楼市 “ 万人摇 ” 重现江湖，小阳春真的来了？

阴雨突至，当人们还浸润在倒春寒中，房地产已迫不及待地开启热身模式。

首先是数据回升。

克而瑞报告显示：近期全国新房整体成交量已达到去年60%左右水平，其中深圳、成都、杭州等9市与去年基本齐平。

据贝壳研究院统计，3月16日-22日这一周，18城二手房成交量环比增加27.5%，且超过去年12月周均水平；对比去年3月，广州成交量恢复程度超120%，成都也达到96.4%。

▲ 2020.3.16-22国内城市二手房成交量恢复程度排名（来源：贝壳研究院）

在各大城市，久违的抢房潮再现江湖 ——

北京顺义区某盘，20分钟内售出814套房源；苏州湖西星辰项目开盘，头一分钟揽金12亿，一小时内去化九成；深圳太子湾·湾玺，14套4000万+豪宅在15秒内清盘 ……

成都的恒大天府半岛项目也迎来两波“万人摇”，绿地新里城最后批次推出，普通中签率仅有0.62%。

就连横盘多时的房价，也有了 “ 破冰 ” 迹象。

国家统计局发布数据：2020年1-2月，全国商品房销售面积、销售额双双下跌。但略一计算可知，其9679元/㎡的销售均价相较去年同期上涨6个多百分点。

以2月份为例，70个大中城市中21城新建商品住宅销售价格环比上涨，其中十大城市除北京外价格均环比上涨，成都、杭州涨幅分别达到14.56%和7.77%。

难怪有人说： “ ‘ 小阳春 ’ 就像生理期，可能迟到，但绝不会缺席！ ”

不过，春天真的来了吗？

这波行情背后，是从中央到地方的一系列 “ 放水 ” 、 “ 松绑 ” 措施提升了市场预期。

的确，春节以来央行多次启动逆回购、定向降准，MLF和LPR出现下调。但监管层在3月17日明确表示 “ 信托额度不可超过2019年底水平 ” 、 “ 房贷政策基调不变 ” ，3月20日又强调 “ 2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域 ” 。

可见，政策变化的核心是 “ 稳 ” 而非全面放松，旨在通过释放流动性对冲系统性风险：既不是大水漫灌，也没有专门为房地产 “ 开闸 ” 。

日前，银保监副主席周亮在发布会上称： “ 要坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场平稳健康发展。 ” 国家统计局新闻发言人毛盛勇也表示： “ 房住不炒的定位没有改变！ ”

具体到地方政府，“房住不炒”确是不变的主旋律。

虽然开年以来，累计有70多个城市出台了房地产相关纾困政策，但大多集中在降低预售门槛、延迟签约土地出让合同、延缓开竣工时间、降低房企融资难度等，目的是助开发商 “ 渡劫 ” 。即便有类如放宽人才落户条件、发放购房补贴等针对购房者措施，也是不痛不痒。

不是没有例外：海宁市限购松绑，驻马店提出下调首套房首付比例，广州商服类项目 “ 不限购 ” …… 戏剧性的是，这些新政大多沦为 “ 一日游 ” 。相关链接：数十个城市援手房地产，在危险边缘一步步试探政策底线

“ 因城施策 ” 固然重要，但在中央和地方的博弈下，根本性的 “ 红线 ” 不容触碰。因而最近的利好政策不仅是阶段性的，还必须有一定限度。

这么说吧：只要两大神器 —— 降息和降首付不落地，政策层面的 “ 春天 ” 就没有到来。

所以楼市眼下虽好，但并不意味着会来一轮08年式的 “ 爆发式 ” 拉升。

也有例外：深圳。

疫情期间，深圳市场成交受挫，但价格依然稳步上扬。据克而瑞计算，其今年2月二手房均价达到72668元/㎡，创历史新高，同比涨幅超过10%。到了3月，深圳楼市热度与疫情前相差无多，排队购房现象比比皆是。

▲ 深圳房价走势（来源：安居客）

不必讶异，因为它太特殊了。

深圳市域面积不到2000平方公里，常住人口却有1300多万，人口密度远高于北上广，人均GDP全国第一。

然而其土地供应极为稀缺，如2018年仅出让13宗住宅用地，其中能拿出来卖的只有100多亩，还不如某些小区大！

▲ 深圳

另一方面，深圳人口净流入量极大，仅2018年就有近62万人，同年成都是29万人。而它又是四大一线中本科以上人口迁出最少的城市，对于高素质、高收入人士极富粘性。总而言之：需求旺盛，流动性强。

供不应求决定了其房价的强劲走势，大湾区的巨无霸规划更是锦上添花。UP君认为： “ 小阳春 ” 对深圳来说不是一个时段，而是常态。

▲ 深圳

其他城市就不一样了，比如成都：面积是深圳的7倍有余，不光东南西北，连三环内都还有不少待开发土地，潜在供应量巨大。而在需求端，虽然人口净流入量不小，但规模和高收入人群占比都不如深圳。

相对 “ 正常 ” 的供需关系，决定成都楼市不可能像深圳那样大涨。

那么最近火爆的市场如何解释？显然，购房者积 “ 愿 ” 已久。

这个 “ 加长版寒假 ” 压抑了固有的购房需求，又在家庭成员间、业主与物业间的矛盾里滋生出新的需要。相关链接：疫情下，中国楼市的 “ 死 ” 与 “ 生 ”

塞拉维调查了5226个样本，得出结论：疫情期间，56%的认为换房才能改善现有居住状况；而在不满意居住环境的人中，52%的有置业计划。

▲ 来源：塞拉维《助家战“疫”大调查》

油价暴跌，美股熔断，全球央行放水，海外 “ 新冠 ” 病毒肆虐 …… 面对这个光怪陆离、或许百年难得一遇的时代，将钱放在房地产这个 “ 避风港 ” 是许多普通人的第一反应。

迟来的小阳春，本质上是多方因素作用下的 “ 报复性增长 ” 。

至于久违的 “ 万人摇 ” ，只是个例。UP君整理了近2个多月来摇号楼盘的数据：我们关注的不是中签率多低，而是 “ 报名人数 ” 和 “ 总价门槛 ” 两项 ——

▲ 成都近期主要摇号项目数据一览（成都向上整理）

其中最火的恒大天府半岛，前后两次摇号的报名人数差有3000之多，为什么？最低总价相差超过10万元。数字不大，但对一个百万出头的项目来说就是10%，足以让每个刚需家庭心动。

购入门槛的高低，对购买热情来说是决定性的。同样位于天府新区，海伦天麓186万起步，就只有500余人报名。远在都江堰的天府明珠项目，凭着67万起的总价吸引了700多人。

就整个成都而言，房价中位数在1.3-1.4万元/㎡之间，乘上购房面积中位数（约118㎡），房价中位数为150-165万元。

再对照上面的表格：但凡总价门槛高于房价中位数，报名人数迅速下降；低于房价中位数，除个别郊县外报名人数频频过千。

显然，恒大天府半岛出现 “ 万人摇 ” 是因门槛少于中位数几十万元，加上区位尚可。多数成都人的购房预算不到200万，遇上地段一般、两三百万起步的楼盘，自然被 “ 劝退 ” 。

“ 小阳春 ” 是真，一百五六十万的真实购买力也是真。压抑后出现买房热很正常，但不可因之高估城市购买力。

城市基本盘不如深圳，购买力也不强，难道成都 “ 人间不值得 ” ？

2019年，成都GDP超过1.7万亿元，居全国第7，接近8%的实际增速跑赢了前六位；相关链接：全国经济成绩单PK！成都的全国地位如何？第十一期 “ 中国金融中心指数 ” 揭晓，成都列大陆前五；全球化与世界城市（GaWC）研究网络贬值的《世界城市名册2019》将成都排在第71位，同样是大陆第五名……

▲ 中国内陆城市金融中心指数TOP10（来源：中国（深圳）综合开发研究院）

就连贝壳网二手房搜索的 “ 热门城市 ” 一栏，也将成都和北上广深并列， “ 第五城 ” 一说在多方面坐实。

▲ 来源：贝壳网

不难发现，最近的一系列大规划大动作都利好成都，如世运会、大运会接连落子，以及 “ 成渝双城经济圈 ” 加速推进。有专业人士分析：在震荡的世界格局中， “ 一带一路 ” 的地位将愈发凸显，而成都作为个中枢纽，将获益匪浅。

疫情期间的高治愈率和成果卓著的对外医疗输出，为成都赢得一波口碑。相关链接：成都 “ 新冠 ” 肺炎治愈率全国第一，只因做好了这三点！ “ 公园城市 ” 蓝图逐渐变现，则让她有了更个性化、更能迎合人类未来生活的纹理。相关链接：“ 公园城市 ” 起步两年，我给成都打80分

▲ 成都

无怪乎在参观成都规划沙盘时，美国科幻作家、《星球大战》作者凯文·安德森会感叹： “ 我就想建造一座这样的城市！ ”

再回到房地产市场：有人因全球性危机犹豫不前，有人说大灾之后必有行情，有人被 “ 万人摇 ” 感召匆忙上车 …… 在UP君看来，这些说法或选择都有些局限，仅仅着眼于当前的涨跌。

真正应该关注和长期持有的，是成都这一潜力股：随着经济能量、收入水平和城市界面持续攀升，随着城镇化水平提高、土地开发完善，随着优质人才涌入带来人口结构的聚变，将来基本盘未必没有追上深圳的可能。届时，150万的 “ 真实购买力 ” 将只是怀旧谈资。

▲ 成都

正如近年来人们感慨持续上升的 “ 国运 ” ，把握好各自的 “ 城运 ” 亦是普通人收获财富和幸福的关键 —— 无论 “ 小阳春 ” 能走多远，成都这座城都 “ 值得 ” 。

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