几个典型的地产问题
Q：背景是民企和地方国企合资成立一家公司，比例是6:4，准备竞拍某地块。
现因政府要求，该地块必须是国资全资公司才能参与竞拍，因此该国企要求收购我司持有股权。
但是前期我司因该项目产生了管理费等2000万，现在想通过股权溢价形式拿回来，但项目公司目前没啥资产，请问国企这种收购股权能有溢价吗？通过啥途径可以更好的实现。
牧诗：如果想买公司没啥资产，支付股权溢价有点问题。 不知2000万是你们公司支付的，还是通过项目公司支付的？
如果是通过项目公司支付的就比较简单，国企以股东借款的方式投入2000万到项目公司，然后项目公司再偿还你司2000万的股东借款。
如果不是通过项目公司支付的，那么国企以股东借款的方式投入2000万到项目公司后，项目公司再以支付咨询费等方式支付你司2000万，但需要你司提供相关的票据。
Q：请教一下，法定图则和控制性详细规划之间的区别？
牧诗：控规主要是对于片区或者这个地块的用地性质，各种指标做出控制，使建设活动在尊重总规的前提下合理的进行；
法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。
比如以深圳为例，法定图则规划内容深度定位于控制性详细规划阶段，简单的讲就是法定图则不仅具有规划技术的支撑，而且具有一整套包括编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订等严密的法定程序，更具有标准化、规范化、法律化。
Q：请问城乡规划专业本科该怎样进入地产投拓岗位，需要学习什么知识技能，对学历有要求吗？
想进入这个行业，在简历关就被pass，自己纠结又矛盾。
牧诗：目前你的经历和经验，如果直接投递投拓岗位，确实会有比较大的难度。
因此我建议你不要一直投递投拓岗位，先按自己熟悉的领域去投递简历，找到一份工作，这样不让自己处于失业的状态中，不然会非常的焦虑。
在找到设计工作的同时，再有针对性的有意识的去了解投拓相关工作，去接触相关的一些投拓的资源，认识一些做投拓的朋友和领导，同时学习投拓知识。
可以看一下我之前写的那本《房地产投资岗工作入门指南》，比较系统一些。
对投拓的相关工作有一定的了解之后，再边工作边去投递投拓的简历，这样稳妥一些。
群友补充：
Lee：我感觉，规划进投拓没问题。因为我就是规划专业的，首先有几点优势吧：
1.专业力，土地、规划的知识可不是一般学财务或者其他专业可以替代的。
特别是现在国土空间体系下的房地产投拓活动。不少地产培训或者公众号对这方面的一些理解都是错误百出。
2.行业发展，目前核心都市圈进入了存量时代，也就是城市更新时代。那本质就是一级开发，一级开发第一步要求什么？那必然是规划。
3.长远看，所谓人脉和政府关系？那强力部门就是自然资源局和更新局，这两个部门是哪个专业话事？那就是城规专业。
4.城市规划专业的特点。规划的价值是整合能力和思考能力，经历过专业规划培训的人能够快速的把其他专业的特点学以致用。
所以，想一些思路，看看怎么进入投资部（熟人引荐或者主动去实习）。
Q：我是20届校招生，入职投资岗3个月，目前初入职场，感觉自己每天做的事情很碎，领导也不给独立推项目的机会，不知道何时才能自己拿项目，能晋升和加薪。
主要的有2点想请教大大：1.新人在第一年里应该在哪些方面努力2.请大大给理一下职业规划，目前有点迷茫。
牧诗：刚入职三个月做一些很琐碎的事情很正常，我以前刚毕业的时候，第1年也基本都是做一些很基础性的工作，主要帮领导做一些基础性的报告，画地图，这些非常繁琐的工作。
我觉得不用太着急。
1.第1年独立做项目应该是比较难的，你只要能够跟着领导去接触一些项目，就已经很不错了，在接触的时候多去总结和体验。
2.在第1年一般每个公司会跟校招生都有一个保护期，在这段时间不会有太大的考核压力，你应该抓住机会多去学习一些投资知识，把基础的概念和方式方法搞清楚，比如溢价的计算呀，税费的计算呀，股权交易架构的设计等等。
3.一年把基础打牢以后，第2年就可以尝试着跟领导说一下，带着你去谈项目，然后能够放手，让你独自的去做一些项目的前期对接，慢慢就上手了。
Q：通过同一级公司勾兑约定400万/亩定向摘地，但受制于基准地价，该地块招拍挂价格500万/亩，约定后期通过返还，弥补100万/亩差异，请问各位大佬这种返还一般怎么操作。
小密友：可以跟一级公司签订兜底开发和招商引资协议，设置一定的摘牌条件，摘牌后由一级公司返还给二级拿地公司。
这个存在一些法律的风险点：
1.要把整个过程界定为企业（一级公司）与企业（二级项目公司）之间的经营行为，而不是政府与企业之间的行政补贴行为；
否则就算拿到政府的溢价返还，后期因为法律法规政策执行松紧的变化，政府依然可以向二级项目公司追缴这笔返还款；
如果企业之间的行为，只要没有违反法律强制条文，合同就有效，这笔钱就是二级项目公司的合法收入；
2.一级公司一般都是政府性质的地方国企，这个行为要有充分授权。
现在大部分地区一级公司都没有保证土地溢价返回的权利，这个要核实清楚。政府那里的钱是收支两条线，返钱的时间点把握很重要。
Q：请教下,用一部分物业抵扣合作方按股权比例应分配的利润如何测算？
牧诗：这和交易路径有关系。
1.如果是最后把物业留在项目公司，你们退出的话，就可以用双方达成一致的物业价值去抵扣利润。
2.如果是要通过资产转让的方式把物业给到合作方的话，就还要考虑转让过程中的税费。