买了这套黄埔房，我差点吐出一口老血
有的人买房“易过食生菜”（意指易如反掌），谁能想到房产君采访到的这对购房者G先生和Y小姐，却如此折腾。
买房，错过了最佳时期；选房，房子卖重复没了；贷款，被银行拒绝，还差点被开发商追究两成首付的违约金……
这部《买房意难忘》，步步惊心。
不要从众买房，否则会被毒打一身
循例介绍一下背景：G先生和Y小姐是一对情侣，准备买房结婚；Y小姐名下有房在供，所以决定婚前用G先生名额买，三成首付一人一半。
情侣用一方名额买房的利弊，不在今天讨论范畴，我们要反思的是，两人买房遭遇留了什么教训。
最关键一点便是：踏错周期，从众买房。
| 买房切忌从众（图源图库中国，已授权）
大家都知道，去年上半年市场一度被按下暂停键，很多人不敢出手，但到了下半年，情况就变了。
珠江新城率先起步，晚买两三个月，中海花城湾挂牌价就从9万/㎡变成13万/㎡，随后天河智慧城、海珠创新湾与黄埔多个板块等瞬间热起来。
房子从没人聊变成买菜阿姨都能头头是道，G先生刚好就在这个时候看到身边很多人买房，觉得不能“执输”（意指吃亏）就匆忙去看房。
但从历史经验看，最好的购房时机往往出现在市场看跌时，越多人抢着买房时，房价蹭蹭上涨，越容易踩中政策调控的“地雷”。
慢人一拍的G先生就中招了，去年12月底买入黄埔楼盘XSL时，房企融资三道红线、银行发放房贷两道红线先后落下。
| 踏错周期要被新政毒打（图源图库中国，已授权）
紧接着，广州甩出了一系列“楼市降温”操作：
·各大银行从严查经营贷、消费贷，扩大到要求80%以上首付资金来源于家庭自有资金；
·银行房贷收紧，一开始是人才客拒贷，后来是房贷利率一直上涨，现在是一手放款难二手申请难。
·广州政府4月连发两份新政，一手房出指导价，人才购房社保变1年且限售3年，9区增值税免增年限从2年变成5年……多管齐下。
而G先生就被银行房贷政策难倒，他与Y小姐未婚，女方出资自动认定为借款，所以他的首付比例远远达不到银行要求的80%。
哪怕双方资金都是工资与积蓄，比蒸馏水还要纯正清白，银行依旧是——拒贷。这就是踏错周期的代价，哭断肠子也没用！
调控转折点，买无证的房子要谨慎
有人会问，银行真正严查首付来源是2月份春节之后才开始，G先生去年12月底买房，如果1月抢先网签、申请贷款，不是能避开“枪口”吗？
这又涉及到第二个教训：购买没有预售证的房子。
对G先生来说，这种房子好处在于，项目离领证时间预计还有3个月甚至半年，开发商允许买家首付分期，第一期只收10%首付，大大降低资金压力。
缺点一是，没拿预售证之前，开发商与你签的合同很可能没有法律效力。
像G先生一开始签署《预认购书》时，开发商团队就很“人精”，没有在上面盖章签字，还把合同收走了，买家随时要吃哑巴亏。
缺点二是，遇到调控周期，购房的不确定性会加强，要么购房名额没了，得个吉（意指买不到房）；要么遭遇限价，搞起双合同，首付门槛火葬场。
| G先生出具的预认购书
如果不幸遭遇新政，能退房是最好的，最怕开发商给你使绊子。
比如G先生所买的黄埔房子，预售证获批后，就发函催签正式的认购书，如果因为新政你买不了，想放弃，那不好意思，你可能要被楼盘追究20%违约金。
| G先生出具的签约通知书
跟错房企，骚操作分分钟要你命
选大品牌房企不能说绝对没有“雷”，但起码销售环节正规、妥善，不会骚操作不断。
看G先生买黄埔XSL的遭遇，几乎要被气出“肺结核”。
先说楼盘开售，销售居然没通知G先生，只模棱两可地说周末要开放销售中心。
后来才知道，开放前一天晚上，就有很多买家疯狂锁定单位，到正式开放当天，Y小姐代出差的G先生去现场时，性价比高的房子，基本被挑完了。
| 开局就这样，还选毛线！
更气人的是，销售还怪G先生只交了1000元诚意金，没有交10万订金，不仅不能看房，连价格都不能看！
交钱了就能看价格了？不，你只能查到要买的那一套，就是这么店大欺人。
“那一刻真的有种被欺负的感觉，你提前几天说都不至于那么被动”，Y小姐表示，眼睁睁看着房子被选走，订金凑不齐真是急死了。
好在，销售磨了很久后申请到特批，先交6万订金也能选房，剩下的可之后补齐，回头看，这算是楼盘为数不多的善良时刻。
两天后签署预认购时，才真让G先生气吐血了。
皆因销售把房子卖重复了！是的，就是同时卖给了两个人！而因为G先生比别人晚了一些完成预认购手续，房子就跟别人跑了。
| 钱交了，房子跟人跑了（图源图库中国，已授权）
老实说，开发商内部有一套系统，买家付订金后，客服同步锁定房源，一房二卖的概念，微乎其微，何况，黄埔XSL开发商是全国TOP40房企，不应该啊！
销售辩称，楼盘开售当天比较混乱，加上Y小姐选房时做了一次变更，从3栋A单位变成了1栋B单位，客服一时没有落实到位。
可承担错误的不是开发商，反而是作为买家的G先生，为此，他要多付10多万房款。
| 被迫买贵了房子
奇葩的事还有捆绑车位销售，G先生知道买房要买车位，但销售从来没提及车位什么时候选，反正他两选时，又只剩“残羹”。
此时，开发商还火上加油：当天下午2点前没有签预认购书，就没有首付分期政策。
换句话说，因为销售问题，房子买贵了，要搭售一个不好的高价车位，最后还要你几天内给齐三成首付，还是在楼盘没预售证的情况下！
尽管事情仍旧解决，但G先生始终觉得，开发商在千方百计给他制造问题。
| 卖方市场，买家受罪
到了签认购与网签、办理按揭环节，更大的矛盾爆发了，包括G先生在内，很多业主都深深愤怒开发商的行为。
首先是，G先生眼看房贷利率上涨，想在正式签认购书时，把付款方式从纯商贷改为“公积金+商贷”，答应该补的差价都补上。
原本只是一件小事，换其他房企两三下就解决了，但这个盘就不行，销售先是推托开发商不接受公积金，又改口称公司流程不允许。
实在拗不过Y小姐妥协了，又说补房款差价的同时，还要补滞纳金。
好家伙，每一笔首期都准点交，哪来滞纳金？为了不让买家用公积金贷款，伎俩真多。
| 不知不觉，房子越买越贵
再之后，G先生和Y小姐因为首付来源问题，前脚被银行拒贷，开发商后脚就寄来了解除《认购书》通知书，一点回旋余地都没有。
当中更白纸黑字写明，要追究G先生两成首付的违约金！
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看到这份东西，心简直凉透了
| G先生出具解除《认购书》通知书
你说G先生违约吗？实际上是协助楼盘网签、按揭的律师事务所，担心银行政策收紧后买家房贷不过，建议等银行预审批过了再网签，这件事销售也是知情的。
你说G先生不无辜吗？他和Y小姐的钱都是清清白白的，因为新政拒贷，也是不可抗力。
同板块其他开发商，还会帮业主换别的银行，甚至主动引进小银行，试图妥善解决，而XSL的开发商却要把你房子卖了，还要没收你的首付。
更心寒的是，销售在电话里直言：我们都知道你们的情况，一家银行预审批不过，其他银行都能查到，肯定不会过。言下之意，放弃挣扎。
| 好家伙，帮你把棺材板盖上了
开发商也不是毫无建树，提出了一个想法：内转。
然而，内转也不是毫无条件的，在这种即将被追究违约责任的情况下，买房人更是低到尘埃里，不仅最多只能加5万转出去，还要等到下一手买家放贷了才能收回首付款。
都是对G先生极为不利的。
但留给他内转的时间，最多不超过一个星期，不从了开发商，还能怎样？
无辜、彷徨、黑暗……没有人知道那几天G先生和Y小姐是怎么扛过来的。
不能盲从开发商，自己利益自己争取
最后，遇到问题千万不要盲从开发商，先了解清楚情况，无论如何都要为自己争取一把。
遭遇银行拒贷与解除认购后，G先生已打定“输数”，准备与开发商法庭见，但朋友却劝他去银行一趟，说不定能补救。
朋友给出的理由是：G先生与Y小姐交首付在前，银行收紧贷款在后，两人首付资金并不涉及明令禁止的经营贷、消费贷等贷款，不批准说不过去。
| 房贷收紧误伤G先生（广州房产@伟鹏绘）
一开始G先生觉得机会渺茫，没想到与银行贷款部相关对接人见面后，真的有转机。
对方表示，G先生之所以被拒贷，最致命的是流水中出现多笔现金存取，又无法提供来源证明。
为什么会这样？因为开发商聘请的律师事务所看到G先生首付中有一半Y小姐的资金，教导G先生以现金形式存存取取，以此制造还款Y小姐假象，达到自有资金超过80%的要求。
但银行不瞎，一眼看出来猫腻。
后来，银行方面也给了G先生一个救济渠道：让Y小姐成为他的担保人，然后把涉及房子、车位资金的流水全部打印，自证清白。
G先生担心不保险，还补充了一个excel表。
| 首付流水明细图示意（来源：朋友圈）