「中度老龄化时代」的破局
导语：上周，十九届五中全会公报对外公布。公报提出，全面推进健康中国建设，实施积极应对人口老龄化国家战略。至此，积极应对人口老龄化上升为国家战略。
民政部预测数据显示，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。
养老已经成为一个棘手的社会问题。生活水平的不断提高则使得大家对于健康的渴望越来越强烈。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，预计2025年“十四五”规划完成时，我国65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%，康养产业由此迎来一轮发展风口。
未来健康事业，将是人人都需要的事业。未来没有人会拒绝"互联网+大健康"。没有一个人可以离开健康而存在。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
“十四五”新航程开启
头部房企抢滩康养市场
据《康养蓝皮书》不完全统计，2018年中国康养产业产值超过6.85万亿元，约占国民生产总值的7.2%。我国已初步形成千亿级康养需求驱动的蓝海市场，形成了京津冀、长三角、珠三角及川渝区等四大康养辐射片区。
随着越来越多的企业开始进军康养产业，不断探索康养产业开发建设的新模式，在我国已初步形成万亿级康养需求驱动的蓝海市场。
目前已有近40家上市房企涉足养老业务，布局养老地产，其中恒大是较早布局养老地产的品牌，“恒大·养生谷”便是该集团在“地产+健康”领域下探索的新产物，通过“租、购、旅”等会员机制向客户提供养生、养老服务，而保利则是全产业链布局，将居家、社区和机构相结合。
2019年年底，融创中国宣布入局康养产业，为融创社区提供养老服务，并着手布局养老病房。
融创中国发布的“融爱家”康养服务品牌，正式成为融创第六大支柱板块之一，致力于打造全生命周期、全方位、全人群的医疗康养服务体系，为中国家庭美好生活保驾护航。
“我们下半场主要还是投资消费升级和美好生活，包括文化、旅游、会议会展、医疗康养，也是融创一贯的投资逻辑。”融创中国董事会主席孙宏斌布局医疗健康领域，就是投资消费升级，投资美好生活。
绿城、泰禾、保利、碧桂园等也在大力发展康养项目，新蓝海已经开始显现，康养地产或将快速在众多康养产业分支中成为主流板块。
“十四五”期间，品牌建设将成为养老地产的重点发展方向，继续深化房地产和养老服务有机结合是养老地产行业的发展趋，将要打造不仅能满足老年人的居住需要，更可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等多方面服务的品牌地产项目。
康养产业在中国市场方兴未艾，吸引了越来越多的资本入场，形成了以房地产业、保险金融业、生物及智能制造为核心的科创企业为代表的康养资本三大主力军。
康养资本的快速涌入为康养产业注入了活力，具有资本密集特征和高科技含量的庞大康养产业正日趋成熟。
康养产业不仅仅是养老地产
多功能和泛产业都要引起重视
随着人口老龄化问题的到来，未来和养老相关的行业必将大火。其实不用等到十年后，现在我们应该已经有所体会。不少老年活动中心、医疗服务等等，都时常人满为患。越来越多的老年人口袋里的钱增多了，也愿意花钱了。
随着我国人口深度养老化，基数大、增长快、结构分化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，我国健康养老产业进程进一步加快。
预计2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，产业远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。
尤其随着人口老龄化的加剧以及 “健康中国 ”战略的推动，许多开发商误把康养产业当成单一的养老地产来运作，而忽视了康养产业所涵盖的诸多业态。
康养其实是关联城市建设、生态环境、民风民俗、科技信息、文化教育、社会安全等众多领域，是集养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态为一体的产业链，更是一个整体的生态系统。
康养产业绝不仅仅是养老地产，其面对的客群也非单一的老年人群。根据
消费群体决定产品：分为妇孕婴幼康养、青少年康养、中老年康养；根据消费需求决定产品方向：分为基于养身的康养、基于养心的康养、基于养神的康养。
但目前我国老龄人口具有“三低一高”的特点，即拥有财富低、教育水平低、城镇化率低以及家庭负担高。这导致了普惠社会大众的养老项目大多以普及养老基本需求为主，具有一定的公益化性质。
1、地产+养老
据不完全统计，目前进入养老市场的品牌房企已超过100家，此外还有许多地产企业跃跃欲试。跨界养老的主体中，占比最大的为地产企业，包括万科、绿城、保利、远洋、碧桂园、华润、恒大等企业都加大在一二线城市以及发达区域养老产业的布局力度。
但是近两年来，由于各大房企养老产业商业模式尚不清晰，项目难以实现盈利，企业逐步回归理性，行业热度有所消退。
传统房地产商习惯于圈地——建房——销售的快速周转模式，养老地产也可以通过出售适老化住宅产权或使用权以快速回笼资金，而真正意义上的养老房地产将更加多元化，地产商跨界养老理应了解如何构建以服务为中心的长期盈利模式。
以万科、远洋为代表的房地产开发商，更注重全产业链的培育。在2018年7月，万科董事会主席郁亮曾表示，“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的，很多人邀请我们去做‘养老地产’我们都拒绝了，因为我们觉得首先是养老服务。”
多年来，万科不断优化迭代养老业务模式，通过城市全托中心、持续照护中心、社区嵌入中心三大产品，以生活照护为基础、以康复为核心竞争力来拓展市场化道路。正如万科集团高级副总裁刘肖所表示：“万科的养老道路上或许会走的很慢，但会走的很远。”
以养老需求为出发点，只有改变传统的房地产开发思想、认清养老地产的盈利模式及金融属性，才能探寻出养老房地产的可持续发展之路。
2、金融保险+养老
面对老龄化的发展机遇，银行、保险、公募基金等金融机构纷纷进驻养老市场，为老年客群服务。
以泰康、合众、中国人寿为代表的保险企业，将养老产业与保险产品相结合，且不断深入。泰康人寿与子公司泰康之家联手，推出“幸福有约终身养老计划”，成为首家将保险产品与养老社区相结合的综合养老产品。随后其他险资也纷纷涉足养老产业，甚至以其庞大且稳定的资金流量为基础，开始并购海外养老标的，比如合众人寿、中国太平、安邦保险等，通过保险+养老模式，将服务打包进后端兑付中，为其高端客户群体提供国际化养老服务及产品体验。
各大银行也大显身手，中国银行推出“养老金融特色网点”；建设银行构建“安心悠享”老年客户综合服务方案；中信银行针对老年客户打造“六大目标”的专属服务体系；兴业银行推出“安愉人生”的养老金融综合服务方案……
同时，商业银行也针对老龄化开发了较为丰富的理财产品。华夏银行总经理李一梅认为：“养老会是基金业下一个20年最大风口。”
虽然金融与老龄化人口有所对接，但养老金融产业的发展尚不充分，因此养老金融产品需要根据老人的需求，进行更具前瞻性的规划和设计，提升金融机构的服务保障能力。
3、医疗+养老
调查资料表明，65岁以上的老年人约有80%患有心脏病、高血压、关节炎或糖尿病等慢性疾病，严重影响老年人的生活质量，医养结合逐渐成为社会关注的重点。
医疗服务作为养老服务中的重要组成部分，在当前的养老服务市场中仍有一定缺失。大部分产品和服务更偏重于护理功能，针对失能、半失能以及慢病老人的医疗产品严重不足。
近年来，国家及地方政府对医养结合一直给予大力政策扶持，将健康养老作为重要的发展方向。比如放开市场准入条件、用地政策、医保支持、建设养老服务设施以及加大对养老服务人才的培养力度等等。
医养结合发展潜力巨大，需寻找合适的突破口，可结合地产、金融、社保福利等，寻找新的产业模式。
4、旅游+养老
据相关调查，当前中国老年群体退休后的第一大需求是旅游。“旅游+”是行业发展的必然趋势，随着老年人口的增长，老年旅游市场也会越来越大。
老年旅游不同于传统旅游，综合年龄、身体各方面因素，老年人节奏较慢，医疗保障要求更高，同时随着老年人消费观念的改变，旅居养老应运而生。
旅居养老以相对稳定的住所，为老年人提供更加完善的医疗保健服务，有相对充裕、悠闲的时间来享受空间差异带来的便利。
我国国土辽阔，地域差异大，养老事业可根据各地区情况因地制宜，为老年人创造健康休闲的新型养老方式、提升老年人的生活品质。
随着老龄化不断的深入，养老产业市场前景可观、大有可为！在国家政策的推动及社会资本看好的情况下，银发经济或将成为我国支柱型的经济增长点之一。
康养产业将何去何从？
智慧康养大势所趋
“十三五时期”，从中央到地方养老政策出台频繁，主要集中在推进居家与社区养老服务，提出智慧养老、医养结合等新模式，为产业升级、产业增长提出了新的方向。
另外，要求加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对养老服务业发展的金融支持力度，拓宽养老服务业融资渠道，力求以多种方式促进社会资本、民间资本进入养老服务业，更加全面的放开市场准入，转变政府职能等。
近年来，国家对于康养行业的支持政策频出，涌现了一批潜力巨大的康养小镇项目。
浙江乌镇，是蓝城小镇开发的第一个项目。项目依托原生态自然环境，为高质量的老年群体建设有养生度假酒店、医疗公园、国际养老护理中心、颐乐学院、养老居住等功能板块，打造的集健康医疗、养生养老、休闲度假为一体的特色养老小镇。
乌镇雅园涵盖健康医疗、养生养老、休闲度假的全新养老地产模式，以及自成体系的养老配套设施和精细服务，风靡全国，被业界赞誉“中国最成功的养老度假小镇”。
如今，种类繁多的智慧康养产品走进了老人们的生活，没有围墙的虚拟养老院也成为了现实。
“传音入密”的广场舞神器，游戏机一样的康复机器人，“床椅一体化机器人”，还有车钥匙大小、可定位可报警还可社交的智能助老终端机……以互联网、物联网、大数据、人工智能为代表的现代信息技术，正在推动新时代养老服务业“弯道超车”。
智慧康养产品将突破传统养老在居家照顾、出行、安全保护、健康管理、精神关爱等方面的难点。核心应在于“养老”，而“智慧”是路径、是方式。推进智慧养老，应以满足老年人的实际需求为落脚点，构建出相应的服务支撑，才能成为真正意义上的智慧养老。
修炼内功才是长远之道
康养产业项目普遍具有“三高一低一长”的特点，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”因为在基础设施建设方面需要高额的资金投入，建设和回收周期较长，对于房企的融资、建设和经营管理方面是个不小的考验。
而房企转型康养成功案例的缺失也让这个产业蒙上了一层迷雾，就连“带头大哥”万科也充满了迷惑。郁亮曾在年度股东大会上坦言，养老业务是万科的摸索业务。所谓摸索业务，就是没有找到合适的模式，或许摸索清楚以后才可以突破的业务。
在大家都在康养产业摸着石头过河的阶段，只有提升自身内功修炼，才能有希望在湍急的河水之中，寻求出自身的产业发展之道。
加强成本控制。高额的土地成本必定会给康养产业项目带来巨大的压力，房企康养产业项目在拿地环节，应十分重视对土地获取成本的控制。除紧盯相关政策文件，拿好医疗用地，养老用地之外。也应开拓存量资源，如改造利用空置的厂房、学校、社区或集体建设用地等。
形成产业链。康养产业的核心就要提供健康的服务，缺失“康养”的康养产业就是挂羊头卖狗肉，万科，恒大都通过收购或合作拥有了自己的医疗资源体系。如果将侧重点放在康养项目里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务，不注重打造康养产业链，康养业务得不到有效支撑，项目经营必将难以拥有长久的生命力。
探索互联网+养老+医疗模式。在科技水平不断进步的大背景下，康养项目也面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。有条件的房企应加强与相关科技公司合作，介入互联网+养老+医疗的模式，利用科技的手段将医疗、健康和养老融合。
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