【房企年报解析】⑨万科：践行“有质量增长”，致力构建长期竞争优势

导读

作为房地产行业的“领跑者”，万科正在用自己的行动，践行“城乡建设与生活服务商”的战略定位。2020年，公司实现销售金额7041.5亿元，增长11.6%，上海区域贡献三分之一的业绩，成万科业绩最大“粮仓”。实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%，但盈利能力出现下降。报告期内，公司降低投资力度，权益投资金额为1381.5亿元，较2019年同期下降168.1亿元。万科保持一贯的稳健作风，2020年，在销售规模增长11%的背景下，带息债务仅增长11亿元，凸显经营杠杆能力。

01

销售

上海区域连续三年成业绩贡献大户，2021目标7900亿

2020年万科实现销售金额7041.5亿元，实现销售面积4667.5万平方米，分别增长11.6%和13.5%，这是继2018、2019年销售金额增速连续下滑后的首次提升。在所销售的产品中，住宅占比为88.2%，其他配套占3.9%，较2019年分别提升1.8、0.3个百分点。此外，商办产品占7.9%，较同期下降2.1个百分点。2021年万科提出了7900亿元的销售目标，在2020年基础上增加12.2%，回款率目标达到95%。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

数据来源：万科年报、同策研究院整理

2020年，万科在全国商品房市场的份额约4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二。

从区域来看，2020年上海区域销售金额达2377亿元，贡献了公司三分之一的销售业绩。其次，南方区域和北方区域分别销售1502亿元、1501.7亿元，均贡献了总销金额的21.3%。自2018年上海区域首次成为业绩贡献第一区域后，销售金额逐年稳步提升，2020年占比较2019年同期提升1.34个百分点。相反，南方区域曾是业绩主要产出区域，但近年销售金额占比在逐渐降低。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

02

营收

毛利率同比下降，西北区域盈利能力最强

2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%；每股基本盈利3.62元，同比增长4.5%；全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2019年减少2.2个百分点。房地产及相关业务的毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

受前期销售规模快速增长的影响，公司营业收入在2018年后得到持续增长，但盈利能力却出现下降，主要是前期土地、人工成本等相对较低，加之市场热度高，溢价较易产生。但随着2018年后棚改政策变化、土地成本走高、调控政策加码等因素的影响，公司盈利能力逐渐走低，这也是行业内普遍面临的问题。

分业务看，2020年公司主要业务营业利润率均出现了不同程度的下降，其中，房地产业务下降4.63个百分点，其他业务下降19.10个百分点，物业服务下降0.18个百分点，整体下降4.55个百分点。其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入，属万科轻资产业务范畴。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

从区域来看，上海和南方区域营收规模相当，在1100亿左右，属于第一梯队，但归母净利润规模上海区域要高，说明上海区域盈利能力要高于南方区域；第二梯队是北方和中西部区域，营收规模分别为674.4亿元、752亿元，中西部区域的归母利润明显要高于北方区域；西北区域营收规模属于第三梯队。2020年，营业收入为275.8亿元，产生了46.4亿元归母净利润，在各区域中西北区域盈利能力最强。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

03

投资

投资金额同比下降，发力西北区域

报告期内，万科在建项目总建筑面积约10787.6万平方米，权益建筑面积约6380.8万平方米；规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米，权益建筑面积约3127.4万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约363.4万平方米。

2020年，万科新增项目168个，权益规划建筑面积约2058.8万平方米，总建筑面积3366.5万平方米，较2019年分别降低16.9%和9.4%；权益地价和综合改造成本总额合计约人民币1381.5亿元，较2019年同期下降168.1亿元；权益楼板价约6710元/平方米，较2019年同期增458元/平方米，增幅7.3%。

从区域来看，报告期内万科新增土储最多的区域在北方区域，权益建筑面积达到686万平方米，同比减少54万平方米。其次是上海区域、南方区域和中西部区域。和去年同期相比，加大了在南方和西北区域的投资，中西部区域投资规模下降幅度较大。公司在北方区域连续两年获取大量土储，反映出公司对北方区域市场持乐观态度。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

从城市来看， 2020年公司在全国63个城市新增权益建筑面积共2058.8万平方米，其中一线城市占比5.5%，二线城市占比50.6%，三四线城市占比43.9%。其中新增规模较大的TOP10城市中，二线城市有7个。此外，乌鲁木齐、长春、济南三个城市当年新增权益建筑面积超过百万方。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

04

负债

带息债务微增11亿，经营杠杆效果显著

2020年，万科资产负债率81.3%，同期下降3.1个百分点，自2018年来连续下降。负债合计15193亿元，同比增加600亿元。带息债务2615亿元，同比增加11亿元，以此可以看出，在过去的一年，公司虽然总债务增加，但对公司有偿债压力的带息债务仅微增11亿元，可见公司在经营杠杆的运用上效果显著。此外，公司2020年合同负债6307亿元，较去年同期增加537亿元。庞大的合同负债规模，充分显示了公司在销售及回款率方面“功力深厚”。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

2020年万科“三道红线”踩中一条，列为“黄档”房企。报告期内，公司剔除预收账款的资产负债率为71.7%，现金短债比2.26倍，净负债率18.95%。其中，净负债率在规模型企业中表现极为优秀。公司带息债务微增11亿元，货币资金为1952亿元，较去年同期增加290亿元，所有者权益为3498.4亿元，较去年同期大增793.4亿元。一直以来，公司在该指标上都有着很好的表现，得益于公司对带息负债的良好控制，同时手握充裕现金，以及不断增长的所有者权益，充分体现了公司非常注重稳健发展。但长期保持过低的净负债率也并非一劳永逸，过低的净负债率会对公司成长性带来负面影响，应将净负债率控制在合理区间，将稳健性和成长性之间的平衡做到弹性控制。

数据来源：万科年报、同策研究院整理

05

多元化

致力构建长期竞争优势，践行科技赋能

一直以来，万科物业在业内有着较高的关注度，报告期内万科物业改名“万科云”，力求实现物业服务的设施、设备、资产、人、商业活动等都能通过数字化方式链接。目前，住宅物业服务方面，万科物业在100个城市（含香港）服务3051个项目；在商企服务方面，万物云正式推出“万物梁行”品牌；在城市空间服务方面，万物云推出“万物云城”品牌。万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。截至报告期末，万物云在管面积5.66亿平方米。

租赁住宅方面，在2020年末，公司长租公寓品牌“泊寓”，运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。报告期内，本集团在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓。营业收入25.40亿元，同比增长72.33%，已开业项目的整体出租率超过95%。

商业开发运营方面，自2016年公司收购印力集团，使得万科商业开发运营管理再上一个台阶。报告期内，公司累计开业的商业面积989.8万平方米。商业业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。截至报告期末，公司已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率92.0%。此外，规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。

---

本篇作者 肖云祥

同济大学工商管理硕士

---

—观看同策研究院最新视频—

—点击下方名片—