低调认筹、验资“上浮”，地王项目西郊金茂府“佛系”卖房背后
年底将至，留给开发商的时间已然不多，加速去化、确保回款成了各大房企主打的保卫战。
一个楼盘标准的入市姿势自然离不开前期的造势蓄客。
西郊金茂府外景（左宇 摄）
然而，在一众同行争相宣传，招揽客户的同时，西郊金茂府却逆向而为，在第三期项目开盘之时以近乎“零宣传”的姿态低调杀入了这场沪上楼市的喧嚣中，是优势显著独孤求败还是内有隐情？
“我们这次很低调，没有和中介合作，也没有在媒体上大肆宣传。”案场销售刘琛（化名）开门见山坦承三期的低调，“酒香还怕巷子深”。对于记者好奇西郊金茂客从何来，刘琛表示，“此前项目一、二期销售去化都不错，也在上海积攒了一批口碑，这次主要是之前一直关注我们的客户在发现我们认筹时自行上门咨询。”
刘琛正在参与的项目为嘉定新城板块的西郊金茂府项目三期。由建发房产集团、保利置业集团、中国金茂三家品牌房企联合操刀。
左宇 摄
该项目最早可追溯到2016年，那是让人记忆犹新的“地王年”，闽系房企建发也曾在沪上豪掷千亿，付出过“年轻的代价”。是年6月，建发以41.98亿元击败碧桂园、金地、中南、华润、新城等11家开发商夺得嘉定新城地块，溢价率68%，楼板价3.02万元/㎡，扣除保障房等实际楼板价达到3.76万元/㎡，业内人士预估未来售价将达6万元/㎡。
地王易拿难消化，吞下地王的建发决定引入在竞拍中败北的保利置业和金茂两家共同打造，诉求显而易见，保利在嘉定深耕10年，对区域和客户的理解都更为独到，而金茂拥有比较豪宅操盘经验，能够带来产品上的高溢价。
随后，上海楼市调控趋严，建发的地王项目迟迟无法解套。
2019年，面对不曾有任何放松迹象的调控，金茂操盘的这一地王项目被迫降价入市，相较于此前“不会低于5万、可能超过6万”的外界预测，西郊金茂开盘价缩水不少。
今年2月，该项目首次开盘共推227套房源，均价43962元/㎡，最终收获366组客户出资认筹，认筹率达116%，开盘当天1小时去化220套；6月再度开盘推出二期项目洋房与叠加别墅共632套，共有 576位客户认筹，认筹率达91%，并在开盘当日基本售罄，仅剩部分一楼房源。
在2019年市场下行的当下，600余套大体量推盘有此成绩颇为难得，尤其是在二期均价（4.64万/㎡）高出了一期近2500元/㎡的情况下。
两战两捷的战绩，让不少未能买到的购房者持续关注其三期尾盘的入市情况。11月8日，西郊金茂府年内将第三次开盘，推出235套房源，其中，精装100㎡的3房小高层211套，180-202㎡叠加别墅24套。取证均价约4.7万元/平方米。
图片来源：网上房地产
早在9月，便有上海地区自媒体传出西郊金茂府预将入市的消息，然而历经一月之久的沉寂期后，让不少购房者在网络公开信息上发现该楼盘已悄悄取证并开启认筹，前期真正的媒体宣传几乎为零。
极尽低调的入市方式让西郊金茂府本次认筹结果出现反转。刘琛表示，“我们这一次大筹（10月22日-28日）认筹60余位，相比之前少一些，加上小筹（10月30日-11月3日）的一共有不到110位客户认筹。”事实上，若仅按照大筹数据来算，其认筹率不足三成，明显低于此前两次。
刘琛坦言，认筹不高一方面是由于前期低调入市没有过多宣传，另一方面是因为本次存款条件较高，卡住了意向客户。“我们本次要求首套房客户需提供150万元的活期证明，二套房客户需提供450万元的活期证明，理财、保险等都不算，必须要活期证明。”
西郊金茂府三期认筹规则
这一近乎强势的存款条件是三期独有的，一、二期时仅需50万元左右的认筹金。
刘琛表示，这一近乎苛刻的条件源于“年底业绩压力较大，需快速回笼资金，所以要求出具存款证明。”其补充道，二期有业主选房后，由于部分资产在理财或定存中，无法按期缴纳首付款，致使后期银行贷款也无法审批，会将我们的资金回笼周期拉的比较长，为了杜绝这种情况加快回笼资金，三期要求客户“在开盘选房后，3天内补足首付款，以提高回款速度”。
加强回款实属常情，但擅长营销的金茂，三期一反常态“零宣传”低调认筹以致造成去化难、回款低为外界所不解。
《国际金融报》记者走访时，有外部中介向记者暗示，西郊金茂府签署合同时会有加价的情况。
左宇 摄
记者查询发现，与同区域内其他小区相比，降价入市的西郊金茂府出现了一二手房倒挂。以隔壁金地世家为例，该项目于2015年被金地以20.1336亿元拍，为当年嘉定板块地王项目，楼面价达1.86万/㎡，最终于2017年开盘，均价为4万出头，目前已经售罄交房。安居客数据显示，金地世家当前二手房销售均价为5万元/㎡，高出了西郊金茂府新房均价约3000元/平方米。
图片来源：安居客
与此同时，记者发现，有不少网友在论坛留言，西郊金茂府的销售怪异，认筹期间联系不上，条件符合却百般推脱。甚至有网友直指，前期不宣传低调认筹是否是要等认筹数未达到房源数后申请不公开摇号，以达到捂盘加价出售或增加“茶水费”的意图。
图片来源：上海本地某知名论坛
《国际金融报》记者就这一情况与金茂方面联系，但截至发稿前暂未收到其回复。
对于西郊金茂府三期的“异常”表现，有行业人士认为，明目张胆加价可能性不大，毕竟在全国范围内，严禁新盘违规价外收费已是共识。同在嘉定新城板块内的盘古园府就曾在2018年因加价问题被业主集体告发，彼时相关部门已对该项目开发商作出严惩。活生生的例子就在眼前，西郊金茂府应不敢“顶风作案”。上述行业人士分析称，不排除因为年度有营销指标要求，西郊金茂三期“硬着头皮上”，如果认筹不达标，其或可撤回，后续再申请重新批价。
然而，有房企营销人员则认为，不排除其内定部分房源的可能性，再在二级市场加价出售。
记者 孙婉秋 左宇
编辑 沈玉洁