实现“既要，又要，还要”的改善难题，它是如何做到的？
文：李丹凤
随着国民经济快速发展，生活水平大幅提升，90后、95后年轻客群占据购房市场主力；二孩政策出台，使得我国“四口之家”的家庭结构出现频率增加；伴随养老时代的到来，“三代同堂”等多人口的家庭结构成为当前国内的普遍居住格局。
在多重因素影响之下，房地产市场的改善需求快速增长。从亿翰智库统计数据来看，2020年，购房需求以改善为主，三房、四房产品的成交比重增量突出，其中三房成交占比甚至高达57.5%。从成交住宅面积段来看，面积段在90-160㎡的改善户型成交占比增长显著。
图表：2020年普通住宅各户型成交套数占比情况
数据来源：亿翰智库整理
针对这一趋势，各大标杆房企都已经开始转型，纷纷由刚需转向改善。在此过程中，改善住宅也面临着诸多选择：客户既想就地改善，又想要大品牌，优质产品；既要地段成熟的各类周边资源，又要大户型的舒适便捷。例如，万科、融创、恒大等房企从户型、收纳、社区配套等方面进行了设计优化，提高了客户的居住体验。
又如，我们注意到，近期，在温州市场上，定位高端、单价超过区域项目均价来自银城国际的玖珑天著项目备受瞩目，1月以来项目129㎡ 、139㎡、166㎡去化良好，深受市场追捧，16日单日认购金额1525万。究其原因，核心的区位、精良的产品、优质的户型缺一不可，完好的实现了改善住宅的：既要，又要，还要。
NO.1 银城国际是谁？
银城国际的房地产开发业务始于南京，随着企业提出“立足南京，深耕长三角，辐射都市圈”的发展策略后，银城迅速将布局面逐渐扩大，聚焦于中国极具活力的城市群——长三角城市群，并不断拓展在长三角地区内部的布局。2020年上半年，银城国际已将业务从南京扩张到长三角的10座热点城市（2019年同期为8个城市），包括南京、无锡、苏州、杭州、台州、徐州、合肥、镇江、马鞍山及温州（首入），并拥有估计总建筑面积超过550万平方米的土地储备，优质的土地储备为公司未来增长奠定了坚实的基础。
在业内尤其是在其大本营南京，银城一向是品质住宅的代名词。从品质住宅的打造，到全龄健康生活的孕育，银城国际立足区域经济发展实际和人民对美好生活的追求，秉承精雕细琢的工匠精神，持续开发建设高品质的人居产品，行业内外颇受好评。
自2002年起，银城国际已连续18年被江苏省房地产业协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一。根据第三方专业调研机构显示，2019年银城国际客户总体满意度达91%，保持行业领先水平。
2020年12月，在亿翰智库举办的“超级产品力”产品峰会上，银城国际荣获“2020中国房企超级产品力TOP100”、“2020中国房企住宅产品线客户服务力TOP10”，二十多年来的品质坚守和客户服务理念，赢得了业内的认同。
NO.2 玖珑天著又如何？
银城国际首入温州便在温州市场上引起极大的讨论。2020年4月，银城以53175万元总价豪夺永中单元B-32地块，折合楼面价约13944元/㎡，远超一河之隔的悦珑府4000余元/㎡，成为地王。因而，玖珑天著在诞生之初，便颇受关注。
【既要】
城央核心，区位成长价值深度释放
玖珑天著坐落于温州龙湾中心永中区域，于城市干道交汇处，南靠永中路，西临规划中的普西路，东面、北面为河道环绕，区位优势明显。在国务院批复的《温州市城市总体规划（2003－2020年）》中，温州发展方向确定为“由沿江城市逐步向滨海城市发展，形成滨江集聚、沿海拓展、环山展开的城市形态”。
从地理位置上来看，玖珑天著所处的龙湾版块上承乐清、下接瑞安，东面江海环抱、西面紧贴鹿城瓯海，是滨江、沿海双轴交汇的核芯战略地位，未来可作为温州东拓的主战场与温州中芯城区的东大门。
此外，相较于龙湾的其他区域，玖珑天著临近的永中区域配套成熟且充满居住氛围的烟火气，是其突出的优势。在项目东侧是拥有800年文脉底蕴的寺前街核芯保护区，早已被列入《温州历史文化名城保护规划（修编）》。按照规划，将建成以文化保护展示、商业购物、旅游休闲、居住生活功能为主的历史文化街区。北头桥、向阳楼、老榕树，市井街坊的人情味和烟火气，都是关于这座城市人文的生动表现。
《温州历史文化名城保护规划（修编）》寺前街规划示意图
在设施配套方面，万达广场、罗东街两大商圈“包裹”住永中板块，大润发、中梁亿象广场等商业体密布，满足日常生活娱乐需求的同时，也能一定程度保证休闲方式多样性。在医疗与教育方面，龙湾区第一人民医院、温州医科大学附属第二医院瑶溪分院（在建）都是二级甲等及以上水平的综合性医院，还有老牌名校永中一小、龙湾实验中学、永中中学等九年制义务教育资源，他们与商业配套共同组成广而全的都市生活圈。
而随着龙湾国际机场、温州高铁东站（规划中）、S1+S2（在建）轻轨、万吨码头、甬台温高速复线等交通系统进一步打造落实，龙湾未来也将成为辐射江浙四方的重要交通枢纽，其区位的成长价值有目共睹。
【又要】
匠心传承，营造美学空间
从建筑作用方面来看，空间是建筑构筑的直接表现，是生活内容的核心载体。
总体量约3.8万㎡的玖珑天著，由9幢住宅建筑构成，以阵列式排布，9幢楼全部是不高于11层的洋房，低至1.8的容积率更是将项目显得尤为大气。项目外立面采用新中式风格，在建筑肌理打造上，同样采用新中式风格进行创造，并通过窗套檐口、栏杆等细部的雕琢，形成建筑群体形态统一性及可识别性。
玖珑天著示意图
项目采用中轴对称，纵深多进式空间布局，规划“两轴、一带、多庭”的园中园景观，以清乾隆年间于温州所设古中山书院设计理念为蓝本，按照“进遵礼序，游巡自然”进行诠释，以极具仪式感的三进式布局呈现归家之礼。
玖珑天著社区景观示意图
●一进明堂，中轴对称的布局，礼仪草坪，景观道路、对景景墙，围合成一进空间。镂空景墙既能形成中式园林的框景，又能拉伸中轴的视线，也能结合水景，形成一进空间的对景。
●二进水境，通过景墙转换到二进空间水景。居中设置方正的水景，对称的种植池，结合着平台形成安静的休息区域，迎面而来的会客厅亭子，形成中轴的第一个高潮点。
●三进玉台，入户特色铺装，搭配对称式铺装和种植，营造仪式感的入户体验。
●后花园，运用了中式园林格局的造景手法，登高设亭，依亭跌水，沿路布置多个景观石，融合五重景观体系，做到一石一景，植物种类丰富多样，错落有致，浑然一体。景观水池、多功能社区会客厅隐秘连通。
从不同维度和感官，呈现不同于市场以往的中式产品革新，在龙湾乃至温州，玖珑天著的园林表达都是与众不同的。
此外，在打造空间美感的同时，项目还注重空间的实用功能。玖珑天著在绿带北端打造全龄乐园，带状分布各年龄层次生活功能区，幼儿、儿童、大童活动区，青中年健身区，老人健身区穿插园路两旁，聚焦美好生活本质，满足三代运动需求，在有限的园区空间里为业主构造了一个全龄段活动空间配置。
【还要】
回归居住理想，拓展生活空间尺度
住宅终究是以人为尺度的。由于每个居住者的家庭结构和生活需求不同，对居住空间结构的要求也不同，因此，优质户型的评判标准是是否针对客户需要有生活的质感提升。
玖珑天著为充分满足改善购房者的人居需求，达到其最为理想的生活环境，在产品打造上以建筑面积约106㎡-166㎡的改善大户型为主。
玖珑天著建筑面积约139㎡户型装修示意图
在户型设计上，更是“精打细算”，充分利用每一寸空间。以139㎡户型为例。4开间朝南，进门即是独立玄关、礼序感十足。约7米宽餐客一体大横厅，让交互空间无限延伸，无论是家庭聚餐还是亲友聚会，都能轻松胜任。
大开间短进深的设计使得户型整体采光好，通透开阔。南侧约7米宽大开间阔景阳台、双飘窗，尽显洋房奢宅的豪华尺度；2间南向卧室皆标配一个飘窗，将采光和观景做到极致；北向的2个房间同样尺度感十足，可以作为客房、父母房、儿童房或者书房，灵动变化，因需而用。
玖珑天著建筑面积约139㎡生活体验馆实景图
户型动静分离，分区清晰，聚有大空间，憩有私密度，生活互不干扰。客卫干湿分离，避免老人滑倒、孩子磕碰的潜藏危险，让生活变得更为安全的同时，释放生活空间的尺度。
此外，值得一提的是，银城·玖珑天著也是银城国际在温州首个融入银城全龄4维健康人居标准营造的产品。比如智能车辆识别系统的应用以及户内可视对讲，监控摄像头等配置营造，致力于为龙湾打造面向未来的人居新体验。
结 语
所谓住宅改善，何为“善”？
恰如《说文解字》中：“善，吉也，引申为吉祥、美好”的解读，作为生活的容器，房子对于人生的意义与价值，除了满足基本的尺度与功能的要求外，本就是生活方式的一种映照。在物质愈加富足的时代，如何更好的生活成为人们视线前端的新目标，形成了住房改善升级的强大内驱力。但同时改善群体往往对于购房有更清醒的需求，因此想要打造出“高热度”的改善产品并非易事。
但这一次，银城确实做到了。
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