老旧小区改造，是目前北京城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。
但“改造”并不简单，资金统筹、硬件提升、软件跟进、邻里分歧……每一件都是“麻烦事儿”。
如何理顺、解决这些“麻烦事儿”，真正让惠民工程落到实处？在北京老旧小区改造的实践中，街道社区党建引领，物管会、改造施工方、物业企业、社会资本等先后“报到”，成为老旧小区的社区“合伙人”，多方共建共治，不仅老旧小区改造顺利推进，就连邻里矛盾也有效化解，实现小事不出社区、大事不出街乡。老旧小区三分建、七分管，改造提升硬件，软件也要跟上。
石景山区八角街道的古城南路社区，建于上世纪70年代初，是一片紧邻长安街的红砖楼。当年能住进这片职工宿舍楼，曾是很骄傲的事。40多年过去了，建筑老化，生活不便，骄傲没了，烦恼来了。
2018年，首开集团首华物业按非经营性资产项目接管古城南路社区。非经营性资产，特指北京一批建成于上世纪、属于市管企业的职工宿舍楼。由于产权单位灭失，或者缺乏物业管理，它们中的多数都呈现出破旧失序的状态。
“管网破旧、上下水堵漏、车辆乱停乱放、杂物随意堆放，这些问题已困扰社区居民多年。”首开集团首华物业古城南路社区项目经理汪杨说，第一次垃圾清运，社区边边角角清理出的垃圾就装满了20车。
如何改变失序的社区面貌？北京市在2020年的老旧小区改造方案中提出，对这类老旧小区实施改造时，要坚持改造与管理同步实施，完善物业管理制度，健全老旧小区长效管理机制。
引入物业管家，便是第一步。作为管家的物业服务人，除了按协议提供物业服务外，在老旧小区的具体改造事宜中，也要当好居民倾听者的角色。
古城南路社区改造，物业管家发挥了很大作用。2020年5月，一场面向全院1788户居民的“地毯式”入户调查开始，汪杨和同事冲在第一线，“想让居民打心眼儿里接受物业，我们得先拿出行动，从被动的接诉即办转为主动的未诉先办。”
通过调查研究，物业总结出居民“四难”：上下水堵塞难、停车难、绿地维护难、道路排水难。解决这“四难”，成为确定小区改造方案的依据。最终，古城南路社区确定了楼内上下水管线改造、室外弱电飞线入地、清除私装地锁、补建绿化、完善公共照明、增建养老服务、补建停车位等12项改造内容，每一项都是围绕居民所需。
今年5月，古城南路社区完成老旧小区改造。记者的手机镜头里，这栋年近半百的老楼，已经是窗前能见绿、楼前有花园、停车讲规范的“新派头”。“物业来了，小区的环境真是变化不小，这物业费应该交。”一年时间，77岁的老李对物业管家有了新理解，“他们是有事儿能找，而且能给管的年轻人。”市住建委相关负责人表示，“十四五”时期，北京市对列入改造计划的老旧小区项目，要确保在改造工程进场前完善物业管理制度，没有物业服务人的老旧小区要引导居民引入物业企业。因为，只有建立起一套物业管理制度，老旧小区才能实现既改得好也转得好。老旧小区改造单靠市区财政投入，周期长不说，居民的需求也难以全方位满足。能否“借力”破题？2020年，住建部表示，在城镇老旧小区改造中，要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。
在石景山区鲁谷街道，跨区域统筹的范围更广，涉及五芳园、六合园南、七星园南3个社区。街道授权社会资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等来获取回报，预计每年可实现246万元的运营收入。同时，社会资本方也承诺，在整个运营期内，拿出一定比例的收益反哺物业收入缺口。
微利运营的模式既避免了社会资本“只投资，没回报”，又使社会资本与社区成为“命运共同体”，共同努力改善居民生活。“老旧小区有人改也有人管，这才是内外兼修、标本兼治。”鲁谷街道办事处有关负责人说。
