市场考察记：曾经意气风发，现在人去楼空 | 开店笔记

昨天去逛了逛以前开店的小城市，变化还真大。

我离开的几年里，增加了两个大商场，一个是万达，一个是吾悦。对于5线小城市来说，真的很大，很豪华，把当地人的生活直接提高了一个档次。

以前就一个大润发，是那种中型商场，虽然五脏俱全，但空间场地都小，装修相对简单，超市是大润发自家的，里面也基本没什么大牌，停车场也小，进去了出来还要排队半天。但因为当时大润发就是当地最好的，而且在市中心核心地段，所以生意也是最好的。

大润发是13年开业的，我是15年到那个小城市的，我去的时候已经营业两年，还处在商圈养成期，生意很一般，大润发外围步行街的铺子都没有租出去，这是人气还不是最旺的。但再过了两年，也就是17年前，基本上全部铺子租出去了，而且人气也越来越旺，成了真正的核心商圈，好日子一直持续到19年底。

大润发的发展是一个商场典型的成长历程，有四五年的缓慢成长期，这个成长期对于商圈的商家是折磨，店铺倒了一批又一批，无论地段多好，优势多明显，基本都离不开这个阵痛期。这也是我一直说的不要选择新商圈的最重要原因之一。

19年11月，万达广场开业了，万达的位置虽然比较偏，地处郊区，但是规模巨大，装修豪华，里面大品牌云集，停车场都有上下三层。现在大家都有车，没有车骑个电动车一会也到了，大润发人气瞬间就下来了，尤其是开业搞活动那段时间，对大润发的冲击最大。

时隔一年，20年12月吾悦广场也开业了，规模比万达广场还大，我的感觉是设计更合理些，商场里面逛，感觉没那么压抑。这对大润发和万达都是冲击。昨天三个商场我都去了，新开的吾悦广场人气最旺，其次是万达，最差是大润发。

在大润发5楼，是餐饮娱乐电影院层，以前这里的店生意很好，想这里找铺子太难了，出来一个空铺秒光，但现在一半以上的铺子空出来了，正在招商中，可见其艰难。

朋友说，大润发来了，把之前那种小型迷你商场搞下去了，万达来了，把大润发也搞没人气了，吾悦来了，万达也没有人气了。

最终谁会在这场人流抢夺战中胜出，我们不得而知了，主要看招商团队的运营。如果把商场比作一个店的话，招商团队就是老板，里面的一个个店铺就是商场的产品，这里面功夫多得很，还需要砸钱。人流有没有可能被均分呢？一般不会，因为头部效应，哪家生意好，往往生意就会越来越好。除非专业化差异化运营，竞争不是越来越像，而是越来越不像，但这样做太难了，综合体往往都是越来越像。

在商场开店，如果一个商圈在陨落，是比较绝望的，因为个人努力的空间比较小，你无法单枪匹马把人气搞起来。以前在大润发5楼开店的那些老板，当年是何其的意气风发，现在倒闭了，你说是谁的问题？大势之下，小个体的选择是很少的。

以后选址，分析要加上一条：人流稳定性。