《民法典》生效后，律师怎么看待业主与物业的种种纠纷

一提到物业，很多业主就头疼，都抱怨物业不作为、乱作为，而很多物业对此也是满腹委屈，很多事也不是自己就能解决了的。笔者也接待过很多小区业主和物业的咨询，那随着2021年1月1日《民法典》正式生效，让我们来看看，在平时的小区管理中物业到底管啥不管啥！

1、 小区业主反映自家小区花园及地下车库消防通道被人侵占或者改造，存在一定的安全隐患该怎么办？

《民法典》第942条 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人员应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。

所以业主在面临这类问题，有权利要求物业进行处理，物业应当采取合理措施制止，如实在无法处理，可报告相关行政单位让其采取强制措施，协助处理。

2、 小区业主咨询自家小区的停车费都是由物业掌管，这些停车费究竟归谁？

《民法典》第275条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

地面上划线的停车位及收费归业主共同共有。地下车库里的车位得分情况讨论，如果开发商在建造地下车库时将修建费用分摊到每个业主身上，即业主所付房价中是包含了停车场的分摊费用，那么停车位及收益属于业主共同共有，如果开发商没有分摊并且本身对于车库拥有相应的产权证，那么停车位及收益自然属于开发商。所以不管哪种情形，可以肯定的是物业没有权利收取业主的停车费的。如存在上述问题，本小区业主或者业委会可以起诉物业要求返还相应的停车费用。

3、 小区业主反映本小区内经常停水停电，出现这种情况该找谁？

这种情况得分开讨论:

（1）如果是供水、供电单位统一对本区域内停水停电，应直接找该地区的供水、供电单位解决问题；

（2） 如果是涉及到转供水电设备出现问题，应当找物业进行维修，如果问题严重可使用维修基金进行维修

（3） 如果物业因为业主没交物业费，故意给业主停水停电，根据《民法典》第944条规定，物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果因此产生损失，业主可以起诉物业要求赔偿。

4、小区业主反映放在小区里的电瓶车被偷了，物业是否承担责任？

《民法典》第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

如果物业履行了对本小区内日常的安全巡视或者其他合理举措，物业一般不承担责任，但应当配合业主报警并调取相应的监控视频。

5、 小区业主反映小区电梯经常出现问题、外墙也有大面积的脱落，像这类公共部位、设施出现问题应当由谁负责？

《民法典》第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

一般而言，如果像电梯损坏，外墙脱落等公共设施出现严重问题，在质保期内，由建设单位负责，在质保期外，可以由业委会或者物业申请住房维修基金进行维修。对于住房维修基金的申请，新法也作出了相应的调整，以前根据《物权法》是双2/3表决通过，使用基金非常严格。而现在根据《民法典》表决程序是和选聘物业相一致的（与第6条表决相同）属于普通事项，从而达到降低表决门槛，鼓励业主参与的效果。

6、 小区业主反映物业服务存在严重瑕疵，想更换物业怎么办？

《民法典》第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

所以小区业主是有权选聘和解聘物业服务企业的，只要经过专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，就可以解聘物业。

举个例子，如果小区业主想更换物业，小区人数在900户左右。那么需要900*2/3=600人以上进行表决，经600*1/2=300人以上同意，在人数上便可达到更换物业的条件。

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