最高法：“以租抵债”的租赁合同是否适用“买卖不破租赁”原则？

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裁判要旨：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但本案中，涉案《房屋租赁合同》实系以租赁权抵偿欠款，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

案例索引

《焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市易恒贞文化产业有限公司申请执行人执行异议之诉再审案》【（2021）最高法民申26号】

争议焦点

以租抵债的租赁合同是否适用“买卖不破租赁”原则？

裁判意见

最高院认为：本案的争议焦点为张国政对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。从本案证据材料来看，张国政、党正于2012年2月8日前借给李增2038万元。由于李增没有能力偿还借款，由购买李增所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张国政、党正的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与张国政签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张国政的欠款。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

另外，涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张国政称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》，但从其提交的《房屋租赁合同》来看，该合同有两个落款日期，分别为2012年4月5日和2013年8月1日，张国政对此未能作出合理解释，合同的签订日期存疑。同时，结合焦作农商行提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看，涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房，且张国政亦未提交其交纳水电费的相关证据，并不能证明张国政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张国政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。