房地产企业销售商品房增值税纳税义务发生时间如何确定

纪宏奎 房企建安财税圈 2021-06-24

【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

具体到房地产行业，其增值税纳税义务发生时间难以对号入座，目前，国家税务总局对房地产企业增值税纳税义务发生时间也并没有统一的口径，各省在具体执行过程中，有不同的版本。以湖北省为例，《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》明确，“纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。”为什么以实际交付为纳税义务发生时间确认原则?湖北省局解释：“以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题(如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象)；三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。”当然，以上判断的前提是没有开具发票的。先开发票的，增值税纳税义务在开发票时发生。

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