最高法发文!刚刚楼市新一轮调控落地,炒房客暴风哭泣,苏州…

2020年楼市的下半场,正在发生巨变。
上半年利好不断、土拍火热、开盘潮爆发,而到了7月,苏州楼市终于出现了分水岭,中央“房住不炒”的决心空前,终于出手降温!
现在,我就要曝光苏州楼市的5大强烈信号,影响下半年房价趋势,炒房或将歇火!
信号一:全国楼市调控加码!刚刚最高法和发改委发文防范炒房行为!宁波楼市再出新政!南京等一批热门城市被爆可能升级调控!苏州…

信号二:全面推行旧改!苏州等9个城市,已经与中国建设银行签署城镇老旧小区改造战略合作协议,未来买房需求逐渐变少,新房市场将受到冲击!

信号三:二手房市场接连遇冷,六区成交同比下降,买房人观望情绪浓厚!
信号四2020年苏州出让土地变多,但地价控制严,住宅地价同比下降16.78%,新房备案价被严控,不少房企亏本卖房,苏州仍在稳地价,限房价!
信号五降息落空!银保监会严查资金违规流入楼市,禁止乱加杠杆和炒作,炒房客彻底崩溃!

正文之前,我们先来做个投票:

1、深圳! 宁波!南京!热点城市逐一迎来“最严调控”,苏州未来…

刚刚,最高人民法院、国家发改委发声:引导房产交易回归居住属性,防范炒地炒房投机行为,新一轮楼市调控已经卷土重来!

而就在今天,宁波再出楼市新政

1、明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房,该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。该新政从发布之日起实施!

2、房产企业提供不少于50%的可售房源,供无房家庭优先认购;

3、全面实行商品住房购房意向线上登记,房产企业不得泄露购房人信息;

4、房源销售前,房产企业应优先组织无房家庭优先认购

5、以虚假资料骗取无房家庭认购资格的,6个月内不得在市六区登记购房意向

不少专业人士评论,这是将“房住不炒”的信念发挥到极致,直接封死购房资格变炒房资格!

今天还有一个重磅消息!房地产大V爆料,马上南京就要出台调控政策,限购限贷从严,买房机会缩减,稳地价,稳房价!

其实说到下半年的楼市大事件中,不得不提一下深圳7月的“最严调控”,8大细则是具有全国楼市政策指向标意义。

毕竟,在这一轮房地产行情中,深圳是具备政策风向标的城市,而且深圳也是今年房价涨幅最大的一个城市,所谓枪打出头鸟,肯定要先调控“最出风头的”。

仔细对比你会发现,深圳在2020年第一季度所处的地位,是有点类似于2019年上半年的苏州——众城皆平我独涨

所以苏州楼市的趋势也在被中央时刻关注中,拿深圳“开刀”,多少有点示范的意味,房价再涨,兴许下一个“史上最严”就是苏州。
2、全面推行旧改!苏州等城市首当其冲大力推进,买房需求变少,新房市场收到暴击
与此同时,7月20日,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,7月21日深度解读政策,提出了具体执行目标:
1、2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户
2、到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;
3、到“十四五”期末(2025年),结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务
时间、任务内容、改造标准,统统明确!国家要开始真金白银的往里面砸钱了,而且,第一时间,银行对这件事直接支持。
国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省,中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市,分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。
根据签约内容,在未来五年内,国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款,重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
对于二手房市场,这是一个好事情,有助于老小区保值升值,但是,对于新房市场,这绝对是一个暴击!

因为旧改与棚改不同,不是大拆大建,而是小修小补,主要覆盖2000年之前的城镇老旧小区,主要集中于一二线城市的老城区。

根据文件,旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主,不涉及规模庞大的拆迁改造,也不涉及征地补偿。

这就意味着人们买新房、置换的需求变少,新房市场去化受阻。

截至6月底,新房供应量连续增长3个月,与以往供求比相比,整体成供大于求趋势,再加上,上半年频繁拍地,下半年预计入市的项目已经超100家。

(数据来源:中指研究院)

新房库存在吴中和相城区存量较多,出清周期也更长,未来新盘集中开盘,形势更加严峻。

(数据来源:中指研究院)

3、苏州二手房市场持续遇冷,挂牌量激增,成交量六区同比下降
苏州在二手房5年限售的政策下,二手房市场正在进入一个漫长的横盘期。时至今日,苏州的二手房库存已至92597套。
(数据来源:链家)
长期处在冰山指数排行榜上半段的苏州,现在终于滑到了下跌的蓝色区域。
目前动辄10万、20万的抛售只是一个开始,在这种情况下,二手房价格会越来越向新房价格靠拢,甚至是持平。
而且我查询贝壳网上的成交价和挂牌价,发现差异还是比较大的,一般最终成交价会比小区挂牌均价低1000元/㎡,少数房东急用钱,甚至低2000元/㎡。
(挂牌均价)
(成交价)

纵观苏州1-6月的二手房成交数据,一直在低位运行,六区成交同比下降,买房人观望情绪浓厚。

(数据来源:中指研究院)

4、稳地价!限房价!苏州住宅地价同比下降16.78%,新房备案价被严控,不少开发商亏本卖房,境况艰难
疫情风波下,经济受到重创,上半年苏州疯狂拍地,土拍大数据统计显示,2020年上半年苏州市(含吴江区)经营性建设用地共出让65宗,总成交金额580.52亿元!
其中,高新区8宗、相城区11宗、吴中区21宗、工业园区5宗、姑苏区2宗、吴江区18宗

从最近几年上半年土地市场表现来看,2016年上半年土地市场成交量达到峰值,成交金额728.86亿元,2020年上半年土地成交金额仅次于2016年。

(土拍网)

据数据统计,2020年上半年苏州市区住宅用地平均楼面价为13277元/㎡,与2019年上半年相比,下跌2678元/㎡,同比下跌16.78%

商住用地平均楼面价为10428元/㎡,与2019年上半年相比,下跌3973元/㎡,同比下跌27.59%

商服用地平均楼面价为1054元/㎡,与2019年上半年相比,下跌2206元/㎡,同比下跌67.67%。

(土拍网)

也就是说,苏州虽然地卖的多,但是地价基本都是严格管控的,在新房备案这一方面更是严格,不少前几年高价拿地的房企在限价之下,不得不亏本卖房。
2016年,中铁诺德如同史诗般在吴中木渎拿了两块地王,分别是姑苏上府和国礼
●中铁诺德·姑苏上府项目,中铁以楼面地价25750元/㎡拍下,溢价122%!但板块限价,备案均价也只能到2.8万/㎡,亏损也就以亿计吧。
●而另外一个悲情地王,中铁诺德·国礼位于吴中区木渎镇金枫路西侧、花苑路南侧,2016年中铁以楼面价28965元/㎡拿下,溢价率93%,放风卖3.1万/㎡。
还有一个别墅项目也是实惨,捂了9年盘,最终还是得亏本卖,这就是燕回平门里
作为2011年苏州地王,项目楼面地价达30291元/㎡,比上东区pro地价还要高3元/㎡,此次报批最低只有34331.93元/㎡。
真的是明知跳楼价,也不得不跳了!不过还有一些房企不止亏本,更是直接破产,房子被拍卖:

1、苏州宏宇房地产开发有限公司破产后,旗下位于兰园公寓、道前街89号多套房产被拍卖,这些房源已经有部分在法拍网上进行过拍卖,有的成功拍出,有的则沦为流拍,整体人气不高。

2、苏州张家港东盛房地产开发有限公司破产,名下200多套房被拍卖,总价超1亿元。

阿里法拍网显示,张家港东盛房地产开发有限公司,公司破产后,名下东盛家园、景尚家园多套房产被拍卖,总价值超1.1亿元!

3、2020年4月,常熟新茂房地产开发有限公司破产清算,旗下位于新茂路1号的新茂轻纺城房产被拍卖。

4、2020年1月,苏州鑫汉置业有限公司破产清算,旗下位于相城太平街道的春天璟墅被拍卖。

5、GDP转正,降息落空!银保监会严查资金违规流入楼市,调控加码,炒房彻底歇火!
7月中旬,国家统计局公布了全国宏观经济发展的总数据。
一季度,我国GDP增长是负的6.8%,但是二季度我国GDP增长已经是正的3.2%。环比增长达到10%,从国家的层面来看,经济的大局算是也稳住了。
而且,国家各个省份的经济增长数据在七月也在陆续出炉,从增速上看,目前已公布数据的16省份中,9省为正增长,其中江苏同比增长0.9%。
经济复苏在路上,最难时刻已经过去。
有了这样增速的垫底,就不用过度依赖房地产,毕竟在2008年-2009年,我们已经吃了一回亏,10年过去了,不能不长一点记性。
而资金管控的宽松与否,对楼市风向也有着重要意义,近期银监会频频出手,管控市场资金。

这次降息再度落空,是为了谨防套利和资金违规流入不该流入的领域。这里所谓的“不该流向的领域”,自然指的是楼市和股市

而且就在7月,银保监会表示,当前特别要强化资金流向监管,规范跨市场资金往来和业务合作,严禁银行保险机构违规参与场外配资,严查乱加杠杆和投机炒作行为,防止催生资产泡沫,确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。
对此,要深入开展市场乱象整治“回头看”,依法严厉打击资金空转和违规套利行为。

所以,基于经济复苏的需要,实体经济可能还会继续降息,但楼市,恐怕很难再重演2009年和2015年的大水漫灌了。

部分数据来源:土拍网、中指研究院、米宅、刘晓博说财经

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