一年前看过我们文章的人应该都记得:买增城,首选新塘。事实证明,今年以来,新塘板块以网签成交5777套,区占率42.6%排名增城第一,七普人口总量和增量都包揽全区第一。(克而瑞、政府官网)朱村、荔城我们都分析过了,今年,有一匹 “黑马”冲了出来——仅用5个月就完成了去年7.5个月的一手住宅成交量。(克而瑞)这恰恰是它的一大优势。西边贴着黄埔中新知识城,东边靠着朱村科教城,这匹“黑马”就是增城的中新板块。增城的中新是个镇,黄埔知识城的“中新”是中国+新加坡的缩写,两个板块虽然不是亲兄弟,但中新镇的楼盘已经把知识城当兄弟。跟知识城挨得近,恰恰是击中买房人的第一理由,过去3年,知识城是全广州的“当红炸子鸡”之一。
主城区往东,第一站是天河,第二站是黄埔,第三站才是增城。“身在增城,心在黄埔”是不少买增城朋友的内心写照。而中新镇的楼盘销售经常会说这么一句话:我们能承接黄埔的外溢购买力。1. 我们知道想买黄埔的人很多,但黄埔涨得贵啊,资格门槛也高你看隔壁知识城二手房都3万了,科学城新房4万,二手成交甚至出现6万,吓跑了吧?从中新镇坐地铁,一小时左右到珠江新城,通勤距离跟新塘没太大区别,甚至比坐14号线知识城支线还要近一丢丢。得出结论:很多原本买黄埔的人都过来我们这边啦,你还犹豫啥?好问题,犹豫啥?犹豫,中新是不是只能当知识城的“睡城”。过去十年,增城常住人口增量约43万,仅仅高于“老三区”跟从化。这对于十年卖出超过25万套新房,几乎从未掉落过全市新房网签宝座的增城来说,有点不应该啊。粗略按每套房对应两口子来算,也该有50万人,还要减掉部分置换的增城本地人。如果一个区域的竞争力在于房地产,它的人口虹吸能力能持续多久?会不会渐渐成为产业集聚力强的区域的“睡城”?
亚运城交通、商业、教育样样齐备,但房价就“睡”在那了,叫不醒。如果中新也是如此,哪怕跟知识城挨得再近,也无法复制知识城的“跳涨”,只能跟着增城大盘乖乖“躺平”。放长远一点来讲,知识城的购买力真的能够持续外溢到隔壁中新镇,消化货量吗?有两点值得留意:一方面,两者无论是人口总量还是增量,都势均力敌。知识城目前常住总人口13万,过去十年增长3.7万人。而“黑马”中新镇目前常住人口11万,过去十年增长3.2万人。另一方面,增城这几年在中新镇卖了不少地,接下来大把新货,再加上旧改,相当热闹了。中新这边供应量大,隔壁喊“没货”的知识城事实上也在猛搞旧改。知识城胜在规划逼格高、有高新产业支撑,又是众多热门板块中的“价格洼地”,对市区乃至黄埔的人吸引力更强。现在黄埔新房价格被盯得紧,反观中新板块,新房价格涨幅排名增城第一。克而瑞研究显示,中新板块的新房价格,从去年1月成交价17742元/平涨到12月成交价21882元/平。所以接下来,知识城跟中新镇的新房价格差距,未必会越拉越大。
增城有新塘这样的规划高地、GDP主力军,也有荔城这样的老城区、政府所在地,这是目前增城人口最多的两个板块。至于其他板块,缺乏强产业、强交通、强人口支撑,更多是在打低价牌收割刚需。假如去年的传闻成真,广州要将中新镇跟知识城、钟落潭镇、花东镇、太平镇一起组成第12个行政区,中新可能可以抱抱知识城的大腿。上面说到中长期的发展,很多入手中新镇的朋友其实并没有想这么多,因为只看当下,中新并不差。最大的亮点就是地铁21号线三个站经过板块,如果把旁边黄埔镇龙TOD也拉进来,有四个。这就很吸引在天河黄埔上班的朋友。接下来,中新镇会是增城乃至广州东部的置业热点。
前面说到中新的涨幅表现比增城一般板块要好,是指新房。这是中新某著名大盘2018年跟2021年的二手房成交单价,这个盘目前有接近200套房源在挂牌。其一,目前交通称得上是中新板块的最大优势,但是不是算“利好出尽”了,板块的未来还有多大想象空间?其二,中新的公建配套是比较缺位的,主要靠旧改,商业跟教育配套主要看开发商的本事,开发商弄得好,卖得自然比别人贵,那么你能承受的价位是多少?1. 要贴着21号线买,楼盘离地铁站的步行距离一定要近;2. 能买中新镇靠南部的楼盘,就不要买北部,莫贪便宜;4. 教育配套,看自己需求,能有最好有,因为中新的教育配套一般般;5. 在大型社区跟麻雀盘之间,折中考虑,大型社区不好管理,麻雀盘难成气候,不太能打响知名度。以上五点都具备了,再看看楼盘售价,如果超过2.5万/平,不如再淘一淘黄埔吧。
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