社交网站上有人提出这样的问题：“北方人没见过大海和南方人没见过大雪，哪个更遗憾？”

每个人的答案不同，但这个问题某种程度说明了北方人对大海的渴望与向往。东北“候鸟”去三亚、暑期戴河游客“下饺子”的现象也就更好理解了。

去年，受到疫情影响，各旅游景区都受到了影响。近日，青地产到东戴河了解到，旅游市场仍没有缓过劲儿来，预期中的“旺季”爽约，海景房销售甚至不如去年。接下来的夏季滨海度假旺季，东戴河又将如何呢？

五一客流小高峰海景度假房“白菜价”

每年五一至十一期间都是东戴河旅游旺季，东戴河距离北京300公里，从北京出发开车4个小时。旺季日均接客量超过10万人，其中超过70%游客来自北京。

下午从北京出发，到达东戴河新区时已经天黑，可以清楚地看到，一栋栋临海大厦仅有几户亮着灯，入住率不到10%。

“五一期间这边人还挺多的，女儿带我们的时候来都没有地下停车位。”一位来自北京的阿姨表示，平时她跟老伴儿就住在这边，很喜欢海边休闲生活，买了海景房，预计暑期，女儿带着孩子也会过来看大海。

“五一来餐厅吃饭的人很多的呀，一小部分是来玩的游客，大多数还是之前在这边买了房子的业主，趁五一过来休假的。不过五一之后的生意不太好做，人不多。”在东戴河金丝新天地商贸市场附近经营饺子馆的刘女士说。

游客少了，海景房销售面临压力。

“也不知道是怎么回事，今年还没有去年卖的好。”一位房产销售人员告诉青地产，人流少，有可能跟疫情反复有关系，也可能受经济大环境影响。

根据安居客统计数据显示，山海关5月二手房均价6497元/ m²，同比去年下跌14.2%。

可以看到，2、30万就能买一套海景房。

新房价格普遍在6、7000元/ m²。青地产走访多家新房售楼处，大厅看房人寥寥无几。

佳兆业售楼处现场

“对于北京购房者来说，2、30万买海景房，真的是'白菜价’了，在北京一个厕所也买不到。但不知道为什么没人。”一位置业顾问表示。

开发商：有的降价甩货有的“等风来”

在冷清的楼市里，恒泰时间海售楼处却人满为患。大厅里坐满了看房的购房者。

恒泰时间海售楼处现场

恒泰时间海项目位于东戴河新区，距离海边一路之隔，属于一线海景房。据销售人员介绍，项目均价5200元/㎡，加上折扣优惠，实际单价仅4000多。有47㎡开间-125㎡三居户型都有，总价20多万到56万。购房者有很多是本地改善，还有北京的投资者。

同样花50万，在恒泰时间海可以购买一个125㎡的三居室，但在佳兆业栖樾台只能买到95㎡的两居室。尽管佳兆业栖樾台的产品品质要高一些，但价格的巨大差异显然更加诱人。

实际上，恒泰时间海项目拿地在2012年，当时的拿地成本比较低，经过前几期的销售，土地成本预计已经覆盖。

业内人士认为，恒泰为安徽房企，全国排名83，降价去化，可以快速回笼资金，补充中小房企现金流动性，是开发商的一种战略考虑。

相比之下，融创吉雅达、佳兆业栖樾台这些大开发商显得更为淡定，价格水平稳定在6500-7500元/㎡左右。

毕竟，目前以东戴河楼市现状，想卖出十个亿的货值，得卖掉2、3千套房子，而在北京，十个亿的货值卖出一栋楼就完成了。

有开发商表示，文旅度假需求确实存在，在人们满足了刚需居住需求后，还是会有人选择文旅度假产品，文旅度假产品的去化周期本来就比较长，需要“等风来”。

时间海的销售人员算了一笔账，以贷款购入时间海一间47㎡的开间为例，总价21万，首付10万，其余按月供700元，每年还贷9000元计算。

每年五一到十一旺季五个月，按每个月出租15天400元/天、淡季七个月500元/月计算，每年房租收入33500元，减去房贷9000元、物业取暖费2000元，每年获利大概22500元。那就意味着，五六年就能回本。

实际上，这种投资逻辑在大多数项目上仍是一个比较理想的设想。楼市目前仍是，供应大于需求。

东戴河的购房者除本地客群外，大多是来自北京的休闲度假人群，将东戴河作为其第二、第三居所，在每年气候适宜的季节过来住一段时间。

去年受到疫情影响，人们的心里也发生微妙的变化，对生活方式有重新的思考，反而给文旅度假项目带来了一些购买机会。但今年明显感到后劲儿不足，一方面是由于北京房价上涨，挤压了资金外溢空间。另一方面，也与东戴河自身的发展息息相关。

东戴河和北戴河的比较从未停止。

从文旅度假的品质化、主题化，到区域配套建设，再到文旅楼盘销售，北戴河都明显领先。

近两年东戴河的变化不大，区域配套仍在基础水平，可以满足日常生活需求，所以比较适合养老休闲人群。

但对于文旅度假中的家庭人群来说，北京开车到东戴河要4个小时，要有独到的理由、独到的体验才能产生持久的吸引力。人们选择置业，除了希望能换一种环境，还想要更有品质的生活方式，实现精神共鸣。

中国即将成为全球最大的消费市场，数据显示，旅游业近五年来对GDP贡献率均超过10%，居民出游指数达到18.8%，旅游消费大众化已成趋势。

市场需求庞大，东戴河如何突破瓶颈，带动整体文旅度假产业升级仍需要革新。

文/张郁唯崔心悦
制作/刘洋