起拍价15600元/㎡！成都会捅破土拍的天花板吗？
疫情犹如一盆冷水浇在房地产市场头上，冷得让人发抖。UP君都想给上半年的土拍唱一首《凉凉》了，结果打脸来得飞快。今日土拍，新都区三河街道一宗63.6亩的商住用地，起拍价5250元/㎡，经过多轮竞拍，以楼面价11800元/㎡成交，成为目前新都区土地成交楼面价的新记录。然而，UP君今天要介绍的是另一宗地，位于锦江区，一宗超百亩大盘计（heng）划（kong）出（chu）让（shi），起始楼面地价高达15600元/㎡，碾压之势不可挡，这块地到底有什么底气？UP君决定亲自踩踩。
上月底，锦江区2020年网络推介会上发布，今年计划出让土地22宗，共计1270.49亩。预计未来5年，将陆续推出6000余亩土地上市，这波操作是不是有点浪。
▲ 图据：锦江发布当然，只是这样的话，UP君的脸也不能这么痛，须知大神出手从不让人失望。锦江计划出让的今年第一宗地块，就是位于沙河堡片区的纯住宅属性百亩大盘，并且起始楼面地价高达15600元/㎡。要知道，这可是迄今为止大成都范围内，起始楼面地价最高的宗地。好嗨哟~~
“宗地位置：锦江区三圣乡花果村一组，沙河堡南3A、3B地块净用地面积：130.8936亩容积率：≦2.7土地性质：纯住宅用地楼面地价：15600元/㎡拍卖方式：设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例
该地块位于锦江区东中环，东大街和马家沟路交汇处，联合广场和华宇广场之间，背靠万科·金润华府，面向塔子山壹号，属于沙河堡片区，同时紧临攀成钢，区位优势明显。
UP君成功解锁 “ 爬墙 ” 技能后发现，就地块本身来说，实施打围已久，内里地势平坦，地形较为方正，后期开发难度较低。
[交通通达性高]UP君从地铁2号线塔子山站出来，骑着心爱的小单车，顺着COSMO天廊，3分钟不到就能到达地块。附近有多路公交通过，距离7号线大观站和狮子山站1.2公里左右，总的来说出行还是很方便的。
[商业配套体量不小 ]区域内商业配套趋于成熟，紧靠地块的华宇广场生活氛围良好，即使在疫情期间，多数商家已开门营业，人气不小。
▲ 华宇广场联合广场配建有商业0.8万方，目前正处于招商阶段。COSMO天廊商业部分2万方，已有部分商家入驻，值得一提的是，盒马生鲜已入驻天廊B1，地块出街就已是妥妥的 “ 盒区房 ” 。
▲ 联合广场
▲ COSMO天廊沿着东大街往二环走，还有攀成钢的网红商业中心 —— 环贸ICC。商业部分环贸ICD包括12万方大型体验式购物中心和1.7万方购物街区，目前，商业部分外立面装修已完成大半，剩余部分也在紧锣密鼓的修建中，年底开业应该不是问题。
▲ 环贸ICD整个攀成钢板块商业体量达170万方，仅购物中心规划就超过90万方，未来该片区内将拥有超过春熙路的规模。[娱乐休闲有望江]紧邻锦江公园带中的望江景区和沙河景观带，且沿沙河北上1公里就是塔子山公园，生态环境还真不是吹的。实名羡慕前面老大爷饭后能在这里散步。
▲ 望江宾馆
▲ 沙河[教育资源丰富]附近学校众多，就幼儿园来说，公立有成都市第二幼儿园（望江园区），私立有英贝·思塔尔森幼儿园。
▲ 成都市第二幼儿园（望江园区）
▲ 英贝·思塔尔森幼儿园片区内有5所小学，其中最近的是东大街对面，不到100米的沙河堡小学。
▲ 沙河堡小学除此之外，周边还有四川邮电职业技术学院、四川师范大学（狮子山校区）、成都市射击运动学校。
▲ 四川邮电职业技术学院[周边医院众多]地块周边医疗资源可谓丰富，200米范围内就有四川友谊医院和四川锦欣妇女儿童医院，两所医院。
▲ 四川友谊医院
▲ 四川锦欣妇女儿童医院2公里范围内还有成都锦欣沙河堡医院和成都神康癫痫病医院。
[稀缺大盘，入场门票高]近两年内，锦江区仅有4宗地块入市拍卖，是主城区内供地最少的区域。拿地时间宗地面积（亩）成交价（元/㎡）竞得者宗地位置2018.3.272513168华熙龙禧锦江区三圣街道粉坊堰村2018.9.57011000商业建设+成都驿锦成龙路街道棬子树村2019.5.62418400禹洲地产三圣乡华新村2019.7.313119800珠海华发+锦江统建锦江区林家坡片区从上表可以看出，4宗地块面积最大不过70亩，最小仅有24亩。特别是2019年拍出的2宗地块，成交楼面地价高达18400元/㎡和19800元/㎡，想必各位Uper一定还记忆犹新。就拿第二宗地块来说，该地块位于东大街和一心桥交汇处，一、二环之间和核心位置，周边配套同样成熟。起始楼面地价14000元/㎡，溢价率41.4%，最后成交价也是迄今为止成都最高成交楼面地价。而本次拍卖地块，位于2环外，起始楼面价却被拉到15600元/㎡的高度，起拍总价超过37亿。为什么？“首先，主城区土地日趋饱和，百亩大盘更是屈指可数，稀缺程度可见一斑。其次，大地块，且纯住宅属性，更有利于开发商多元化的打造居住空间环境，其开发优势和居住舒适性都是小地块楼盘无法比拟的，对开发商的资金储备也提出了更高的要求。最重要的是，大地块的开发能动性更强，特别是在东大街位置，百亩大盘进驻，若再加上大开发商倾力打造，对区域价值提升有不可忽视的作用。[周边房价均价较高，且呈增长趋势]除了参考相似地块成交价和地块本身优势外，周边已开发地块楼盘的销售价格也从侧面说明该地区的价值。先来看看去年刷爆行业社群的新希望·D10。去年取证价为27600-39995元/㎡，单价直逼40000大关，最新均价也在31525元/㎡。另外，安居客数据显示，地块相邻的塔子山壹号最新房价均价为28194元/㎡，华宇广场最新均价21876元/㎡，COSMO天廊的最新均价为22627元/㎡。值得一提的是，三个楼盘的售价均在20000元/㎡以上，且走势较去年都是上升的，华宇广场和COSMO天廊的售价相比去年上升超过5%。由此可以预见的是，该地块的成交楼面地价不会低了。
该地块不管是从面积，还是区位，或是周边配套来说，都是真香系列。不知最后会以怎样的竞价，花落谁家呢？我们拭目以待。
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