上海地王的轮盘赌

对于开发商来说,地王项目,从拍地伊始的被动宣传,到最后强劲有力的营销手段,地王项目投入高产出大,最好利润、现金流、产品口碑形象三者合一都做起来。实在不行,因为限价碰了壁,就只能舍弃利润,保住现金流和口碑。

文 | 地产八卦女  陈庆

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大名鼎鼎的中兴路一号,清盘了。

回想起这个超级地王项目,还记得2016年8月17日,融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企,激战叫价了400多轮,最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价高达14.27万元/平方米,从而刷新了全国的单价地王纪录。

与此同时,当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米,地王诞生后,万科迅速提价到9万元/平方米,颇有点“大树底下好乘凉”的意思。

然而,地王周边楼面享受到了利好,地王自身却陷入了严厉的调控危机。自2016年10月全国大调控后,融信扛不住了,当年12月,融信以53.95亿的价格,将中兴路项目49%的股权与操盘权转给了万科。

四年之后,一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”。由于限价,中兴路一号以13万元价格入市,以换取资金回流。如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用,中兴路项目基本需要卖到16万/平方米方可实现盈利。

然而,即便是亏本入市,中兴路一号仍然卖了将近一年才清盘——如果不是借着年底的一波行情,如果不是操盘手勇于割肉,融信万科恐怕至今还陷在这个葫芦套里。

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有意思的是,除了静安地王,同期全国范围内诞生的几百个地王,也大都惨淡经营,有的甚至迄今为止,还深套其中。

有人做了统计,2016年地王之年,全国诞生了超350宗总、单价地王,其中,合肥诞生了32个,杭州诞生了30个,南京29个,天津28个。

根据公开资料,厦门和上海地王有半数亏损,北京和杭州地王有七成亏损。例如南京的河西地王、合肥的滨湖地王,都是亏本入市。

然而,尽管哄抢地王,在调控不松的当下已是明日黄花,但仍有房企前仆后继。

就在今年2月20日,上海楼市新年第一拍,普陀区岚皋路1宗住宅用地出让,最终成交楼面价84346元/㎡,而附近在售新盘,均价差不多9.6万元/平方米。

这样的楼面价,开发商要卖到12万才能保本。就算考虑这块地没有自持,对房企投资不形成沉淀,我们仍然可以判定,开发商还是在轮盘赌,以时间换空间,来获取一定利润。

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那么,地产公司以高于在售新盘房价的价格去获取土地,这是笨吗?还是一个少为人知的套路?
事实上,地王本身,就有着强烈的新闻传唱度和知名度。有了知名度,开发商地产公司拿不同的地,就会有不同的考量,有的项目要出利润,有的项目要出现金流,有的项目要出形象。当然,错估形势拿地的也在所难免。

例如,2013年,融创以7.3万每平的楼面价,夺得朝阳农展馆地王,最终做出了北京壹号院。2014年,方兴地产以101亿元夺得大宁路地块,这就是大名鼎鼎的金茂府。自此之后,融创成功晋级成为高端改善代言人,方兴也一举成名,为此后改名金茂、打造金茂府产品系奠定了基础,这就是拿地出产品出形象。
而对于融信来说,当初高价拿中兴路地块,也是为了一炮打响融信品牌,顺便为以后的融信产品立标杆。只可惜,误判了形势,两个月后楼市大调控,中兴路地块成了融信声名大噪之地,也成了其滑铁卢之源。
因此,虽然我也见过太多地产公司拿地暴雷、不懂本地化,但仍有地产公司愿意高价拿地,看中的就是地王的晕轮效应。
除此之外,还有一些地产公司愿意高价拿地,更多的原因在于周转。
就好像去年期货负油价,石油白送,最重要的原因就是因为钻井没法停。地产公司高周转,拿不到地基本就可以退出房地产市场了。所以只要政策、信贷一放开地产公司就会拼命拿地。如果在放开时候不买地,收紧的时候就更拿不到了。而贷款一提取,后面都是负债,不建房子补库存,就没法扩大规模获取更多的贷款和更多的客户,这个循环不能停,不然现金流吃紧…...
另外,就跟前面《美人鱼》里所述,拿地王本身就是互相抬身价,有时候我拿地王是帮你抬轿,有时候是你帮我抬轿,就算表面浮亏,周边房价大涨项目提价,拿地的浮亏,也从友商的提价抽屉协议里拿回来了......因此,就算高价拿地公司赔了,但是很明显,很多人都赚了。
更何况,地王轮盘赌,赌的是运气,是地产周期,君不见,原以为十年都没法清盘的中兴路一号,这不是去年年底突发了一波行情清盘了么?
也许,中兴路一号还是那个中兴路一号,市场却已经不是那个市场。疯狂的市场,永远就不缺疯狂的公司。

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