投资人必知的12条“踩盘”技巧！

001

把踩盘看作一种投资习惯,带着要买房子的心情去踩盘。你自然知道该重点了解什么了，遇到合适的不如买一套，人生最幸福的事情，莫过于把工作做好的同时还可以大赚一笔。

002

有时候实在不知道竞品项目的占地、容积率、开盘时间，网上五花八门，销售也讲不清楚，这个时候不妨去售楼大厅看看是否有公示栏，不出意外，上面会挂着土地证、用地规划证、工程规划证、工程施工许可证、预售许可证，你所关心的很多数据都在上面了，而且确凿无误。

003

踩盘请一定尊重置业顾问，能明踩就别暗踩，别人A位不容易，一天也排不了几次，你如果是踩盘就直接告诉是同行，让别人安排一位非A位的同事帮助介绍一下。

坦诚一点，大家都是同行，都会热情、耐心、详细帮助介绍的，还能交个朋友，不能因为你的工作而去影响别人的工作，这是一个投资人起码的职业操守。

004

踩盘请重点关注项目基本概况。占地、容积率、计容面积、产品形态、产品业态、梯户比、层数、户型面积段、销售情况、（各业态）总货量、已推售货量、已去化货量、去化周期、销售均价，针对一般市场还需重点关注大宗资产，如商业、车位的销售情况。

005

踩盘基本技能，根据单体平面图、户型面积、层数快速推导单体面积，再看高层有几栋、洋房有几栋、别墅有几栋，好像这个项目的基本情况就可以大致了解了。

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学会看户型，所谓南北通透、动静分区、干湿分区为基本，你还需要知道不同面积区间客厅、主卧、次卧需要对应怎样的尺度，卫生间应设置几个、应配置怎样的标准，厨房应该采用“I”字形，还是“L”字形，亦或是“II”字形。

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每次踩盘请务必留下接待你的置业顾问名片，能够无偿热情接待你的置业顾问都是天使，请留下名片或者相互留一个联系方式，这样你在下次想要有更多详细信息需要了解时，请直接拨打电话，此时你才能感受到，有备注名字，别人对你的态度真的不一样。

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学会分析竞品客户，客户分析关乎项目定位，不同定位针对不同客群，其户型面积段、单价、总价、项目调性、营销推广方式均有所不同，一个城市要学会分析定位不同的项目其客户来源、职业、年龄等特征，通过分析竞争项目的客户特征从而为自己项目的定位寻找支撑。

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选择合适的踩盘时间。上午9点以前不要去,此时销售人员可能要开例会，中午午休和吃饭时间不要去，这个时间销售人员比较疲惫；下午5：30点以后不要去，这个时间销售要忙着填写当天各种分析报表或者开每天情况分析例会。

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明确踩盘目的。踩盘之前先明确你为了什么去踩盘。很多楼盘的资料都是可以从网上查到的，看看哪些数据你已经找到了，哪些你还没有找到，没有找到的数据则是你踩盘时重点关注的数据，如果明确了自己需要哪些数据和资料，踩盘才能做到有的放矢，不要花太多时间问重复的数据。

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踩盘过程中勤记录。明踩建议两人搭配，一人负责问，另一人则负责记录；如果只有一人，则一方面注意录音，另一方面在完成一个项目后马上将自己获取到的数据进行记录，若实在想不起的晚上获取后重听录音进行补齐。

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暗踩则注意行为与身份相符。首先建议明踩，如果实在要暗踩，那么说话、动作要与身份相符，一定不要过于专业，别张口不是容积率就是梯户比，不是总建面就是去化面积；你白白嫩嫩的也别说自己是煤老板或者包工头；记住如果是暗踩，请记得踩出水平！即如何通过简单通俗的话语引导置业顾问说出自己想要的数据。

关乎踩盘如果你有好的经验和教训，欢迎留言分享。

牧诗

2018.6.4