房地产企业是资本密集型产业，资金投入大，开发周期长，极大地依赖于银行等金融机构所提供的资金。某知名上市房企的负责人表示，“资金成本甚至已经超过了15%，还是没得到金融机构的垂怜。”导致自今年7月以来房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道“紧箍咒”现象的主要原因，便是2018年末的楼市小阳春。因此对于地产经营者来说，接下来如何铺排资金、规避风险、依策寻路成为越来越烧脑的问题。笔者将融资风险规避定为三部曲：了解渠道-规避风险-风险策略。房地产企业主要融资渠道不外乎银行贷款、股权融资、信托基金、债券融资、私募股权这几种形式。相对于传统的股权、银行开发贷、债券融资，信托基金、私募股权近年来使用也频繁起来，借壳买壳造壳上市的例子也不胜枚举。这么多的融资方式、融资渠道各有利弊，各有千秋，根据企业的战略定位战略意图、资金使用状况、内外部关系等综合条件杂糅，匹配最适合企业的多元化融资渠道。
银行贷款是我国房地产业最主要的融资渠道，覆盖土地储备、开发建设到房产销售的整个运营过程。银行贷款有多种形式，包含土地储备贷款、开发贷款、并购贷款、经营性物业贷款等等。后来随着政策的变迁，土地储备贷及部分城市的开发贷已被叫停。资料显示我国房地产企业资金来源中 50% 以上都来自于银行贷款， 另外一部分靠取得预售证后的房产销售收入。而房产销售收入主要来源于客户向银行申请的按揭贷款。所以我国现阶段主要是银行在支撑房地产业的运营和发展。国内银行贷款：受 “央行 121 号文件” 影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。银团贷款：又称辛迪加贷款（Syndicated Loan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。随着国内房地产市场政策的收紧，银行信贷的借款难度加大，逐渐向审核更加规范，审查更为严格的方向发展。银行重点支持优质客户、优质项目。要对地产项目的市值、品质、投资回报率等多重指标进行预判；银行与优质客户更深层次的合作。国内银行（如工商银行、中行）已推出收租物业抵押贷款业务，此种业务类似于外资银行（如东亚银行）的建筑贷款。银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式，对实力雄厚的开发商来说，银行贷款会变的更容易；而对中小开发商来讲，银行贷款会变的越来越困难。对大企业来讲，应注意进行与银行更深层次、更广阔领域的合作，对于小企业来说要筛选优质地块、加强政府项目合作，夯实融资基础提升融资水准。在股票市场融资一般融得的资金规模较大，并且上市不仅能提升企业知名度， 还能给企业带来良好的社会声誉。我国房地产企业起先依靠 A 股 IPO 新发上市融资或定增，分为国内IPO和国外IPO,目前我国沪深两市共有90家房地产上市公司。后因监管层严格管控使得在 A 股获得资金变得困难重重。因房地产行业上市审批程序逐渐严格，在目前我国仅有极少数房地产龙头企业获得上市资格，而中小房地产企业一般都难以企及。IPO上市虽难度大但好处多多，比如筹资量大、融资能力强;资金使用时间长、分散风险;提高公司价值等。境外IPO则具备上市过程简单，易于操作；再融资灵活性强、难度低；能与国际化接轨的优势。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。这样，可以通过买壳上市来实现间接上市，所谓买壳上市，就是指非上市公司通过资本市场购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，然后通过反向收购的方式注入自己有关的资产和业务，实现间接上市的目的。据不完全统计，我国借壳上市的房地产公司约有90家，占上市房企的三分之一。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。买壳可以回避上市繁杂的手续、规避上市的限制 ；首次上市一般需要三年的准备时间和上市辅导期，买壳上市则大大缩短了这个时间。但是买壳是把双刃剑，有其特殊风险：企业进入上市壳公司后，要承担原有的债务、纠纷等；如果壳资源不理想，再融资难度也会很大，时间也很长，上市在融资难度比较高。私募融资采用私募的形式。它和贷款不同的是，它增加企业的所有者权益，而不是增加负债，这对企业的资金结构有优化的作用。因此也降低了企业资产负债率，使企业在申请银行贷款时更容易通过审核，以及更容易获得银行低息贷款，从而形成良性循环。私募股权基金入股人员不会参与企业管理，不会对除合作项目外其它事项产生影响。因为股权投资，就和企业所有者一样，两者的利益方向一致。因此，专业的金会用专业知识来帮助企业成长。另外，能得到私募股权基金融资，肯定先通过私募股权的尽职调查及严格要求，一方面表明企业具备良好的发展空间，另一方面企业会因此获得更好的知名度和可信度，进而得到长远的发展。资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券，并据以融资的过程。房地产证券化的几种具体分类：（1）住房抵押贷款证券（mortgage-backed securities，简称 MBS）（2）资产支持证券（asset-backed securities，简称ABS）住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这样资产转换成了市场上可流通的证券。资产支持证券（asset-backed securities，简称ABS），是指券商作为管理人，以企业能够产生现金流的特定财产或财产权利为基础资产发起设立资产证券化专项管理计划，面向境内合格投资者推广计划的受益凭证，投资者认购受益凭证并根据约定取得投资收益的专项资产管理业务活动。与MBS相比，ABS的种类更加繁多，具体可以细分为以下品种——汽车消费贷款证券化，学生贷款证券化，信用卡应收款证券化，贸易应收款证券化，设备租赁费证券化，基础设施收费证券化，保费收入证券化，中小企业贷款支撑证券化等等 。CMBS是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。
保险投资计划是保险资金进行不动产投资，目前险资进入房地产领域主要有两种形式：通过权益性投资入驻地产股；通过养老产业发展养老社区建设。我国保险业的资产总量膨胀，保险资金在我国数量庞大，一直以来缺少投资途径。房地产行业近年来结合养老产业成为了保险公司关注的投资热点，不仅仅在于政府支持力度、人类居养前瞻上的可视前景，保险公司雄厚的财力也是发展养老产业、支持养老工程、推进养老现代化的不二人选。可以说养老地产和保险业是你需要我我倾慕你的绝佳搭配。目前，对于养老产业政策松绑，但模式仍处于探索中，房企可尝试创新但要量力而行，毕竟前期的投入较大，回本周期较长，门槛高，房地产行业存在下行可能时，投资的风险将加大，这与传统的地产高周转模式还是有所背离的；同时吸引力就在于资金成本低，和银行贷款利率相当，政府政策有所倾向和支持。当前融资渠道收紧，监管指向前金融业务。23号文已经明确规定，禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等等。打铁还需自身硬，房企要不断提高自身核心竞争力和企业文化软实力，一边运用好投、融、运、销四个端口，同时也不放弃投机收益。
注：淡色的为开发型，深色的为（资产管理）持有型
图：全球上市房地产公司和房地产投资信托基金（单位：10亿美元）房地产投资信托基金是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其由专业人员进行管理，投资获得的收益分配给投资者。房地产投资信托基金能以稳定的收益率吸引稳健型投资人，由于股本金低，持股灵活，所以广大的中小投资者也可以参与投资。其收入组成方式有不动产物业出售、房产租金、抵押贷款利息等。我国国内房地产一直处于升值状态，更是对房地产投资信托基金的长期收益提供了保障。基金的运作方式一般有两种：一种是信托基金向投资人发行股票或者发行基金单位，信托基金将募集到的资金投资到物业基础资产，并收取物业日常租金收入，用以向信托基金投资人分配收益。另一种是基金公司和商业房地产企业联合设立信托基金，由投资者和商业房地产企业购买份额，形成的资金一般会投向商业房地产企业进行房产开发。开发类型主要涉及购物中心、工业园区、生产厂房、高级酒店、写字楼、公寓楼等。开发项目完成后通过出租或出售产生现金流，用以向投资者进行分配。信托这么火热自然优点多多，它可使用在房地产开发项目的全过程，费用虽然比银行高，但比股权类融资低；并且它以股权方式进入房地产项目，可有利与项目再融资。但是，收益与风险并存，在实际操作中，开发商没有把信托财产委托给信托公司，这样对于信托公司和投资者风险较大；同时信托流动性差，不能上市交易，其变现能力很弱，投资门槛又高，受到诸多限制。融资最大的成本即风险，风险构成因素是影响融资决策的主要内容，针对企业的战略布局合理分析风险，从中抉择风险程度最低、回报率最高的融资手段是每个房企的必修课程。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房 制度，让全体人民住有所居。” 基于政策目标，现阶段调控手段有上调银行存款准备金率、税制改革、 提高房产首付比例、上浮银行贷款利率、信贷政策的调整，以及地方性的以租代售、限购、限贷等，在遏制房价的不断攀升的同时，也给企业融资带来了困难。以上种种严厉政策的出台，使房地产企业融资困难，容易出现资金链断裂，严重的会直接影响房地产企业的存亡。房地产企业融资决策受到税务成本影响。企业所得税法规定，企业合理的债权融资成本利息费用可以在企业所得税税前扣除，但股权融资的成本股息只能从税后利润中支付。以上两种融资方式因法律规定而对资金的使用成本产生大幅差异，从而影响融资方式的选择。我国大多数房地产企业都尚未建立起融资风险预警机制，不利于企业有效防范融资风险及企业的长期稳健发展。企业过度依赖银行贷款，导致大量风险都由银行在承担。银行只收取固定利息，而在房价高居不下的情况下绝大部分收益都由房地产企业享受。这种收益分配的模式促成房地产企业信心膨胀，进而发生非理性的过度投资行为。如果发生金融危机，或企业决策出现问题，银行和房地产企业都将蒙受到巨大损失。现实操作中，企业融资所面临的风险一般不是单一某个风险因素，往往以组合拳的方式展现。因此，只有尽可能及时有效地防范所有可视风险和潜在风险才能稳坐泰山而不乱。企业先有自身发展战略，才能确定融资规模。如果融资不足，会造成资金的缺乏，企业的正常运营会受到巨大影响。但如果过度融资，会造就过多融资成本，造成资金闲置，严重的还可能因无力偿还过多债务而造成资金链的破裂。因此企业应合理确定融资规模，不盲目扩张，不过度投资，促进自身良好发展。风险预警是根据融资风险目标，在收集与本企业融资风险相关的内部、外部信息的基础上，利用一系列指标进行对未来的预测，用以定性定量地判断风险的强弱程度，从而根据风险程度发出风险预警，并应用风险应对策略对风险进行有效处置。房地产企业管理者重经营，重销售， 重短期利润，轻风险，轻内控，这不利于房地产企业的长远发展。就融资来讲，房地产企业应加强内部控制的合规管理，在融资类重要业务事项上采取更为严格的控制措施，层层分解融资相关内容，对不相容岗位进行分离，由不同部门及人员监控 和防范风险，在权责分配上相互制约、相互监督，完善融资内部控制流程，完善资金管理监督制度。企业应根据自身经营情况和财务状况，运用最佳资本预算，进行融资决策定量分析，优化融资结构，降低资产负债率，提高资本利用效率。应考虑各种融资方式的融资成本，做到合理布局。企业要注意保护控制权，不要让控制权旁落，及 时规避融资风险。我国的资本市场随着市场经济的发展及技术的进步在不断发展和完善，这给企业带来诸多发展机遇和选择方式。除银行融资外，在条件适合的情况下，可以选择尝试债务融资、股权融资、房地产投资信托基金、私募股权融资等方式。房地产企业抱团合作开发，在合作中利用各自的优势，扬长避短，避免因项目规模太大而引起资金周转不灵的现象。联合开发方式可以是土地入股合作开发，也可以是双方联合参加竞标，或者联合成立项目公司，双方共享利润，共担风险，共同发展，达到共赢的目的。我国经济不断发展，房地产作为所有资本的流入口有着举足轻重的地位。再配合二胎政策的全面放开造就人口大幅增长，使房地产企业迎来了前所未有的发展机遇。房地产企业应突破过于单一的融资方式，结合自身发展战略，通过统筹规划，确定融资规模，采用多元化融资方式，与此同时尽可能规避伴随过程中的可控风险，积极采取恰到好处的融资策略，锦瑟和弦，成就企业自身的绝美乐章！
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