防“坑”三部曲，和买房风险SAY NO！
房屋买卖方便吗？方便，中介公司这么多，随便到一家中介公司就能看到大量房源。
房屋买卖简单吗？简单，不就是看房，付钱，过户嘛。
房屋买卖开心吗？开心，当然开心，买到中意的房屋，交易过程顺顺当当，然后装修入住，新房屋里来个“葛优躺”，舒坦！
可是，买房子，毕竟是人生中的一桩大买卖，可不像与电信公司签个定单、做笔生意、充值100元那么简单。在房屋买卖过程中，稍不留神，会踩上一个“大坑”，那事儿就大了。
怎么个事儿大？小则过户晚了，交房延误了，多花钱了；大则房屋拿不到了，付出去的房款拿不回来了。一旦真的踩了“大坑”，这闹心啊，恶梦啊！现举三个例子体验一下“踩坑”买家的悲惨购房之旅。
甲在中介公司挂牌出售房产，但房产是甲母所有。乙获得此房源信息后，极为中意此房，购房意愿强烈至极。虽然看到产权信息显示房屋权利人为甲母，但仍轻信甲所谓的已获得其母授权并将提供委托书的承诺，向甲付了定金十万后，又与甲方签订了买卖合同，向甲支付百万房款。结果，甲母不愿意出售房屋，房屋不可能过户。为此，乙向法院起诉要求甲退还房款。这事堵心吗？！
A挂牌出售自有房产，价格合理公道，并自愿承担卖方的交易税费，良心大赞！买方B大喜，前世修来的福！双方签好合同，B付了大部分的房款，准备过户时，发现产权上有多重抵押，根本无法过户。B在签约前确实看了产权登记信息，但他没有查看此房的权利限制登记信息。如果B要过户，前提先要归还数个抵押权人的债权，涤除抵押。但他剩余的购房款并不够代A归还一半的债务。问题来了：是代A清偿全部债务以便继续交易呢？还是算了，合同解除？揪心吗？挣扎吗？横竖都损失不少钱！
张某通过朋友介绍买了李某的一套别墅，价格低，令他暗自窃喜——发财了，发财了。张某轻信朋友的介绍，也没有看房，反正捡了个大便宜呗，房子又不会飞走的，买了！痛快地付了钱，过了户。准备收房时，傻了，彻底傻了，人家有租客，租期十年，苍天啊！
其实呢，房屋买卖中，真正有“坑”的不多，但一旦掉“坑”里，那可是深坑！真坑！
总得来说就是：
（一）看房
所谓的一看房，所有的房屋买卖，第一步应该是看房。实地看房是避免落“坑”的第一关。通过实地看房，可以知道房屋的居住情况（是空置、出租还是自住），房屋的结构和朝向，装修状况，小区环境、以及房屋是否存在漏水等质量瑕疵。
如果房屋不是产权人及其家人自住，则务必了解实际居住人与产权人之间的关系。如果是带有租约的房屋，则应当查看房屋租赁合同，掌握租期、租金等信息。因为根据“买卖不破租赁“的原则，买了带有租约的房屋后，是不能单方解除租赁合同并要求承租人搬离的。
（二）验证
二验证其实就是查验两证，产权证和身份证。查产证是为了确定你要购买的房屋是否具有合法产权。查身份证是为了确保出售人是产权人本人。如果不是产权人本人挂牌出售，那必须要进一步验证挂牌人是否具有产权人的授权委托，且委托书是否真实。这方面工作需要认真审核，并且要求中介公司一起验证。做这一步的目的是为了防止无处分权人擅自处分他人的房产，避免签了合同但无法履行的情况发生。
在验证过程中，如果发现房屋产权登记于一人名下，但产权人是已婚状态，则需要多留个心眼，询问一下产权人的配偶是否同意出售房屋。安全的做法是，在签订买卖合同时让产权人的配偶在合同中也签名，至少可以要求该配偶在第一笔定金收据上签名，以印证该配偶出售房屋。
有好学的同学要问了，既然房屋产权登记在产权人名下，那这个产权人就有完全的处分权，根据不动产登记的公示公信力，下家完全可以与产权人签订并履行买卖合同完成交易过户，凭什么还要求征求不是产权人的配偶的意见呢？其实，这也不难理解，根据婚姻法规定，如果在婚后购买的房产，即使产权登记在夫或妻一人名下，但该房产仍是夫妻共同财产，毕竟房产是家庭重要资产，因此任何一方未经另一方的同意是不能擅自处置夫妻共同财产的，否则就构成无权处分。
（三）查登记
所谓的三查登记，其实是查三项登记信息，即查产权信息，权利限制信息和租赁合同备案信息。通过登记信息的“三查”，可以充分了解房屋产权是否清洁，如果房地产权利限制信息中存在司法查封，那是一颗“地雷”，不可踩踏，被司法查封的房产是禁止交易的。如果房屋存在抵押信息，则要了解抵押债务的金额、履行期限，并需要与出售方约定涤除抵押的期限。如果房屋存在租赁备案信息，就必要知道剩余租期，租金收取的情况，以及要掌握承租人是否放弃优先购买权。
通过上述的一看房、二验证、三看信息后，基本可以做到手中有钱，心里有底，交易不慌了，避免绝大多数的交易隐患。
《民法典》中新增了两部分
对房屋买卖存在重大影响的条款，
（一）关于居住权
《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条是关于居住权的相关规定。房产所有权人可以对自有的房产设立居住权，即产权人与居住权人签订居住合同，约定居住期限，由所有权人无偿提供房产给居住人使用，而且非经居住权人同意，所有权人不得擅自提前解除居住权合同。在居住期期限届满前，所有权人不得出租。居住权的设立需要经不动产登记机关的登记设立。
对于设立了居住权的房屋，《民法典》未禁止产权人出售。但是，由于经登记设立了居住权的房屋是由居住权人无偿居住，因此即使产权人出售了该房屋，买受人也不能解除居住权合同，更不能在居住权期限届满前提前收回房屋。所以《民法典》实施后，在购买房产前，务必查看产权登记信息中是否存在居住权登记信息。如果产权人与居住权人签订了居住权合同，但未经登记，居住权不生效，更不能对抗第三方包括买受人。
（二）抵押人可以转让抵押物
《担保法》规定，抵押人未经抵押权人同意是不能处分抵押物的。但《民法典》第四百零六条第规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让，抵押权人不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
这条规定的实质意义在于，就房产而言，经抵押权人同意的情况下，抵押人可以将抵押的房产带着抵押登记转让。也就是说，在这种情况下的转让，对买家而言其买到的房产是带有抵押登记的，不是清洁房产。这种买卖的风险在于，一旦卖家没有按期向抵押权人清偿债务，则抵押权人可以行使抵押权，就该房产进行拍卖、变卖。若真发生这种情况，真的钱房两空了。因为，好好掂量掂量是否值买带有居住权、抵押权登记后房产。
房屋买卖对普通家庭来说，是一项重大的投资，可能耗费一生的积蓄，甚至两代人的全部心血。因此，在房产交易过程需要谨慎、细心，万不可大意，更不要被人轻易忽悠。生活中的“坑”无处不在，偶尔跳一下“小坑”，这可能是生活中的小乐趣，但千万别跳入“大坑”，一旦入“深坑”，好不容易爬出来时也已遍体伤痕。记住哈：好好看房、仔细验证、谨慎签约，一经签约，全面履约。
来源｜上海市闵行区人民法院
作者：邹巧弟
责任编辑 | 张巧雨
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