应粉丝要求，八卦一下老黄埔这个关注度特高的新项目！
流水的网红盘，铁打的老黄埔。
目前在广州市区，想要“拼流量”，恐怕没几个板块比得过老黄埔。
就在前阵子，老黄埔两大热盘：万科城市之光、中鼎珺合府齐齐开售，又是一轮血战。
｜ 老黄埔航拍（图：@广州房产 细鹏）
中鼎推出的290套单位，前期认筹量就达到600组，几乎就是2个人抢一套房的节奏!
城光虽然没有具体的认筹数据流出，但销售过程骚操作不少。
比如要求7天内付齐首付，不管三成还是七成，反正给不齐的统统都不卖。这么高门槛，心水的单位还特别难抢！
｜ 数据来源：克而瑞
而且，根据克而瑞的数据，老黄埔现在的去化周期才1.7个月，就问你怕不怕？
想抢老黄埔的房子？先把宽带的套餐提高一点拼手速。
不过，大家终于不用再盯着三剑客了！因为，老黄埔终于又要上新啦！
什么？！又有新盘来了？还是双地铁+低密小洋楼
不知道，大家发现没有，今年除了老黄埔三剑客，庙头也开始热闹起来了。
年初庙头拍出的两宗地块，2.7万+/平的楼面价！刚拍出的时候，市场就开始各种八卦这两个项目。
其中，一直都有很多网友都在询问的越秀TOD·星航项目，案名都流出八百年了，最近才终于舍得有动作！
｜ 越秀TOD·星航效果图
那么，这个项目值不值得买？有什么看点？这次一次性说完！
越秀地产&滨江集团合作，
TOD专家+华东塔尖住宅专业户
这个盘有个特别大的亮点，就是由越秀地产和滨江集团联手打造，惊喜不惊喜！
越秀TOD，大家都很熟悉了，其光在黄埔就做了好几个项目，从科学城的星樾、山畔，到知识城的星汇城。
每一个都有不错的口碑，而且都是有地铁、有配套，产品力杠杠的项目。
滨江集团，广州人可能不太熟，但在长三角几乎无人不晓。
它可是豪华住宅定制专家，杭派精工开发商的代表，也是浙江地区鼎鼎有名的千亿房企，位居2020年中国房地产百强榜24强。
而且，这个企业属于妥妥的“品质流”，就是那种宁可砸大成本，什么费用都可以省，但产品园林绝不能省的代表。
其以打造品质住区见长，尤其擅长造“精致园林”，甚至被称为杭派的“园林专家”。
房产君跟越秀的朋友聊了一下，打听到了一个消息，这次滨江集团入局，会把杭派园林的理念融入到星航的产品里面去，值得期待一下。
下面放几张图，大家感受一下什么叫“杭派园林”、“杭派精工”。自己细细体会吧。
｜ 滨江集团打造的园林实景图
双地铁加持
家门口就是地铁5号线
其次，既然是TOD项目，近地铁，那是必须的。
但到底有多近呢？我们来看一张航拍图：
｜项目地块航拍（图：@广州房产）
嗯，真的很近，几乎社区门口，就是5号线东延线庙头站（在建中）。
同时，房产君用百度地图，测量了一下，从项目出发，到13号线二期南海神庙站（在建中），直线距离也就约500米。
值得一提的是，这两条线路预计的开通时间，都在2022年。
这也就意味着，项目首期交楼时，就拥有了双地铁加持。从这个角度来看，确实优势颇大。
｜项目与两个地铁站的关系（图：@广州房产）
另外，这两条线路，都是横向的大动脉。
所以，从通勤性上来讲，比较重要的一点就是，可以直达珠江新城，这对于上班族来说，也是较大的加分项。
如搭乘地铁5号线，就可直抵金融城、珠江新城、环市东等广州三代CBD。
而搭乘地铁13号线，则可直达天河公园、花城广场，越秀区府等地。
具体情况，房产君做了一张线路图，各位可作为参考。
政策规划+旧改加持，
下一个CBD没得跑
而地段方面，也是颇有看头。
其所在的庙头，属于第二CBD范围内，毗邻着临港经济区，是黄埔重点发展的核心区。
一来，跟珠江新城、金融城在发展脉络上，关系紧密。
｜项目区位示意图
二来，根据十四五规划，未来5年内，黄埔将加速在这里建设珠江东十公里“黄金海岸”，形成独具特色的经济板块坐标。
而且其还被定位为“文创创意产业区”，“优质宜居新城”，其实大家可以对标一些产业园想象一下，比如红砖厂、798艺术区之类的。
所以从发展前景上来看，驱动力还是颇强的。
｜临港经济区（图：黄埔发布）
当然，这个片区，目前也有较为明显的痛点。
那就是周边城中村林立，城市界面还不太完善，而这一点，也是目前老黄埔项目普遍存在的通病。
你要知道，买老黄埔的人，关注的可从来不是这些，格局要放大一点。
而且周边的旧改已陆续启动，什么庙头旧改、双沙旧改、沙步旧改，那都是实打实的利好，所以这样的城市界面，不会持续太久。
其中，与项目紧邻的庙头村，去年也已确定合作企业，目前已步入签约动迁阶段。
｜ 项目旁边的庙头村已启动旧改
根据《黄埔区旧村三年改造行动计划》，其整体改造金额达90亿，预计将于2022年前完成建筑的拆除，而且定位为海丝文化创意园。
从其定位来看，可以发现，政府要在这里做的，其实是一个明显的宜居新城，因此未来的居住属性会更强。
｜庙头旧村改造项目效果图
配套方面，目前的规划来看，其社区内会配套一所24班小学、9班幼儿园，加上肉菜市场、社区公共中心等，满足基本的生活需求。
而社区旁，则有在建的时代商业地块，未来可以补充一定体量的商业配套。
加上，庙头村的改造，相信未来生活繁华程度，也是不用担心的。
｜项目周边配套一览
1.5容积率小洋楼！
老黄埔难得一见的低密度住区
除此之外，这个项目还有一个较为明显的优势——密度较低。
其容积率仅有2.44，特别小洋楼组团的容积率才1.5，这在老黄埔甚至全广州都甚为少见。
毕竟，目前老黄埔在售项目，容积率普遍在3.5-3.8左右。相比之下，这也是越秀TOD·星航，较“能打”的地方。
实际上，对于市区项目而言，周边配套会随着片区的成长，逐渐成熟和完善，所以这一点反而不是最重要的。
但一个项目的基底，如密度等则不同，其会决定居住的舒适性。
｜ 项目效果图
而过去，由于城市规划的问题，中心区就出现过很多密度过高的情况。
比如，在越秀、荔湾，在天河北、珠江新城等区域，都出现过容积率超过7.0，甚至10.0的住宅。
高密度的弊端，相信很多人也早已领教过。
一方面，抬头就是密密麻麻的高楼，想望见天空，都是一种奢侈。同时，上下班高峰期，还往往会面临苦等电梯的烦恼。
另一方面，则是人均绿化率严重不足，很难有大片的园林供孩子玩耍，老人休憩，虽然身处市区繁华中，但也难谈居住品质。
｜ 高楼密布，是市区常态
相比之下，这个项目容积率做到2.44，在“石屎森林”密布的市区中，也是一个较为特别的存在。
从目前的流出资料，也可以看到，其社区规划有大片的中心花园、泳池等。
而且正如上面所说，其社区内的园林，将由滨江集团操刀，打造典型的杭派品质住区的园林，是不是想想都有点兴奋呢。
同时，项目北侧紧挨着约5000亩的龙头山森林公园，也会提升北向的景观面。
｜项目平面规划图
95%户型朝南，星樾升级版小洋楼
最后，再来看看大家最为关心的户型。
据了解，越秀TOD·星航，全盘做到了95%南向户型设计，同时整体采用蝶形布局，楼距也较为阔绰。
其中首期推出户型，就涵盖了建面约88-101平的三四房，包括约88平北向三房、约88平南向三房、约101平南向四房三种户型，全部为主套设计。
｜项目平面图及首推户型示意
具体来看看：
建面约88平的东北向三房，这个户型是少有的北向户型。
据说全盘北向只有48套，其余都是南向，因此虽然朝向一般，但相信在价格上，会有一定优势。
另外，这个户型在设计上，也有一些巧思：如卧室、卫浴全飘窗设计，餐厅右侧也带大飘窗，这些都可大幅提升实用率。
建面约88平的南向三房，则是目前刚需普遍比较喜欢的一个户型。
其做到了动静分离，方正实用，阳台、主套都朝南。
而且主套，带有独立卫浴、衣帽间及大飘窗，加上三分离卫浴、U型厨房，使用效率较高。
建面约101平的南向四房，则是房产君认为的，三个户型中的最优。
这个户型，难得地做到了四开间朝南，客厅、餐厅、主卧、厨房统统为南向，采光面直接提升了几个level。
四间卧室均带飘窗，使得全屋更通透明亮；尤其是，餐厅配置了南向大飘窗，这一点同面积段的户型，很少有做到的。
此外，其还规划有13栋的低密小洋楼，单套面积约为140平。
提到这个产品，相信很多朋友都不陌生，此前黄埔科学城的越秀TOD·星樾，推出小洋楼时，就曾风靡一时。
根据市场消息，去年星樾的小洋楼，基本是推一次售罄一次，很多人抢不到，受欢迎程度颇高。
而这一次越秀TOD·星航，推出的小洋楼，则据闻会是星樾的升级版。
所以，还是很值得期待的。
丨越秀TOD·星樾小洋楼创意鉴赏图
总结来说，这个项目大概率，会成为今年老黄埔的一匹“黑马”。
毕竟，有越秀TOD+滨江集团品牌加持，门口就是5号线，而且还是老黄埔少有低密度社区，加上南向户型、罕见小洋楼等特色产品，这些都是明显的吸引点。
当然，目前的弊端是，需要忍受一段时间，周边城市界面破旧的问题。但相信，随着庙头村改造的推进，未来会有明显的改善。
对了，如果大家有任何疑问，或者对项目感兴趣，也可以扫描下面的二维码，会有专业的置业顾问小哥哥/小姐姐，为大家耐心解答哦。
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