实务看点:买卖合同被判无效，不动产应如何处置？(中国自然资源报20210802)

□ 左俊美 徐勇

　　在不动产登记实践中，人民法院判决房屋买卖合同无效或撤销的案件屡屡发生。当事人往往单方持法院生效判决文书，向登记机构申请恢复登记至自己名下。对于此种情形，不动产登记机构可否依合同无效或被撤销的生效判决，将不动产恢复至原产权人名下？这里从具体案例入手进行分析。

　　2019年2月，某市某区人民法院判决陈某某作为商某某及陈某的代理人，与游某某于2016年4月28日签订的房屋买卖合同无效。2019年9月，商某某以不动产登记机构为第三人游某某颁发房屋所有权证的基础不复存在，应当予以撤销为由，将不动产登记机构诉至法院，要求撤销涉案房屋所有权证并恢复登记至原告商某某名下。

　　一审、二审人民法院经审理认为，原不动产登记机构虽然是在接受符合规定形式要求材料的情况下，依据程序办理涉案房屋转移登记，但因房屋买卖合同作为转移登记最主要的材料，已被人民法院生效判决确认无效，故据此所作的涉案房屋转移登记行为主要证据不足，判决不动产登记机构撤销对游某某颁发的房屋所有权证，并对涉案房屋重新登记。

　　某市类似的几起案例，当不动产登记的原因基础材料被判决无效后，人民法院无一例外均依《行政诉讼法》第七十条第一项的规定，以登记机构办理转移登记的主要证据不足为由，判决撤销不动产登记行为。那么，依房屋买卖合同无效或被撤销的生效判决，登记机构如何重新办理登记？

　　首先，房屋买卖合同无效或被撤销，并不必然导致房屋返还。

　　买卖合同是债权关系，登记则是物权转移的标志。撤销债权买卖关系，并不能直接导致返还物权。根据《民法典》第一百五十七条相关规定可知，合同无效的法律后果有三种。一是返还财产，即双方的财产状况应当恢复到民事法律行为实施前的状态。二是折价补偿，对于不能返还财产，或者没有必要返还的，应当折价补偿。三是赔偿损失，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　具体到上述案例，房屋买卖合同无效将导致的后果原则上为购房人返还房屋，原产权人返还购房款以及相应的利息损失。但也可能有例外情形，如果第三人游某某已将涉案不动产转卖他人，他人已签订购房合同并已实际入住，此时前房屋买卖合同虽被确认无效，但房屋实际占有人却不负返还的责任。另外，如果涉案房屋经过装修等处理，也会影响是否返还房屋或者返还价款的计算。此类种种可能存在的情况，均不是登记机构所能掌握的。

　　其次，即使返还财产为买卖合同无效或被撤销的应有之义，登记机构也无法依申请恢复登记。

　　实践中，登记簿载权利人通常既不配合到登记机构办理，也不会出具同意将涉案房屋恢复至原产权人名下的书面意见。房屋原产权人携买卖合同无效或被撤销的判决到登记机构单方申请恢复登记其名下的情况居多。

　　根据《不动产登记暂行条例》第十四条，申请更正登记或者异议登记的，可由当事人单方申请。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条，权利人申请更正登记的，应当提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料和其他必要材料；利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。上述案例既不符合转移登记的实质和程序规定，又不满足须提交登记簿所载权利人书面同意的条件，登记机构无法按照更正登记办理恢复至原产权人名下。

　　再次，登记机构无法依职权恢复登记。

　　根据《不动产暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记；当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。如房屋原产权人携合同无效或被撤销判决到登记机构，其原登记的基础文件确已无效，登记机构当时办理登记的主要基础申请材料缺失，登记行为的主要证据不足，登记确实出现了错误。如上文所述，此时是否必然返还房屋，登记机构没有能力对相关民事法律关系及事实审查清楚。如果贸然依职权主动恢复登记，可能会不正当地介入市场关系、损害利害关系人利益，从而引发赔偿。

　　最后，人民法院发出协助执行通知书，嘱托恢复登记时，登记机构可以直接办理。

　　《民事诉讼法》第二百三十六条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

　　具体到本案，原房屋产权人在无法自行申请恢复房屋登记而申请法院强制执行，人民法院向登记机构发出协助执行通知书，嘱托登记机构将涉案房屋恢复登记至原产权人商某某名下时，登记机构可以在核对该法律文书的真实性、送达手续的合法性以及法院生效判决确定的权利归属等一般性审查后，直接办理相应的登记。

　　目前，对于房屋买卖合同无效或被撤销的情形，依申请、依职权和依嘱托三种启动方式中，以人民法院嘱托登记机构的方式风险最低，也可以减轻当事人累诉。笔者建议，登记机构可建议、引导当事人商请人民法院出具协助执行通知书或者诉请法院判决撤销原转移登记。

　　（作者单位：湖北省武汉市不动产登记中心）