房企也在玩“扩列”
导语：提起“扩列”这个词，很多90后的中年人不明所以，也有人不屑一顾：“那不是小学生玩的东西吗？”
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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强强联合&抱团取暖
房企纷纷玩“扩列”
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拉帮结伙的背后
是对现实的焦虑
细数古往今来房企“拉帮结伙”的操作，大多起源于对“土地”的焦虑。
过去的地价房价呈现齐涨的态势，就算土地价格过高，开发商也可以通过提高房屋销售价格的方式化解，因此当时房企拿地大多采取“各自为战”的战略。
而随着房地产行业下行趋势的到来，一二线城市土地市场的竞争异常惨烈，“地王”频现显著抬高了开放商的项目成本，限购、限价等调控政策也让很多企业有苦难言，甚至很多中小房企陷入了“无米下锅”的窘境。
房企之间通过合作方式拿地，不仅有利于降低拿地成本，也有利于缓解土地市场的竞争压力。随着一二线房地产市场环境急剧恶化，地产巨头们纷纷从一二线城市转投三线甚至四线城市，严重地挤压了区域内本土房企的生存空间。
为了抵御外狼，很多深耕本土的中小型房企建立了“战略攻守联盟”，以合作的方式“抱团取暖”，发挥各自的能力，优势互补，在拿地和市场竞争上得以与规模房企相抗衡。
另外，合作不仅有利于在拿地方面“节流”，也有利于“开源”，这一方面的优势，显著地体现在房企与非房企业的跨界合作中。很多地方政府的土地出让视角，正从一次性土地出让转换为关注土地坪效。此外，因为商业用地附加的严格限购政策，即使地块价格相对较低，也让很多开发商望而却步。
房地产企业通过与一家或多家非房企业形成合作，便能够在激烈的拿地竞争中获得更多筹码，也能够更有机会获得价格相对较低的土地，非房企业在合作中也能获得相应的利益，得到双赢的结果。
如2018年11月，华润联合小米拿下北京市昌平区一块土地。华润作为开发商联合拿地，可以降低资金成本，增加住宅部分的利润；而小米作为商服地块的主要使用者，可以降低购买商服项目的成本。另外，针对住宅部分限竞房的销售，双方也有合作的可能性，因为小米有大量的需求存在。
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合纵连横姿势多
提高效益+分摊风险
房地产企业之间的合作方式有很多，但大多离不开以下几种模式：
联合竞买或成立合资项目公司获取土地。在合作方具有一定资金实力的情况下，房地产企业与合作方联合进行招拍挂，竞买成功后，双方按份额交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设、分享利润。
也可先合资成立项目公司后再参与竞买，合作拿地。这样可以使各方分摊投资资金，降低投资风险。
与土地持有方进行股权合作。投资方一般为规模较大房企，与土地持有方房企进行合作，以入股项目公司的模式进行合作开发。土地方将土地使用权变更到项目公司名下，由项目公司具体开发经营项目。
这种模式同样降低了投资方获取土地资源的成本、减少资金压力。而土地持有方则可以借助品牌房企在品牌优势和营销资源，使产品溢价得到大幅提升，进而获得更高的项目利润率和资金回报。
集团层面的战略合作。有别于成立合资项目公司，近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多。
如旭辉集团与卓越集团的战略合作，充分发挥了各自的资源优势和布局优势，在项目维度开展重点合作，形成优势集成与互补，取得互利共赢的成果，这对双方的长远发展和全国化布局均具有重要的意义。
小股操盘。小股操盘具有“小股”与“操盘”两大特点，操盘方的持股比例远低于50%，对项目公司不构成控股，因此称之为“小股”。但实际上却控制公司及整个项目的运营，提供包括前期报批、项目规划、招投标、财务管理、工程管理、产品销售、售后服务等在内的一些列服务，以此形成“操盘”。
小股操盘的模式要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力，该模式已成为万科、金地等龙头房企发展轻资产运营、改善ROE的重要举措。
代建。除去有公益性质的政府代建项目，中国非政府代建市场目前的特点是以有实力的地产商为主导，如绿城、滨江、朗诗、建业等典型房企利用较强的操盘能力和项目管理能力，多年来通过代建业务在项目拓展和品牌传播上获取了深厚的积累，其合作方则主要扮演提供土地与资金的角色。
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合作已成常态
弊端也不容忽视
虽然近年来房企之间的合作已成常态，各种合作模式也日渐成熟，但现实中的优势互补也有可能会演变成互相扯皮，为项目甚至企业带来巨大的风险。
“寻地合作”方面，由于僧多肉少，优质地块标稀缺，如何对接成了门技术活。不同房企的产品定位、成本控制甚至销售价格等各个方面往往都有着自己的打法，你追求“高周转”，他追求“高利润”，分歧就这样产生了。
而在多房企联合操盘的项目中，不同房企之间不同的开发要求、测算标准、项目定位甚至企业文化层面都存在差异，都会造成沟通成本过高，执行效率低下等问题，不仅凭空增添了项目成本，甚至会造成项目延期。
另外，由于项目主体较多，项目后期竣工交房以及物业等方面的责任界定问题也是不容忽视的。
如何在合作中避免“撕破脸”、“单方面跑路”等风险，需要合作双方在合作前及合作初期做足功夫：
明确各方职能与责任。在签订合作协议时，一定要把各方责任、权力、利益在协议中做出明确划分，明确各自在项目开发中的职能和责任，将合作的隐藏风险扼杀在摇篮之中。
另外，明确的权责划分，也有利于项目的高效推进与有序开发。
建立高效的决策与沟通机制。合作项目执行工作混乱、推进效率低，很大程度上是因为项目决策层之间的为了各自企业的利益相互扯皮，因此找准关键决策人物相当重要。
此外也要建立高效率的沟通机制，以降低因合作开发带来的沟通成本，使合作中所出现的问题能够得到及时快速的解决。
《来呀！相互伤害啊！房企合作开发项目就是这样挂掉的……》
《房企合作开发：你要知道的事 | 地产债系列思考之九》
《再扩列!花样年牵手华夏幸福》）