出卖人死亡，房屋买卖合同是否继续履行？

来源：北京一中院

随着市场经济的蓬勃发展以及民众生活水平的不断提高，房屋买卖活动越来越高频，而交易过程中出现的情形也越来越纷繁复杂。尤其是当一些不可控因素出现使得房屋交易活动出现阻碍甚至侵害合同一方合法权益时，就面临着房屋买卖合同后续如何处理的问题。比较典型的是，出卖人死亡后，房屋买受人如何进行权益救济。

案例介绍：

刘女士与贾先生系母子关系，贾先生系刘女士与贾老先生独子。2012年12月22日，出卖人贾先生、刘女士与买受人熊先生签订《北京市存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），出卖142号房屋一套。142号房屋登记在贾先生父亲贾老先生名下，贾老先生于刘女士、贾先生与熊先生签订上述《合同》之前即已去世。

《合同》签订当日，熊先生向刘女士、贾先生支付定金2万元，刘女士、贾先生向熊先生出具收条。2012年12月28日，熊先生向刘女士、贾先生支付房屋购置首付款18万元，刘女士、贾先生向熊先生出具《首付款收据》1张。后双方因为房屋价格、办理贷款问题产生纠纷，最终未协商一致，熊先生未办理成功住房公积金贷款。

因此，熊先生在法院起诉要求：1、被告履行合同，交付房屋并办理过户登记；2、本案的诉讼费用由被告负担。在案件审理过程中，刘女士于2013年12月11日去世；熊先生向法院交纳剩余房屋购置款135万元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应本着诚实信用的原则按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

本案中，诉争房屋原系贾老先生与刘女士的夫妻共同财产，在贾老先生去世之后，贾老先生对于诉争房屋的财产份额应由其合法继承人予以继承。本案现有证据证实，刘女士、贾先生系贾老先生合法的第一顺位继承人，在没有证据证明有其他合法继承人以及存在继承人丧失、放弃继承权等法定情形的前提下，刘女士、贾先生应是诉争房屋的共有权人，对于诉争房屋有充分的处分权。故刘女士、贾先生与熊先生签订的《北京市存量房买卖合同》属合法有效，当事人应依约履行。现刘女士已去世，且熊先生已将合同约定的剩余房屋购置款全部交纳，作为诉争房屋所有权唯一的合法继承人，贾先生已通过继承取得诉争房屋的所有权，理应按照合同约定协助熊先生办理诉争房屋过户手续并交付房屋。故对于熊先生要求贾先生继续履行合同、协助办理过户以及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。

同时，贾先生在庭审中提出因“国五条”的出台，其再行购买其他房屋可能会交纳税费，所以才与熊先生协商上涨房屋价格，但贾先生在庭审中自认诉争房屋系其唯一住房且是上世纪购买，北京市为贯彻“国五条”出台的细则规定的个人所得税针对的对象是取得住房不满五年或者出卖住房系家庭生活非唯一住房的出卖人，因此，对于此意见，法院难以采纳。据此，一审法院判决：贾先生于本判决生效之日起十日内协助熊先生将142号房屋直接过户至熊先生名下，并交付给熊先生。

熊先生不服一审判决，提起上诉，请求在查明事实的基础上依法驳回被上诉人熊先生的诉讼请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

对于出卖人死亡，房屋买卖合同是否继续履行，存在两种截然不同的观点。

观点一：合同应分情况判断是否继续履行。

持此种观点的人士认为，第一，房屋系不动产，依据《物权法》第9条第1款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然买受人按照买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同债权。第二，《继承法》第2条规定：继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋；《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。依据《物权法》的规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人。第三，《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。第四，由于房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利。

在这种情况下，区分不同情形，买受人可以获得的权利完全不一样：

1、如果法定继承人也是出卖方之一的话，那么买受人要求继续履行合同于法有据，买受人可以实现合同目的；

2、如果买受人要求出卖人的法定继承人转移房屋所有权，而法定继承人愿意放弃所有权，继续替出卖人履行买卖合同义务，则属于对自己民事财产权利的处分，买受人可以实现买卖合同目的；

3、如果法定继承人不愿意转移房屋所有权，买受人享有的合同债权并不能优先于法定继承人取得的所有权，不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失，而此主张相对于出卖人而言，则属于其生前的合同债务。

观点二：合同应当继续履行。

持此种观点的人士认为，第一，买受人与出卖人就二手房买卖一事形成一致意思表示，签订了书面的房屋买卖合同，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力。双方应当依据合同约定，享有合同权利，承担合同义务，最终共同实现合同目的。第二，出卖人在房屋买卖合同履行过程中，由于不可预测的因素，在合同没有履行完毕前死亡的，根据我国《继承法》第33条的规定，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任，清偿债务的范围以继承遗产的范围为限。那么，在房屋买卖合同中，出卖人死亡的，其继承人应当对于原出卖人的合同义务予以承继，继续履行原合同，协助买受人办理过户手续，继承人依法享有继承房屋出卖款的权利。但是买受人应当承担继续给付尾款的责任。

在司法实践中，基于最大程度地保障不动产交易安全，结合法律规定，我们通常采纳第二种观点。这样，既尊重了出卖人生前订立房屋买卖合同时的真实意思表示，又保障了买受人的交易安全。

法官建议：

为保障不动产交易活动的顺利完成，在此，提示买受人在进行房屋交易时，注意两方面内容：一是审慎购买，在购买房屋时对房屋产权情况审慎确认，不要过度依赖中介机构，宜在中介协助下，多与出卖人当面接触，核实出卖人身份、查看房产证、询问房屋产权情况等，确保房屋权属无误；二是缩短过程，鉴于当前不动产市场价格不断上涨的总体趋势，建议合同约定的履行期限不宜过长，在经济能力承受范围内，尽量缩短这个过程，防止发生出卖人反悔甚至出卖人死亡等不利于交易活动稳定性的情况。