简装卖出精装价，苏州这家楼盘蜜汁自信，中介都不看好...
苏州市场这两年相对冷清，中介和销售都不好做，基本上碰着一个买房的就各种介绍，因为市场越不好，佣金越高，谁都不想放弃任何一个可以成交的机会。
但万万没想到啊！最近我在尹山湖探盘，竟然遇到多家中介劝我别买碧桂园云栖隐山！
究竟怎么回事儿？我今天直接上门探盘，挖到不少猛料：
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你觉得碧桂园云栖隐山值得买吗？
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碧桂园云栖隐山位于苏州吴中区开发区郭巷街道赶湖路南侧、花泾港路西侧。
2019年4月24日，碧桂园以总价26.27亿高价拿地，楼面地价21933元/㎡，成为尹山湖地王。
4月26日，第四批次房源刚刚领证，位于1#、2#、3#、10#、11#、12#，共304套，12-17层小高层。这也是项目最后一批房源！
今天我来到尹山湖探盘，和中介交谈让他们给我推荐点新盘，没想到多家中介都劝我别买碧桂园云栖隐山。
中介1：它的价格没啥优势，地价高嘛，备案价不高，是简装交付的，你加精装是要付装修包的。
100㎡的是加12.5万，120㎡是加15万，算下来1250元/㎡。
中介2：你要是说买离地铁近的可以买悦景水湾，要是想品质好点可以买观澜逸品，云栖隐山真的不推荐。
随后我向项目置业顾问核实，确实有精装包的选项，不加装修包交付是只有地板、地砖、墙面、墙砖的。
加了12.5万-15万精装包后，有鞋柜、新风系统、中央空调、油烟机灶台等。这个价钱算上去，和周边两个新盘比就比较高了，基本均价就已经超3万/㎡。
然后其他基本信息再一对比，云栖隐山精装价格最贵，产品上观澜逸品容积率低，舒适度更高，户型选择上云栖隐山只有2个户型。
随后我查询数据发现，项目于2020年4月26日最早开盘，截止今天，一年多过去了，共推出1013套住宅，卖了417套，去化不到一半，仅41.18%。
来自金刚石数据
不过户型上还是有亮点的，100㎡都做了横厅，估计不少买房人看了样板间后都容易心动，尺度感确实不错。
▼建面约100㎡三房两厅两卫：位于1#、10#
三开间朝南，南向宽尺横厅，采光通透。主卧套房设计，自带独卫。双卧搭配飘窗，空间利用率高。
▼建面约120㎡四房两厅两卫：位于2#、3#、11#、12#
四开间朝南，居住舒适度高，适合改善用户。6.4米横厅，1.7米纵深大阳台；南北双阳台，三卧搭配飘窗；主卧套房，自带卫浴间和衣帽间。得房率85%左右。
样板间赏析
户型挺板正的，得房率也挺高的都在80%以上。
尹山湖是新兴板块，定了大开发的基调之后，很多嗅觉敏锐的大牌开放商纷纷进驻。
前有首开、九龙仓、保利、阳光城、弘阳、中海、合景等，随后正荣、泰禾、建发、碧桂园、象屿、华润等也加入“淘金”尹山湖的行列。
单从碧桂园云栖隐山来说，周边配套：地铁2号线（1.4公里）、地铁7号线（规划中）、独墅湖隧道、独墅湖第二隧道（2021年）、尹山湖隧道（2022年）、爱琴海购物中心、长申购物广场。
但与之一街之隔，并且同为改善盘的绿城观澜逸品，地价便宜了3633元/㎡，单价差不多，也是2.8-3万元/㎡左右，精装交付。（碧桂园还要多一个装修包。）
除了以上共享配套外，绿城观澜逸品还自带幼儿园，并自持约1.5万方商业。后期小区由绿城物业维护，相信大家也比较熟悉绿城品质。
目前尹山湖板块在售新房还有一家华润悦景水湾，容积率1.3-2.4，一贯的尹山湖高层风格。（碧桂园和绿城容积率都是1.8）
4月加推3#、15#，都是27楼高层，面积段103-128㎡。
华润悦景水湾虽然没有湖景加分项，但是位于尹山湖核心商圈，独墅湖300米，地铁口400米，尹山湖实验小学400米，购物中心600米。未来独墅湖第二隧道可能会有噪音（出行方便）。
除了这三个在售新盘之外，我还做了个周边二手房最新成交价格一览表，如下图。
尹山湖配套完善，适合园区刚需外溢人群。板块内楼盘众多，新房、次新房价差小，但是新房配套设施待完善，竞争压力更大。
如果是你，更看好哪个盘呢？欢迎大家加群讨论！