楼市星球第2期 |苏州市区老破小值得买吗？速看
直击苏州楼市【阿珂的楼市星球】栏目已经是第二期啦！
每周六晚集中回复，欢迎广大粉丝评论留言或者加微信询问！
话不多说，我们来看看今天网友提了哪些问题
▼▼▼
# 【阿珂的楼市星球】| NO.1 #
@dangerous：
前两天我路过高铁新城，看见建发中泱天成附近有围挡，是有新楼盘吗？
答：
是的。以建发中泱天成和金科观天下中间的青龙港路为界，路北是嘉华29号地块，路南是中铁建花语天境。
嘉华楼面价为15926元/㎡，拟建造6栋住宅，为23-26F高层产品，有望今年入市。
花语天境楼面价为17540元/㎡，拟建造12栋18-24层的高层产品。主力户型为105-146㎡，预计9月份售楼处能建好。
# 【阿珂的楼市星球】| NO.2 #
@空间韵律：
我们家去年刚在新湖明珠城附近买了房子，请问周边有什么新的规划吗？
答：新湖明珠城板块内暂时没有什么规划，不过距离项目仅一桥之隔的吴中太湖新城明年预计有三大工程交付，对于新湖明珠城附近的居民来说也是重大利好。
1、地下空间灯光景观工程完成调试，进行试亮灯，预计2021年底营业。它是全国首个与轨道站点无缝衔接的大体量地下商综空间，总建面30万㎡。
2、逸林商务广场近日主体通过验收，预计明年建成。这个项目总投资约40亿元，包括10万㎡的高档商务区、5.5万㎡的普通商务办公区和4.2万㎡的商业和餐饮区。
3、全国首家现代化技术360剧场，今年上半年开工，预计明年年底完工。
# 【阿珂的楼市星球】| NO.3 #
@一闪一闪亮晶晶：
我在苏州市区工作，想买个总价200万左右的新房，有什么推荐吗？
答：200万以内你可以重点考虑下面区域和楼盘。
新区：可重点考虑浒关板块，项目基本集中于通安，可重点关注陆家嘴锦绣澜山、新澎湃国际社区和悠步四季花园这3个项目。
片区优势在于教育这一块可参加三区统考，劣势在于位置偏郊区，注重教育可重点关注。
吴江：可重点考虑运东，中旅运河名著、新希望锦麟府、中建河风印月、中交九雅几个新盘。
片区优势在于东环南延二期通车后，到市区非常便利，周边配套、学区都在完善，劣势在于片区工厂也不少。
吴中：可重点关注太湖旅游度假区和胥口这两个板块。胥口的优势在于明年通地铁，劣势在于片区工厂较多。
太湖旅游度假区可重点关注龙湖大境天成、蔚蓝四季花园、新力云语铂园、中海寰湖时代这几个项目，具体视自己对地铁远近、房型、社区配套、物业的偏好。
片区优势在于自然环境好，劣势在于没什么产业。
相城：可重点关注黄埭和渭塘这两个板块，比如黄埭的恒大悦珑湾、越秀相悦四季雅苑，渭塘的建发阳光城璞悦等。
优势在于基础配套齐全，项目产品力较强，但板块界面一般。
# 【阿珂的楼市星球】| NO.4 #
@一大颗草莓：
我是一个女孩子，我想买个公寓自己住，请问我可以入手吗？
答：
首先介绍一下公寓的几个优势:
1、公寓面积小，且同等地段单价更低，所以可以以较低的总价享受较好的配套；
2、在苏州租房成本比较高，一套低总价的公寓月供和房租相差不多；
3、公寓商业性质不限购、不占名额，后期买房不受影响。
劣势：
1、首付占比高、贷款利率高、贷款年限短：公寓首付比例较高，为50%，同时还要一次性付清好几万的团购费。
此外，公寓的贷款利率一般比住宅要高，除非花钱办理营业执照。贷款时间只有10年，很难发挥杠杆作用；
2、居住成本高：公寓的物业费比较高，可能是住宅的2-3倍。一般来说用的都是商水商电，所以水电费也高；
3、居住体验可能不太好：公寓户型一般是不通透的，大多没有阳台，原则上也不允许通燃气；
对比住宅，公寓都是1梯10余户，密度特别大。大部分房间之间都是非承重墙，墙板很薄，所以噪音会比较大。
最后我想说，买公寓要重点考虑周边的产业、交通、商业、医疗等配套，公寓对地段的依赖性远高于住宅。
# 【阿珂的楼市星球】| NO.5 #
@溪水潺潺：
我预算不高，请问市区老破小可以买吗？
答：
可以买，具体要看个人情况。
老小区的优势在于片区配套比较成熟，交通便利、商圈云集、医疗和教育资源也比较优势。而且相对来说面积小，总价低，对于首次置业来说压力小很多。
劣势在于物业差，物业一般不太管事情。房龄老，一般都在10年以上了，所以小区品质比较一般。尤其停车位这一块，特别紧张。
所以比较适合老破小的大抵是以下几类人：
资金压力比较大、特别关注学区、渴望成熟配套、不能接受远距离通勤、没那么在乎居住品质
在购买老破小的过程中，我也有一些小建议：
首先要找靠谱的中介公司，二手房市场参差不齐，信息不够透明，所以要慢慢看，多对比。
其次，物业这一块还是要挑一挑，不然脏乱差，非常影响居住舒适度。
最后，不要只看学区，万一政策调整，失去学区房属性，价格会大幅度缩水。
欢迎大家底部留言或加微信讨论
下周同一时间见