韩璇 赵波|“奢侈”的蓝天——房价中的优质空气溢价估计及其异质性

北京市由于其地理、气候和经济社会等因素，为研究优质空气溢价提供了机会。首先，北京的空气质量在空间、时间上的变化幅度较大。其次，北京拥有全国瞩目的二手房交易市场：城六区的住宅交易近年来以二手房为主，买卖双方在议价过程中能更多涵盖双方，尤其是买方在实地考察过程中对周边空气质量的感知。相对新房、期房的出售，二手房的议价过程也更加完全。最后，北京作为首都城市，空气质量的改善和调控属于政策的瞄准重点，其环境政策的出台相对其他地区更频繁。本文收集了2014—2016年间北京市空气质量自动监测系统的每日观测值数据，并将其同北京二手房交易的微观数据、房屋周边设施及天气状况等数据合并，得到估计空气溢价的详细数据集。为了明确空气质量对房屋均价的影响，本文试图明确衡量空气质量的时间跨度。一般来说，购房人从看房到买房需要一段时间，仅考虑成交当天污染程度对房屋价格的影响不能完全代表实际决策过程。因此我们基于房屋成交周期，利用空气质量等级天数构建量化指标。我们收集到的数据显示，一套房屋成交平均需要一个半月左右（均值46.1天，中位数34.0天），在这一期间购房人通过实地看房了解房屋及其周边环境，并在此基础上形成大致的心理价格。基于此，我们选取房屋成交前45天作为房屋的成交周期，发现成交周期内空气质量与房屋均价之间存在显著的负向关系：成交前45天中优质空气每减少1天，房屋成交均价下降0.1%—0.3%不等，且这一结论在不同的回归设定下依旧稳健。同时，以颗粒物浓度作为衡量指标的稳健性检验也保持了本文结果的可比性。本文还着重考察不同房屋价格中优质空气溢价的异同。根据不同的房屋和购房人特征将样本分类，本文在不同价位、质量和购房人的房屋成交子样本中进行回归，分析城市家庭对优质空气偏好的异质性。结果显示，总价较高的房屋价格中包含更高的洁净空气溢价，空气“优”的天数每减少1天，房价下跌0.2%—0.6%，约合人民币156.4元/m2至469.2元/m2，折成每套约为1.2万至3.7万元，相较于平均水平几乎翻了两番。相对年轻的住房购买者对优质空气的偏好更加显著。此外，空气质量会显著影响买卖双方的议价能力，空气质量越差，买方得到的让价幅度越大。也就是，在城市内部房屋和购房家庭的异质性也会影响优质空气的溢价，总结可称之为优质空气的“奢侈品”属性和“年轻化”偏好：一来，价格越高的房屋，其购买者相对财富水平越高，对周边空气质量越在意，越倾向于为优质空气支付价格；二来，越年轻的家户，其出于观念的改变和预期收入增长等因素，越愿意赋予优质空气较高的价格。这表明，随着财富的积累、收入的增长与生活观念的变化，空气质量的优劣越来越受到人们的关注。2014年北京市二手房成交前45天平均空气质量等级为优的天数为9.5天, 2016年这一数值上升至14.9天，改善天数增加了5.4天。依据国家统计数据，2016年北京市住宅商品房销售面积为981.37万平方米，基于空气污染天数回归结果的下界计算得到2014—2016年三年间，北京市空气质量改善的经济价值至少为25.7亿—77.1亿元（48.5—145.5元/ m2×981.37万×5.4）。这仅是空气质量改善带来经济价格的下界，经济的增长伴随着财富积累、收入增加和观念革新，人们越来越愿意赋予优质空气较高的价值。关注不同群体对“蓝天”偏好的差异性，能够在城市人口结构性变化的背景下，形成更为准确的、具体的环境溢价评估。北京市二手房交易数据的证据表明，空气质量会显著影响房屋价格，且随着社会经济的发展，这种影响会越来越显著。这一估计为日后政策制定和城市建设过程中，可能遇到的空气质量与经济效益之间的取舍权衡提供了参考。作者简介

韩璇， 北京工商大学经济学院讲师，研究方向为城市经济学、房地产经济学等。

赵波 ，北京大学国家发展研究院助理教授，研究方向为定量宏观经济学、房地产经济学、经济增长。

《经济学》（季刊）编辑部电话：[phone]Email：[e-mail]网址：https://ceq.ccer.pku.edu.cn用国际规范的方法，研究中国的本土经济现象