以不动产投资是否免征增值税问题
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1、以不动产投资是否免征增值税问题
河北公众号粉丝：亲爱的老师，我咨询个问题。财政部、国家税务总局局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税（2002）191号）文件第一条规定，以不动产投资入股，不征收营业税。营改增后是不是同样适用不征收增值税？我觉得191号文是对营业税政策的一种补充，对于不动产投资入股共担风险的这种投资方式进行鼓励的一种优惠政策。尤其是在原营业税政策下取得的不动产进行投资，应该在增值税方面继续享受这个政策才有合理性。老师，你觉得这样说有道理吗？
回复
亲爱的公众号粉丝，营改增已经接近两年时间了，你对增值税的政策还迷迷糊糊，是不可原谅的。营业税与增值税原理不一样，不能用老黄历看新问題。
①《营业税改征增值税试点实施办法》第一条，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
第十条、十一条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
将不动产对外投资取得股权，属于取得“其他经济利益”，为此应缴纳增值税。
投资环节只有纳增值税后，接受投资的单位将来一旦转让该不动产，才可以进行抵扣。
假设按一般纳税人资质，在2016年5月1日以后接受不动产投资，后又转让该不动产为例说明其计算方法：
②根据国税总局《关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法公告》（国国家税务总局公告2016年第14号）第二条，纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐曾、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
第三条第五款，一般纳纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5％的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、已认证但未按期申报抵扣进项的处理问题
宁夏公众号粉丝：亲爱的老师，最近单位遇到了个问题，想跟您咨询一下。2016年12月我单位开了一张负数发票，申报时因收入是负数，系统过不去，几经折腾就把进项忘填了。在2017年3月咨询税务人员，通知可以填写前期认证且本期申报抵扣栏。但2018年1月税务通知不让抵扣，做进项转出。由于涉及到4．5万的税款，有什么办法抵扣吗？
回复
亲爱的公众号粉丝，你们属于已经认证但未按规定时间申报抵扣的行为。
①根据国家税务总局《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函函（2009）617号）文件第一条规定，增值税一般纳税人取得的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。
②）根据国家税务总局《关于进一步明确莒改增增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第十条规定，自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。
纳税人取得的2017年6月30日前开具的增值税扣稅凭证，仍按《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知知》（国税函（2009）617号）执行。
③根据国家税务总局《关于未按期申报抵扣增值税扣税凭证有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第78号）第一条规定，增值税一般纳税人取得的增值税扣税凭证已认证或已采集上报信息但未按照规定期限申报抵扣，除本公告第二条规定以外的其他原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣的，仍按照现行增值稅扣税凭评申报抵扣有关规定执行。
第二条，客观原原因包括如下类型
（一）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣；
（二）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续；
（三）税务机关信息系统、网络故障，导致纳纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣；
（四）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣；
（五）国家税务总局规定的其他情形。
第三条，增值税一般纳税人发生符合本公告规定未按期申报抵扣的增值税扣税凭证，可按照本公告附件《未按期申报抵扣增值税扣税凭证抵扣管理办法》的规定，申请办理抵扣手续。
所以如发生已认证未按期申报抵扣情况的，除发生了78号公告规定的客观原因外，都是不得申报抵扣的。
若想抵扣，必须按第二条规定条件寻找理由或证据，来说明符合抵扣条件，否则只能进项转出。
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【房老师工作室】
【个人简历】
我是财务总监80%的工作是融资，经常以财务总监身份与各家金融机构对接，目前任职三家企业，欢迎来电/微信13608699253联系交流，免费咨询！
【工作内容】
①十年银行融资对接经验，注册会计师、中级职称、法务会计师，兼任多家小微企业融资顾问，办理过抵押贷款、担保贷款、信用贷款、互保联保贷款、保理融资、信托融资、重组并购贷款、供应链融资等各类模式的融资。②了解银行在授信过程中考察重点、难点并能够熟练应对。
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【融资培训】
周末闲暇期间做融资会计实战培训。我的课程没有教材全部个人十年来成功与失败案例的分享。①哪些企业可以去银行申请贷款？②银行对贷款报表的基本要求是什么？③会计在企业贷款中的风险及如何防范？④中小微企业常见的融资模式？等二十个课时。
【老师有话说】
①作为会计一定要有广度、有深度、还要有底线和原则，不断的学习，懂规则,要想办法打造自己T字形的知识架构。
②我始终认为会计得有个发展方向和领域，仅仅懂得记账报税那是小儿科。如果没有三头六臂，眼观六路耳听八方的本事去做财务总监，就选择一个好的发展方向。我个人认为融资会计是的不错的发展方向，你可以买点书籍看看（如果感兴趣请以与我交流），然后去应聘相关岗位，坚持5年一定会发现一个不一样的自己。不要在基础岗位上记个账、报个税、打个杂，浪费青春了，除非你是富二代/官二代。
③懂得记账报税那是基本功，初中毕业学3个月照样会，没有任何竞争力。随时都有人可以把你替代，为什么很多人觉得会计工资低，不好找工作，那是因为你没有专长。必须培养自己的专长，还得扩宽自己的知识面。确保自己有广度、有深度，终身学习。
④我觉得当会计跟做生意是一样道理，无非出卖的是无形的时间和知识，得学会差异化经营，去学习别人不会的，好工作才会找上门。
会计：毕业N年后，还在满大街找工作，经常被廉价使用，依靠证书支撑门面，那是从业者的悲哀!
等你在某一个领域精通了，就傲慢的工作生活着！