夫妻只有一方签字，卖房合同是否有效？
一、基本案情
黄大山与李小花（均为化名）为夫妻关系，二人婚后共同购买了一套房屋，登记在双方名下。
2018年1月13日，李小花与王美丽（化名）通过中介签订了一份《房屋买卖合同》，约定李小花按照市场价格将上述房屋出售给王美丽。签约时黄大山不在场，合同上黄大山的签名由李小花代签。
2018年2月11日，王美丽依约将首期房款转到了李小花银行卡上，李小花向王美丽出具了《房款收据》。
2018年3月20日，李小花向王美丽交付了房屋，但尚未办理过户手续。
2018年4月2日，黄大山拒绝协助王美丽办理房屋过户手续并诉至法院，要求法院确认李小花与王美丽就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。
二、争议焦点
夫妻只有一方签字，另一方将夫妻共有房屋卖给第三人，合同是否有效？
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三、律师观点
本案系房屋登记在夫妻双方名下，但房屋买卖合同仅有夫或妻一方签字，买受人与一方先行签订合同，而配偶事后不予追认的情形。
在上述案例中，李小花与王美丽签订的房屋买卖合同，交易价格合理，且双方系经中介公司居间服务建立的买卖关系，并无其他利害关系；王美丽也依约向李小花支付了交易价款。王美丽的购买行为符合一般交易习惯，交易过程合乎常理，不存在恶意串通，损害他人利益的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，除非有证据证明合同存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，否则合同效力不会受到影响，仍为有效。本案无证据证明存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，因此，《房屋买卖合同》合法有效。
但由于黄大山拒绝追认，物权无法发生变动，该合同无法继续履行，王美丽只能选择解除合同，要求李小花返还购房款并承担相应的违约责任。
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四、律师建议
在二手房交易中，常有夫妻一方擅自卖房引发纠纷的诉讼产生。因此签订房屋买卖合同之前注意以下几点，有助于避免法律风险：
1、买受人在购买房屋前，应当实地查看交易房屋，要求出卖人出示房屋产权证书，并到房管部门查询产权证的真实性，核实是否存在隐形共有人；
2、在签订房屋买卖合同时，要查看产权人的身份证件并了解其婚姻状况，若出卖人称其未婚，应要求其出具未婚状况承诺书；若出卖人称其有配偶，则应要求其出示结婚证，并要求夫妻双方均到场签字；
3、如果夫妻一方因特殊情况无法到场，买受人应要求到场一方出具经过公证的授权委托书、代理人的身份证件及同意出售共有房屋的书面承诺，并审查委托权限；
4、最好能与未到场一方通过电话或视频确认配偶同意出售房屋，并录制音视频留存；
5、选择通过具备合法资质的房产中介公司与出卖人建立买卖关系，避免被认定为恶意串通而导致合同无效。
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附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一） 工资、奖金；
（二） 生产、经营的收益；
（三） 知识产权的收益；
（四） 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五） 其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》
第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
作者简介
杨婷婷
广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
作者简介
苏佳丽
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。
作者简介
黄丽莎
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。