南京限价地王被深套背后带来啥启示？

昔日不计血本疯狂拍地，而现如今房企犹如困兽，苦撑待变。2016年4月，京奥港以楼面价2.23万元/平米拿下麒麟高价地G09地块，项目定名为京奥港未来墅，规划要打造新一代豪宅，对外称要建高档商品房，房价起码4万元/平米。

到了2017年9月项目首开1、2号楼共154套毛坯房源，物价局最终只批了2.5万/平米，成为南京首个“亏本地王”。但至今154套房还有26套未售出，成交率仅73%。2017年12月，京奥港未来墅被曝施工现场被贴封条，因项目拖欠工程款全面停工。截止2018年3月，京奥港未来墅再次被曝出仍然没有复工。

在南京充当亏损地王的恐怕还不止这一家，2016年5月3日，葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地，楼面地价45213元/平米。开发商本来想卖7万-8万元/㎡，而现在河西新房限价4.5万元/㎡，地价买得比周边房价还高。那结果只能是停滞不开发，因为如果真的要开盘，肯定是卖一套亏一套。

值得一提的是，招商蛇口在经过上百轮加价后，以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体G98地块，成为全市总价最高地块。项目有大量商办用地，除了商业，还将打造商业性质的别墅、公寓。但时至今日，中华门商业综合体，仍未完成竣工。

面对，最近南京频现地王被套事件，据当地业内人士表示：一方面，南京市房价呈现明显分化迹象。江北新区、燕子矶、鼓楼滨江、尧化门、麒麟等偏远新城区，房价超过2万元根本卖不动。

而南京河西的新房价格4.5万/平米，因为河西片区是南京最高端的豪宅片区，配套设施齐全，倍受有钱人和改善型群体青睐。

另一方面，地王出现亏损主要政府限价所致。本来开发商打算不惜成本拿下土块，然后进行开发建设，完成后房子肯定不不愁卖不出去。而政府进行限价举措，使房子价格被锁定，这样的房产肯定是不能买了，因为一开盘就会亏损。

现在对于京奥港、葛州坝、招商蛇口这样的房企来说，只能是苦撑待变。一是希望南京市的限价令能够放松，让开发商自已定价自己来销售。二是希望南京楼市再度繁荣起来，而只有这样，这些拿了这些高价地的房企才能成功解套。

那么，南京新房限价令会放松吗？在中央政府三令五申的房地产的调控之下，南京放松限购令的可能性极小，即使有放松幅度也是很小的。另外，指望南京楼市的成交再度繁荣起来`、房价再度大涨那肯定是痴人说梦了。目前投机投资化的资金正在退出，南京市房地产将会恢复理性消费。

从当年疯狂抢地争地王，再到现在犹如囚笼困兽，部分南京房企已动弹不得，我们又能够从中总结出啥教训呢？首先，地买贵了，甚至贵过了周边商品房价了，这样的地王不当也罢。京奥港以47.6亿元摘得，楼面价高达2.23万元/㎡，而京奥港拿地之时，周边楼盘售价只有17000元-22000元/㎡，尚不及京奥港楼面地价。

融创集团董事局主席孙宏斌说过：“房地产行业的风险主要是‘地买贵了’。地买贵了谁也没办法了。地买便宜了傻子都赚钱。”这一轮史上最严调控，让南京许多高价拿地的房企，都深度套牢。所以，大中型房企要在拿地时计算好成本和控制好风险。

再者，在调控政策多变的情况下，拿地并非稳赚不赔。如果这次没有当地政府为了稳定房价而推出的“限价令”，那么房企即使高价拿地之后，还可以加上自己的丰厚的利润，以更高的价格出售。

但这一次，南京政府为了控制房企乱涨价所导致的房价过快上涨，而推出了限价令。为此，开发商却在拿地争当地王时，却没有考虑到当地房地产调控政策的风险性。

最后，南京地王频繁被套，这也表明了，我国的金融系统存在较大隐患。之前开发商一般都是自有资金20-30%，剩余的钱都是从银行那边贷款过来，银行也乐于贷款给房企，因为房企只要拿了地，建了商品住宅，就不愁高价买不出去。

于是乎，房企拿了银行的贷款，在“招拍挂”土地拍卖大会上一掷千金，财大气粗，有的房企通过几十甚至上百次加价后才拍下地块，反正赚钱归房企，而万一亏损了，就拿商品房抵押给银行还债。如果房企们都欠银行的房贷不还，我国银行业的系统性风险恐怕难以避免。

惊闻南京地王悉数被套。对此，我们认为房地产的时代发生剧变，房企想再像过去那样靠着高杠杆、无风险拿地的可能性越来越少。而在今年房企流动性不足的情况下，高价拿地的房企将会陷入不能自拔的深渊，同时，我们还要守住银行的系统性风险，确保房地产金融风险在可控范围内，得到长足可持续发展。