高房价将会“断崖式下跌”还是“软着陆”？

9月18日至20日，第12届夏季达沃斯论坛在天津举办。当清华大学五道口金融学院教授、国家金融研究院副院长朱宁在会场上接受媒体专访时则表示：房地产价格被高估并不一定代表房地产市场会崩盘。中国房价出现大规模下跌，断崖式下跌的可能性不会太大。

在谈到中国经济所面临的风险时，朱宁提到了房地产泡沫的风险。他建议征收房地产税、发展租赁市场、改革土地供给制度。当前，中国房地产是一个相对开放的市场，与过去历次房地产危机不同。中国的情况是，大量房产由居民家庭所持有。所以，房地产风险不大。

对于，朱宁来说，中国楼市在经过了十年五次房地产调控失败后，人们已经不再对房地产调控政策抱有信心，越来越多的人觉得房子买到就是赚到，进而引起恐慌性购房。这种投机行为在中长期一定会对中国经济带来较大的危害。

而我们却觉得，不应低估居民家庭加杠杆所带来的金融风险。本轮房价上涨始于2015年上半年，到现在已经有三年多的时间了，很多人认为，大量房地产资产为居民个人所持有，这对于国内经济是最安全的，但是却忽略了三个问题：

第一，国内各城市的房价，并不是刚需推高的，主要还是炒房需求给拉上去的。现在的状态是，少数人拥有几套、十几套，甚至上百套房源，而多数民众要么做了房奴，要么干脆买不起房。如果房价出现大跌，投机性购房者带来的弃房断供风险是不容低估的。

第二，近年来，国内全民加杠杆，中国居民的房贷杠杆已经占到了GDP的一半。表面上看，个人房贷风险不大，但是个人贷款要长达几十年，这其中谁能保证房价不大跌？谁能保证贷款家庭不失业？又谁能保证贷款家庭的收入能够持续稳定的增长？而一旦其中出现变故，房地产的金融风险带来的危害不能小觑了。

第三，全民加杠杆买房也存在问题。一些付不出房子首付的家庭，看到房价上涨也要想买房，于是就开出虚假收入证明，找到房产中介或其他金融机构帮忙，通过首付贷高杠杆率买房被禁止了，最后就走消费贷、过桥贷的途径，来解决房贷的首付问题。这些高杠杆购房家庭，虽然也圆了住房梦。但是短贷长投，给银行带来的风险隐患是不言而喻的。

现在问题是，朱宁教授也是为中国的资产价格被严重高估而担心，尤其是三四线城市。在他看来，过去20年房价一直没有大规模下跌，并不能代表今后几年房地产价格仍然不会下跌。不过，我们却认为，中国的高房价通过去泡沫化、去投机化，避免发生断崖式下跌，进行软着陆还是有可能的。

首先，坚决避免一二线城市房价出现大起大落，导致系统性金融风险的发生。所以，目前多数一二线城市都实行了限购、限售、限价等措施。进而通过“因城施策”的房地产调控，使一二线城市房价每年稳中有降，每年能跌去12-15%左右，通过五至六年房价的下跌，达到软着陆的目标。

与此同时，要提升民众在收入分配蛋糕中的比重，并且严控物价涨幅，让更多的家庭进入到中产阶层，而由于更多家庭的收入得到提升。这样房价每年跌一点，居民收入每年提升一点，在若干年去投机化后，国内一二线城市有望实现无损害“软着陆”的目标。

再者，在控制住一二线城市系统性风险的同时，对于三四线城市动辄过万的房地产泡沫，最好是控制其价格上涨，并且任其破裂。因为，个别三四线城市房地产泡沫破裂，只是局部性风险发生，但只要不发生大城市的金融系统性风险就可以了。

比如，环京部分三四线楼市去年至今房价下跌了三四成，尽管看到了不少业主维权退房诉求，但也没见到发生什么大的金融风险。所以，三四线城市房价即使出现大跌，也是在可控的范围内。

再次，通过时间换空间的方式，先由房地产调控来打击投机炒房者，等到房地产长效机制建立健全了就可以适时推出。一是房地产税，通过在住房的保有环节上征税，这样可以增加囤积炒房者的成本。

二是，多渠道保障，多途径供给，来解决不同层次居民的住房问题。先是要发展房地产租赁市场，再要建立保障房、共有产权房等。未来中低收入家庭完全可以通过不同的方式来解决住房问题。商品房市场的重要性会被刻意的弱化。

最后，未来中国经济要摆脱对房地产的束缚，地方政府要摆脱对土地财政的依赖，并且还要加大土地市场的供给，以平抑高地价所带来的高房价。这样土地市场供应多了，就会有更多房源可供选择，房价也会随之回落。

学院派教授朱宁畅谈了他自己对房地产泡沫风险的担忧，并表示这样的风险在现实生活中发生的概率不会很大。但是，我们认为，中国房地产泡沫只能是让一二线城市房价稳中有降，实现软着陆，保证不发生全局性的金融风险，再通过居民收入水平逐步提高，来实现软着陆。未来三四线城市房价出现分化调整将在所避免。