《身边的民法典》｜小区公共区域有哪些 经营收益该归谁？

在我们日常生活的小区内，公共区域是非常多的，有的区域还可以带来利润收益。比如在小区电梯间、路边、广场发布的广告，小区公共区域的停车费收益等，本期专栏的话题关注小区的公共区域以及公共区域经营收益的归属。

事例

要求返还小区公共区域收益201万余元 为全体业主维权 业委会诉物业公司获支持

河北瀛冀律师事务所张金芬律师介绍了这样一起案例：

2020年4月，某市香香花园业主委员会以业主共有权纠纷为由将管理香香花园的物业公司起诉至法院，请求法院判令物业公司返还小区公共区域收益2013635元及利息。经法院查明，小区业主委员会是经香香花园小区业主大会选举产生，并于2018年进行了备案。香香花园业主大会通过了议事规则，明确香香花园业主委员会的职责包括维护全体业主合法权益等。

2009年5月一家物业公司中标后开始为香香花园小区的物业服务。服务期间，物业公司将公共区域、房屋进行广告经营或对外出租，并收取了相应的广告费和租金。经营过程中，因商户要求，物业公司开具了广告费和租金的发票。经业主委员会要求，物业公司将物业维修基金使用和公共经营（广告、租金收费）情况进行公告，其中公共区域广告费457478元，公共区经营性用房租金1556157元。上述事实有香香花园业主委员会提供的业主委员会备案意见书、业主大会议事规则，物业公司提供的中标通知书、前期物业服务合同、发票以及双方的庭审陈述等证据证实。

法院最终依法判决，在扣除业主所承担的物业维修等费用后，剩余经营收益均归全体业主共有。

实践中小区公共区域收益引发的纠纷很常见

河北瀛冀律师事务所张金芬律师表示，小区的公共区域是非常多的，物业公司利用小区公共区域进行营利的形式也多种多样，比如小区内各式各样的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内出租的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；甚至是自动售卖机的场地费、快递柜入场费等等，这些收益加起来可是一笔价值不菲的收入呢，司法实践中，业主（业委会）状告物业公司返还收益的纠纷也屡见不鲜。

那么针对在小区公共区域能不能从事广告等经营活动、对此事项谁有权决定、收益该归谁呢？张金芬律师介绍，《民法典》对这些问题有具体规定的，来看一下《民法典》如何为业主们撑腰的吧。

法律解析

这些都属于小区公共区域

张金芬律师说，关于小区公共区域（业主共有部分）的界定，《民法典》是这样规定的：

根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，属于业主共有的部分包括：

(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

小区公区从事经营 需要业主共同决定

关于小区公共区域能不能从事经营活动问题，张金芬律师介绍，根据《民法典》第二百七十八条第一款第（八）项业主共同决定的事项中规定：“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。可以看出小区公共区域可以从事经营活动，比如公共区域的广告收益、公共区域的停车费收益、公共区域内出租的摊位收益等，但需要业主共同决定。

在小区公区经营，决策流程有要求

关于小区公共区域从事经营活动的决策问题，根据《民法典》第二百七十八条第二款的规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

张金芬律师介绍，《民法典》这一条款的意思是说得经过全体业主的人数及面积双重一半以上同意才可以。经过上述决策流程，物业公司才可以在小区公共区域从事经营活动并取得收益。

小区公区经营收益属于业主共有

小区公共区域从事经营活动所取得的收益分配问题，张律师介绍，根据《民法典》第二百八十二条的规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”也就是说小区公共区域从事经营活动所取得的收益归属于业主，而不是归属于物业公司。

针对经营活动收益分配问题，根据《民法典》第二百八十三条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。”

张金芬律师表示，也就是说在物业服务合同中有约定的按约定处理，比如可以约定经营活动收益用于本小区内建筑物及其附属设施的维修，或经营收益抵扣物业费，或用来抵扣物业公司提供的其他服务等。在物业服务合同中没有约定的，经营活动收益也不是按照业主人数平均分配的，而是按照业主专有部分面积所占比例确定的，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益也就越多。

小区公区经营收益要公布公开

张金芬律师介绍，小区公共区域从事经营活动所取得收益是要公布公开的。

《民法典》第九百四十三条的规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”由此可见，向业主公开经营活动收益情况是物业公司的法定职责。

点赞

《民法典》为美好生活保驾护航

'小区的公共区域是非常多的，物业公司利用小区公共区域进行营利的形式也是多种多样，相信有《民法典》来保障业主共有部分的收益权，业主们生活中又多了一笔收入。小区若成立了自己的业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会专门督促和量化小区公共区域的经营收益，相信物业公司管理化水平也会越来越高。' 河北瀛冀律师事务所张金芬律师说。

另外，《民法典》明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，这些都是利国利民的大好举措，相信有了《民法典》的保驾护航，人们的生活会越来越美好！

（燕都融媒体记者 蔡艳荣）