有多尴尬，就有多受欢迎的89方

89方户型，重出江湖！

近期，市场上蜂拥了一批89㎡的户型，主要集中在余杭、富阳、萧山、临安、钱塘新区。

至于说是重出江湖，原因在于89㎡曾有过一段曲折辉煌的历史。

2006年,为调控楼市过快上涨,建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上，即「7090政策」。

再加上90方以下的契税优惠，89方户型应运而生。当然，那时候一些大户型为了能领出预售证，直接分成90方以下的两本房产证。

之后，市场上的89方户型供应增大，竞争自然激烈。

为了在同质化的产品中脱颖而出，也为了更实用，开发商开始想方设法拓展面积，也就是我们说的89方神户型。

2018年测绘新政出台后，就很难再做89方户型，市面上的89方大家都说是卖一套少一套。

然而，今天，89方的三房户型为什么又回来了呢？主要的原因，当然是因为双限以后，开发商放弃了高低配，规划了大量54米以下的高层，因为可以少一个消防楼梯等，得房率有所提高。但是，也并不是每一块宅地，每一家开发商都能重新做出优质的89方户型来。

 

1

从格局上看，现在市面上比较主流的的89㎡三房两厅两卫，大致有两种类型。

第一种，也是现在最常见的89㎡小三房。主要特点是，动静分区，注重公共空间与卧室空间的分隔。

△绿地众安·宸瀚里建面约89㎡户型

 

以上面这个的89㎡户型为例，3个卧室+1个卫生间均位于户型图中左侧的静区，减少动区的影响；纵向排布的厨房、餐厅、客厅、阳台位于右侧的动区，公共空间适合社交活动。

 

虽然动静分离的设计舒适性较好，但也存在不足，连接动区和静区的走道空间略长，相对浪费面积。而第三个北向房间，往往比较小，有的甚至开间不到2.4米，只能做小书房。

△中交保利·江语云城建面约89㎡户型

另一种正好相反，基本上把走道都利用到了，扩大了公共区域的空间，实用性较高。可以看到，这类户型从中间入户，卧室、卫生间、厨房位于房子的两翼，中间留出大面积的公共区域。

但也有一个问题，这种户型次卫的安放位置比较尴尬，要么和厨房相对，要么和餐厅相对，感官体验不佳。像上图这个户型，只能把厨房的开向往餐厅方向开来化解尴尬。

2

 

一卫还是两卫，这个问题太关键了。

 

想象一下，和父母一起居住或是有两个孩子的刚需家庭，一个卫生间简直就是「噩梦」，可能早上厕所排队，晚上洗澡还得排队。

89方做两卫，虽然可以满足日常生活的便利，但第三房的空间往往被挤压，一般只能用作书房。

△金地·滨与城建面约89㎡户型

要是做一卫呢，厨房和第三房的尺度得到拓展，而卫生间就只有一个，比较适合年轻夫妻这类群体。

鱼与熊掌不可兼得，一卫和两卫的设置取决于开发商对地段、客群、购买力、居住习惯等因素的考虑。

同样，在阳台设置上，不同的89方户型也有差异。

过去多开间的阳台，一直是作为开发商对户型宣传上的亮点，景观阳台、跑道阳台甚至IMAX阳台，但对于89方刚需来说，单阳台才是性价比最高的。

原因是，2018年的测绘新政《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规范》规定，住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的 1/2 计算建筑面积，而且可建作阳台的面积额度又是确定的。

 

也就是说，按照旧规阳台封包的全计入建筑面积，不包可以作为拓展面积，如今不管包与不包全部算一半面积。

因此，现在大部分89方在南面设置单阳台，两个卧室设置飘窗，多出来的空间用在北面的房间、厨房等功能区，将空间合理利用。

3

89方一般以中间套为主，边套较少，价格也贵一点。但是在限价体系下，边套比中间套也没贵很多。