最高法院:夫妻一方私自抵押共有房产,债权人能否取得抵押权?
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夫妻一方私自抵押共有房产,债权人能否取得抵押权?
裁判要旨
夫妻一方未经另一方允许，以名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押，债权人符合“善意第三人”条件的，取得该财产抵押权。
案情简介
一、程晓春与周伟东于1996年1月2日登记结婚，2009年，二人婚姻存续期间，周伟东购买了位于重庆市沧白路的两套房屋，并登记在其个人名下。
二、2014年12月4日，周伟东与文化融资担保公司签订《反担保合同》，约定周伟东以其名下位于沧白路的两套房屋为文化融资担保公司提供反担保抵押。《反担保合同》中附有“配偶声明”，其中约定“乙方（周伟东）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。”合同签订后，双方就抵押房屋办理了抵押登记。
三、2015年4月28日，因文化融资担保公司按照约定向周伟东的债权人履行了担保责任，文化融资担保公司诉至法院，请求周伟东承担反担保责任，并请求对周伟东所有的位于沧白路的两套房屋实现抵押权。法院判决支持了文化融资担保公司的该诉讼请求。
四、周伟东之妻程晓春在上述判决生效后，以其为房屋共有人为由，向重庆市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求法院改判文化融资担保公司仅对周晓东个人所有之份额享有抵押权。重庆市第一中级人民法院、重庆市高级人民法院认为，虽然案涉房产为夫妻共同财产，但该财产登记在周伟东一人名下，文化融资担保公司善意取得涉案房屋抵押权，故判决驳回程晓春的诉讼请求。
五、程晓春不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回其再审申请。
裁判要点
本案的核心争议在于，文化融资担保公司是否对涉案房屋中属于程晓春共同共有的部分享有抵押权？对此，人民法院认为：
首先，涉案抵押房屋购置于周伟东与程晓春婚姻关系存续期间，应属于夫妻共有财产，周伟东和程晓春共同对该抵押房屋享有所有权。共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。周伟东虽无权处置房屋，但是其与文化融资担保公司签订的《反抵押担保合同》基于双方真实的意思表示，应当被认定为有效。
其次，根据《物权法》第一百零六条（《民法典》第三百一十一条）规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。举重以明轻，如果文化融资担保公司不知道或者不应当知道周伟东不具有房屋的处分权，且依法办理了抵押登记，应当被认定为善意依法取得该不动产的抵押权。
最后，本案的涉案房产登记在周伟东一人名下，且始终由周伟东个人进行管理，无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，文化融资担保公司通过签订《反抵押担保合同》并办理了抵押登记，主观上不存在重大过失，善意地获得了案涉房产的抵押权，程晓春的主张不能成立。
实务经验总结
1. 抵押权适用善意取得的有关规定。《民法典》第三百一十一条就不动产和动产所有权的善意取得制度作出了规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人取得该财产需要满足三项条件，即善意、以合理的价格转让、登记或交付。本案中，法院判决在抵押制度中适用所有权善意取得标准时，使用了“举轻以明重”的裁判思路。这一观点在2021年后，被《民法典担保制度解释》正式确立。对善意取得制度在担保法律关系中的应用，《民法典担保制度解释》第三十七条明确指出：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。”
2. 作为夫妻共同财产管理的一项重要工作，应当在重大不动产产权证上明确列明共有人。根据《民法典》婚姻编及相关司法解释的有关规定，婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。可见，《民法典》婚姻编并不以房产登记在夫妻哪方名下作为确定该房产归属的依据，但这并不代表不动产登记对夫妻共有财产的产权保护毫无意义。恰恰相反，在夫妻一方与他人的财产所有权、担保物权纠纷中，登记机关登记簿上对于相关财产权利的记载经常能成为案件的“制胜点”。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，如果程晓春、周伟东二人在初次办理产权登记时就在不动产登记簿上明确了其二人之间的财产共有关系，文化融资担保公司就无权主张其不知道房屋系夫妻共有的事实，也就无法仅凭周伟东一人的签字获得房屋的抵押权。正是程晓春对于产权登记“无所谓”的态度，最终导致了其败诉。
3. 债权人接受自然人担保时，应当按照登记簿上记载的内容，获得所有共有人的同意。在担保物权纠纷中，抵押物共有是相关权利人主张抵押无效的重要抗辩。登记簿上载明房屋为共有的，债权人在接受该房屋抵押时，应当征得全部所有权人分别书面同意，否则将面临较大的法律风险。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《民法典》
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）（法释〔2020〕22号）
第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）
第三十七条 当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。
当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周伟东作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明'，但该担保合同亦明确约定，乙方（周伟东）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周伟东、程晓春夫妻共同财产，但无证据证明周伟东按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有“配偶声明'，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，程晓春关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。
案件来源
程晓春与重庆文化产业融资担保有限责任公司合同纠纷再审案【(2019)最高法民申4188号】