哪些德国地区面临房地产泡沫风险

房贷利率低，需求大。德国房地产价格继续急剧上涨。因此，专家发现许多城市和地区的“泡沫风险”大大增加。

Empirica房产研究所发布了最新的德国房产泡沫指数：许多城镇的房地产都被高估了，市场中泡沫的风险正在增加。

研究人员警告说：“一旦房贷利率上升，价格就必须下降或租金必须上涨。” 但是，租金上涨受到严格的法律监管，将来应该会更加严格。所以Empirica认为，如果房贷利率上涨，德国房地产价格可能会下跌，就像1980年代那样。

Empirica写道：“我们当然认为有房地产泡沫。” 但是，比房地产泡沫是否存在更重要的是，泡沫是否以及何时会破裂。由于移民的不断涌入和德国建筑空间的不足，预计德国房产泡沫很可能只会缓慢逸出，因为高需求和高建设成本稳定了德国房产的价值。

居家工作可能会改变需求

根据目前的指数，德国七个最大城市，泡沫指数已上升至46％，相比2018年的31％已经上升不少。在全德范围内，泡沫指数为28％（2018年：15％）。

Empirica研究所还对全德所有农村地区和独立城市进行详细调查，看看各地房产泡沫的可能风险。为此，评判要素包括：

• 可以收取的相应年租金，

• 当地居民年收入和债务，

• 当地新房建筑情况以及

• 房产购买价格与租金的比率。

研究人员发现，在德国401个城市和地区中，有300个地区的房价，房租以及当地居民的收入增长不再统一。鉴于“出口依赖和未解决的结构性问题”，德国收入的强劲增长不太可能。而公寓的供应量正在增加，房产需求也更好地被周边地区消化，并且：“居家工作的持续趋势可以促进这一过程。”

考虑到这些单独的指标，研究人员发现，与2005年相比，全国共有324个地区出现中等到高风险的房地产泡沫。而三年前它仅为237个地区。具体如下图：

大都市的房产泡沫风险特别大。经验证明，在十二个德国大城市中，有十一个具有“相当高”的风险。只有科隆一个城市的泡沫风险是“中等”级别。另一方面，城市周边地区的泡沫风险明显比前几年更高，例如汉堡以北的Segeberg区或慕尼黑以东的Mühldorfam Inn 。