方案图纸等做好,这样既能提升拿对地的概率,同时,只要有一块土地拿到,就能拿地后就迅速开工,首开和现金流回正会提升1、2个月,剩下的费用都足以覆盖10多个、甚至20多个前置的设计图纸费用。
同样,比如卓越地产在拿地的时候,也要求产品定位必须出来,卖多大户型的产品,卖给谁,产品竞争策略定了以后,才是地价竞争策略,两大策略必须在投审会上讨论,越充分、越仔细,越会支持,这也是消除投资的不确定性。
过去天大地大,房企各有各的“领地”。
今天行业到顶,房企蛋糕是“零和游戏”——即大型房企增加的蛋糕,是中小型房企退出份额的“转移”。
目前大型和中小房企在主流城市主流产品上的竞争已经毋庸置疑的悬殊,那么更重要的问题是,主流房企之间的竞争,该如何角逐?
应该说,房企上半场,各大品牌房企都有很多标签和一招鲜,比如中海成本管控,融创强投资狼营销,碧桂园三四线之王和跟投王,龙湖PMO强运营……现在这些品牌规模房企渐渐没啥一招鲜标签了,全是体系战,系统战,短板越来越少,现在房企PK的是综合系统力和执行力,并在泛地产领域打造自己独特战略生态体系。
所以今天的房企竞争,核心是打造与战略匹配的系统竞争力,生态竞争力。
今天房企的竞争不是过去的拿地战、今天的产品战,而是系统战。
地产的未来,无论下半场也好,白银时代也罢,是什么都不重要,关键是未来的外围经济的不确定,行业内在的变数,变,的确是未来唯一不变的规则。
与其说如何应对未来,更不如说如何应对“变”!
高效的学习,是唯一破解变化世界的杀手锏!
今天房企很多的成功经验到明天就可能成为鸡肋,正如一直多年50%复合高增长的旭辉的掌舵人林中所言,企业成长很快,“去年的”林中,没法领导“今年的”旭辉!
事实上,高效学习,不在于数量,而在于质量!
事实上,自己苦苦摸索,不如高人指路!
往往一次封闭的静心禅修,往往一次高质量的论坛,往往一本经典好书的举一反三,都会带来个人视野、格局、思维、心态的突破。
也正是在行业焦虑时,房企分化时,业内最低调的干货组织——中城联盟(据说万科、龙湖、金地、旭辉等头部企业常年在其中活跃)搭建了一个“高纯度干货”的地产未来论坛。
每年一届,2019年是一次“大地产”的回归,如同中国地产回归地产主业。
事实上,这些年老潘参加的论坛很多,但倍感价值论坛太少,或流于形式,或初心欠佳、或价值不足,一个成功的地产论坛核心看三点
其一,谁来讲?
其二、讲什么?
其三,是否精心准备?
第5届中城联盟论坛给出了地产论坛的成功标尺。
在这次论坛上,老潘的地产10问只是抛转,更重要的是引玉。
旭辉掌舵人林中会揭秘《增长的底牌》,去解答房企如何靠实力、靠内功持续、均好、高增长;
地产思想家冯仑,会告诉我们《房企,如何“跨越地产周期”的束缚》
朗诗田明会打开房企“如何活得久”的话匣子,畅谈房企《永续经营的焦虑与出路》;
数据说话,陈劲松会带来《中国房地产的新数字》,数字背后是中国地产的温度和走向;
多元化是个痛,先行者金地的掌舵人凌克会带来《房企多元化的N个法门》;
同时,投资地产生态链多年的明源掌舵人高宇,会和你谈谈《地产周边的好生意》
而备受关注的“先后三大央企掌舵人”的宁高宁,他会开门见山来一场《与未来的对话》。
……
每一个“主题”都自带“高能”
或是正视问题的“伤口上撒盐”
或是解答病痛的“雪中送炭”!
不是每个房企都能活下来!
未来,只属于少数房企!
不是每个地产人,都能与优秀房企同行!
唯有学习,才是最好的投资,才是穿越不确定性的法宝!
关于地产未来
最后第10问,留给你!
END
专注地产30强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“建设性、启发性”内容!
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