只有5.8%的人居于“佛山天际线”！这样真的好吗？
提到摩天大楼，你最先会想起什么？
对于不少老佛山来说，1997年1月18日开业的百花广场就是摩天大楼的形象！
在那个高楼匮缺的年代，楼高54层，达204米，还配置有直升飞机坪、当时亚洲最高观光梯的百花广场，可谓妥妥的城市封面、顶级地标！
但随着时光流逝，佛山天际线早已被频繁刷新，318米的恒大苏宁广场、268米的金海M-city、258米的中国德国港……
然而，一再刷新并不只有商业地标们的天际，超高层住宅楼群，同样也是城市人居天际线的展现。
日前，贝壳研究院发布了“超高层住宅”画像，选取楼层超过30层的小区为超高层住宅样本，探索不同城市摩天住宅里的奥秘。
佛山摩天住宅小区数量占比仅有可怜的5.8%！
不同城市摩天住宅数量有何差异？
超高层住宅有何独特之处？
谁买走了摩天住宅？
佛山的摩天住宅占比又为何这么少？
城市建筑的“身高”随着经济高速发展，也在同步向上生长。那么，不同城市对超高层住宅的热衷程度如何？
贝壳研究院对一线、新一线19城近1.5万个超高层住宅小区统计分析发现，城市间超高层住宅的差异明显。
选取楼层超过30层的小区为超高层住宅样本，探索不同城市摩天住宅里的奥秘。
国内定义超高层住宅为≥100米的民用建筑，按照层高3.3米计算，贝壳研究院的报告中就选取楼层超过30层的小区为超高层住宅样本。
也许，在许多人印象中，上海、深圳摩天大楼最多，住宅应该也是最高的。
但此次报告指出发现，新一线城市重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量位居前列，其中重庆“最高”，凭借2200多幢超高层住宅小区排名首位，是典型的“住在空中”的城市。
而一线城市中北京摩天住宅数量在19城中排名靠后，仅有125个小区楼层超过30层。
值得注意的是，重庆超高层住宅小区数量是北京的17.8倍。
之所以有如此悬殊的数据差，是因为重庆城区多为山地，建设用地资源的稀缺性决定其纵向发展才能满足城市居住需求，且住宅日照间距对楼高的限制较低。
而北京作为首都，在超高层建筑的规划上一直有着严格的限高令，整个城市并未呈现出“向上生长”的现象。
“山城”重庆高楼林立
同样，综合考虑各个区域地形地貌、日照、产业结构及发展水平等因素，城市摩天住宅小区的数量分布表现出南北差异。
南方城市如重庆、成都、深圳、广州，中部城市武汉及西安等超过30层的住宅小区数量整体较多，北方城市如北京、青岛、天津、沈阳等则在超高层住宅楼的建设上并不出彩。
总的来看，城市摩天住宅小区分布呈现“南强北弱”特征。
贝壳研究院数据显示，超高层住宅通常具有中高端物业属性，与整体市场相比，大部分城市超高层住宅具有突出的优势：更高的居住品质、更佳的地理位置。
从总价和面积来看，大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平，尤其是一线城市更为显著。
其中，上海摩天住宅套均总价高出全市平均水平588万元，套均面积高出36平方米；北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高115万元，套均面积高出29平方米。
上海高楼是美丽的风景线
报告认为，城市超高层住宅套均总价之所以高于全市平均水平，一定程度上与小区所处地理位置有关。
分析发现，摩天住宅占据区位优势，大多位于城市资源与人口集中的中心城区，或者周边城区的核心商圈，地段优势加持下摩天住宅房价整体稍高。
以上海为例，摩天住宅呈聚集性分布，67%的超高层住宅小区位于内环线以内，集中在徐家汇、临平路、陆家嘴、南京西路等商圈，内环之外则分布在世博滨江、南桥、嘉定新城等区域性核心商圈。
当然，“立体的山城”重庆是个例外。超高层住宅套均总价103万，低于全市平均水平9万元；套均面积84平，低于全市套均面积3平米。
独特的地形环境造就重庆遍地是摩天住宅的现象，超高层住宅小区数量TOP5商圈包括合川、解放碑、南坪、璧山、观音桥，其中合川和璧山则属于非主城区。
值得关注的是，佛山的摩天住宅对比大湾区其他入选城市则很具特色——改善户型是主流！
贝壳数据显示，佛山摩天住宅套均面积达到101平，远高于深圳的77平（向香港的小房子学习得太多了）、广州的94平、东莞的96平！明显，佛山摩天住宅就是在做更有购买力的改善群体客户。
而回顾市场状况，也与贝壳数据基本吻合。
这里我们抽取两个市场案例看看。
佛山新城目前备案价格最高的怡翠晋盛国庆前开放了号称“佛山最高天际板房”，在36层，这批产品150-185平！好吧，纯粹的大户型产品。
再看看一个经典项目，千灯湖早期超高层住宅代表的万达华府，贝壳上的房源基本都直奔130平而去！
简单地说，佛山的摩天住宅，户型在周边城市中最大。但得益于深圳、广州、东莞等地的高房价，佛山摩天住宅177万的套均总价又是大湾区入选城市中最低的，相当魔幻。
物业服务方面，超高层住宅物业品质整体较高。19城中18城超高层住宅小区的平均物业服务费高于全市平均水平，特别是深圳和上海，摩天住宅小区平均物业服务费超过3元/平/月。
谁在为超高层住宅买单？
在很多人印象中，居于巍峨之中的，当是事业有成、成熟稳重的准成功人士。年龄？起码得35+吧！
然而，事实是……
基于贝壳平台交易数据，90后已成为城市摩天住宅购买客群的主力军！
贝壳认为，不同于部分老一辈人对高楼的“恐高”，当代年轻人对超高层住宅这一新生产物接受度趋增。贝壳研究院数据显示，在2019年以来的超高层住宅交易中，90后占比已达到47.4%，显著高于市场平均水平近15个百分点。
分城市看，合肥、苏州、成都三个城市摩天住宅客群中90后占比已过半数，其中合肥以55%的比例占据首位。
然而， 这个经验在佛山恐怕不太适用了。
因为贝壳数据显示，资金承压之下，90后青年群体购买超高层住宅的面积普遍较小、总价较低。2019年以来重点城市90后购买超高层住宅的套均面积为85平，套均总价148万元，分别较80后群体低8平方米、43万元。
划重点，套均面积为85平，套均总价148万元——这样的面积和价格，在佛山买一套摩天住宅，而且佛山的摩天住宅基本在房价老高的各种新区（千灯湖、佛山新城、北滘新城、金沙洲），基本注定了——要不起！
或许，佛山这样的新一线城市，更应该参照贝壳对于北京上海的研究：一线城市北京、上海虽然超高层住宅客群中90后占比不足3成，但购房套均面积均超百平（这个指标很佛山），分别为109和101平米，显著高于其余城市。
瞬间感觉，佛山高大上不少！
整个报告里面，有个数据让佛山人非常扎心——佛山摩天住宅小区数量占比仅有可怜的5.8%！
是佛山住宅建设技术不行吗？
还是低调的佛山人不喜欢超高层住宅？
佛山目前几乎云集了业内所有龙头房企，更有中交、中铁这样的“基建狂魔”，各种轨道交通建设得如火如荼， 318米的商业地标恒大苏宁广场也已经成型，能做好摩天住宅的开发商大有人在。
那么，是佛山人恐高，不喜欢超高层住宅？
这里我们需要先一起来看看超高层住宅的优势和不足，再判断佛山人是否会喜欢这样的产品。
超高层住宅的优点
1、视野佳、空气好
高楼层视野、空气好，噪音逐渐递减、空气质量逐渐提高。通常来说，在12层以上，噪声影响逐层递减，而空气质量也随之逐渐提高。住上面的人没有明显感觉空气清新。
2、采光棒、通风好
采光、通风好，超高层住宅可以享受充分享受阳光的温暖。“冬暖”要看户型的设计和房主的保养，但“夏凉”是一定的，因为超高层的通风确实比一般楼层要好。
3、噪音小、污染少
楼层高污染相对就少，房间干燥清洁，易于保持卫生。同时楼高噪音小而少，一般每高一层楼，噪音就会减低约10分贝。
4、四害几近于零
蚊虫、老鼠等四害相对较少，高于20层以上蚊及老鼠基本上为零。
超高层住宅的缺点
1、建筑成本高昂
建筑必须使用最先进的建筑材料和建筑工艺，成本很高，日常管理成本也不低，一些空置率较高的高楼因此不堪重负。另外影响城市景观，造成光污染以及诸多环境问题。
2、使用较不方便
超高层建筑里工作人员很多，要到达顶层甚至要在楼层中间换乘电梯。如果电梯出现故障，给住户带来的麻烦更大。上下班的人流高峰，将造成楼层拥挤，超高层建筑周围也会出现人流高峰和车流高峰。万一停水、停电、电梯，会让人烦不胜烦。
3、电梯速度太快
这可能引起身体不适，特别是家有老人、小孩的不适合。目前普通住宅电梯约为1.75米/秒的速度，电梯从最低地下2层到地上33层高就需要大约一分钟的时间。超高层住宅项目为了达到消防规定通常会采用高速电梯，如目前已有项目采用运行速度达到4米/秒的电梯，从地下三层到地上60层也可以控制在一分钟之内。
4、底层相对潮湿
底层单元即使首层架空层等，受到日照时间、通风条件的影响，仍旧会受“潮湿”的困扰。
5、电梯费用不少
住在高层的住户在高峰期电梯等候时间和乘坐时间都会更长；而对于电梯分摊电费的收费标准，有物业公司执行所有楼层用户统一标准，但也有公司执行分段计费。现在的高层电梯费用一般从3层开始，每往上增加一层就要相应地增加大约3元的电梯费用。
6、实用面积减少
因为剪力墙厚，实用面积相对减少，超过40层左右的住宅，该建筑低层单位收到承重加大的因素，剪力墙厚度就要相应增加。在实际运用中，1-10层剪力墙最厚采用300-350毫米，以上逐阶段递减。有些楼盘在进行户型设计中会将剪力墙设计在相对不影响实际使用空间的位置。
7、消防安全问题
消防相关的设施，云梯只能到30层。一方面是建筑外部的消防云梯车，目前最高可达到28-30层高，高于这一高度的住户在面对火灾时，很难再借助外部消防云梯得到疏救。建筑物内部的消防电梯规定必须从最低层(包括地下层)到最高层，且从最低层到最顶层的运行时间不得大于60秒。超高建筑装修中使用了大量可燃性材料，建筑内部还分布着大量电线电缆，一旦火灾形成，火势会非常迅猛。消防部门的云梯只有100米左右，如果300米的高楼出现火灾，根本无法进行救援。此外，还有地震、人为破坏等不可预见性灾难。
电梯问题和消防安全问题一直是超高层住宅之殇
简单来说：虽然超高层住宅在电梯、消防安全等方面一直颇具争议，但其所带来的更宽阔的视野、更好的通风采光，却是普通多层住宅无法提供的居住体验。对于敢为人先的佛山人，向往这样的云端生活的显然也不在少数。
那么，为何佛山的超高层住宅占比还是这么少？
超高层项目往往处于土地资源稀缺的城中央，但佛山更倾向于打造不同打造有特色的、错落有致的城市面貌，在岭南文化彰显的老城央（除了新城区），各项控高非常严厉！
这也很好地解析为何我们的摩天大楼往往位于千灯湖、佛山新城、金沙洲等新区。
另一方面，我们也要看到，近年来佛山超高层住宅也在增加。
中海寰宇天下最高60层、万科金域中央最高53层、南海万达广场住宅最高52层、中海金沙里48层、星汇云锦46层……
然而，佛山市一个新房癌严重的城市：2018年，佛山一共卖新房164778套、2019年佛山新房成交111855套、2020年上半年哪怕收到疫情影响佛山新房还是成家交了4.7万套！
佛山的新房市场实在太大了！
想对比于只存在于土地资源稀缺的重点发展新区域才会盖起来的超高层摩天住宅，其它类型住宅的数量太多了！
用小学数学来概括，就是——分母太大了！
居于云端，在佛山，看来确实只能属于少数人！