疯狂的物业IPO：6家已上市，9家递了表
物业火啦！
据悉，7月以来仅半个月就有3家物业公司成功上市。而今年以来，6家物业已经上市，还有至少9家交了招股书，在准备上市的路上。
物业上市年年有，今年尤其多。
究其原因，是疫情期间的物业服务，让更多人开始关注这个行业，也让业内看到了这个领域的重要性和增长空间。
物业IPO的数量，开始急剧上升。
以至于现在老板们讨论的话题从“怎么融资怎么养猪”，到“你公司物业板块啥时候上市？”
这倒是挺有意思的，按这个趋势来看，2020年的年度关键词中，物业上市将是其中之一。
那么，为何今年物业公司纷纷上市？各个上市物业公司的差异性体现在哪？除了扎堆上市，物业公司更应该做什么？
一起来看看吧。
01
物业股受资本追捧
年中已过，物业公司赴港IPO的热情更加高涨。
今年以来，已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务成功上市。其中，仅7月上旬就有3家。
图片来源：各公司年报数据
此外，世茂服务、佳源服务、荣万家、合景悠活、卓越商企服务、第一服务、宋都服务、星盛商管、金科智慧服务9家企业已经递交上市招股书，而华润置地等企业也准备将物业分拆上市提上日程。
说起物业公司上市史，自2014年内陆物业公司分拆上市第一股彩生活上市，就打开了内陆地产公司分拆物业上市的大门。
其后3年，每年以1-2家物业公司上市的速度平稳增加。2018-2019，这两年地产商的日子不好过了，上市物业公司迎来极速增长。
而疫情下的今年，更是物业公司上市的爆发期。
为啥地产公司IPO一波三折，而物业股却接连上市？
多位业内人士指出，房企热衷物业分拆上市，主要有三个原因：
第一：拓宽融资渠道，谋求快速发展和规模扩张
房地产行情越是不好，上市的物业公司就越多，都是为了扩宽融资渠道。
第二：升级原有业务，布局新业务，从而增加新的利润增长点
建业新生活2019年营收17.54亿，净利润2.33亿，因此物业公司也将成为企业新的盈利点。
第三：物业服务板块较房地产开发企业而言，更高的市盈率和估值，也是一大吸引力
举例来说，保利物业上市首日市盈率40倍，目前高达70倍；弘阳服务上市首日市盈率则为26.66倍。
背靠大树好乘凉，一般而言，物业公司在管面积越大，资本市场越认可，所以大型房企分拆出来的物业公司比中小型房企市盈率要高。
当然了，说的是一般而言，也有意外。比如花样年的物业股彩生活，在管面积是所有物业中最大的，但市盈率却只是个位数。
此外，疫情也催生了物业公司上市的进程。
这些物业全都选择赴港IPO，为何香港资本市场今年对物业股如此热捧？
这也不难理解，内陆传统地产公司都是重资产，近年来一直不受资本市场待见，市盈率处于底部。
而物业属于轻资产模式，有稳定的现金流，更受市场追捧。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“港交所今年政策相对宽松，正处于窗口期，而且相对于A股市场，港交所上市较快，也给物管行业这类存量资产一定支持。”
分拆物业上市，将是地产公司的新资本游戏。
02
今年上市物企一览
在今年已上市的物业公司中，不同企业的规模也有所不同。
就规模而言，3月9日在港交所挂牌的兴业物联体量最小，截止2019年底在管面积仅有240万平方米。
并且，其对母公司正商集团的依赖度较高，2017-2019年，兴业物联来自母公司的收益占总收入的比重分别是93.46%、89.89%、94.18%，这个扶持力度可不小。
其次就是鸿坤集团旗下物业烨星集团，2019年在管面积490万平方米，来自母公司的收入占比也超过80%，依赖度也很高。
而建业新生活是今年上市物业公司中规模最大的，在管面积5698万平方米，同时也是营收最高的，截止去年物业营收17.54亿元。
就时间而言，弘阳服务是今年以来最快上市物业股。
7月7日，弘阳集团董事长曾焕沙敲响上市钟，弘阳服务成功登录港交所。
从3月23日递表到正式上市，弘阳服务仅用了106天，创下了近期物管公司在港上市的最快纪录。
不仅如此，此次IPO公开发售部分超额认购达112倍，创造近期同规模物管企业IPO认购倍数新高。
从收益占比来看，2017年-2019年，弘阳服务来自于弘阳地产所开发物业的收益占其总收益的比重分别为61.9%、61.8%、55.6%，这个依赖度算是低水平了。
同样依赖度较低的还有正荣服务。
7月10日，正荣服务也正式登陆港交所。
2017年-2019三年间，正荣服务收益中，来自母公司正荣地产的比例分别为88.2%、69.6%及66.4%；由母公司提供的在管面积分别占正荣服务总在管建筑面积的77.1%、74.5%及47.6%，在一众依赖度高达80%以上的物企中，算是低水平了。
得益于母公司正荣集团家大业大，正荣服务或将成为今年以来上市物业最强股。
从名字就可以直观看出，正荣服务是典型的物业管理公司，主要业务是物业管理服务，类似的还有弘阳服务、金融街物业等，共同点是关注住宅物业。
还有金融街物业，7月6日上市，从1月24日递表到上市，用时164天，也是神速了，但净利率只有11.33%，是6家上市物企中最低的。
分析了今年上市物企的情况，总体来说，规模不大、对母公司依赖性强，是今年上市的物业企业的两个主要的共同特征。
不管怎么说，上市对于企业而言，都是值得庆贺的重要节点。
但上市只是第一步，要做的还有很多。
未来，物业公司更应该做什么，值得探讨。
03
物业公司更应该做什么？
任何行业都会有二八现象。头部物业强者恒强，中游物业逆势扩大份额也不易，而小型物企只是想要活着，都是不小的挑战。
那么，非头部企业该如何竞争？
物业公司更应该做什么？
做大？做新？还是做好？
这个问题很难回答，只顾做大的话，业主不满意怎么办？只顾做新的话，不盈利怎么继续下去？
我认为最好的回答是：做大做新，先要做好。
什么叫做好？郁亮在被问万科物业为何还不上市时给了回答；“不大不上，不新不上。一直等到人们把万科物业当做是城市服务商的时候，让它更好地成长以后，才考虑让它上市。”
物企终究是服务行业，因此业主的满意度是衡量一家物企的最大参考值。毕竟物业被告的新闻每天都有，巴拉一下新闻网页，都是几十起。
怎么打造一家优秀的物业公司？
先来看看别的物业，近日湖北有家物企，其经营范围变更，包括：
生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务;城市道路清扫、保洁服务;
房地产经纪服务;弱电工程改造;会议服务;礼仪策划;家政服务;广告设计、制作、发布;
保洁服务;楼宇自动化控制设备安装及维护;水电维修;园林绿化工程设计与施工;
花卉、苗木租赁、批零兼营;办公用品、日用百货批零兼营;停车场服务;
有害生物防治;人力资源服务;电梯维修保养;绿化及道路设施维护管理;
餐饮管理;酒店管理;道路普通货物运输。
这是大多物企的现状。不要以为物业就是收电费的，人家做的可不少呢。
但更为出彩的服务，是人性化服务，简单说就是走心。
雨停后短时内路上看不到积水、保洁员接水时在水桶中放一块抹布以免接水声音打扰业主、夜间巡逻的保安会配备耳机和软底皮鞋以降低对话及脚步声；
深夜十点过后园区的路灯被调暗1/3亮度以减少光照对低楼层业主的干扰等等。
小细节处见真章，这样的服务能够让业主感受温暖。
这也是未来物业公司可以思考的部分。
在激烈的行业竞争环境下，物企要修内功、强外功，才能走得稳、快、好，而增值服务永远都是加分项。
结 语
物企接连上市，也为更多排在港交所门外翘首企盼的企业带来了更大的信心。
但，上市只是开始。
如何实现人与人、人与物、物与物的连接，才是最大重点。
未来将会如何，静待时间考验。
本文作者：任知了