卓悦中心，离纽约第五大道还有多远？
作者：唐一刀
One Avenue卓悦中心（以下简称卓悦中心）未开业之前，全深圳都非常期待。
1.地段好，体量大。位处深圳福田CBD，商业面积达28.6万㎡；
2.交通自带人流，TOD商业综合体；
3.业态规划好：4个mall+1条大街+2个独栋，集中式商业和BLOCK街区；
4.定位高端，成为全球都会新中心，对标日本银座、纽约第五大道和巴黎香榭丽舍。
2019年9月13日独角Mall实拍
但期待还没持续多久，就伴随着卓悦中心的开业大打折扣了。
从消费者的评价来看，对卓悦中心刚开业的表现，有相对满意的，但更多的还是觉得需要很大提升的。
“无论是地段还是定位，都注定是高大上的地方，可惜真的能明显感觉到，为了赶开业而开业，开头的基调没定好，让人觉得不过如此罢了，有很大的提升空间。”
“看起来像高大上的地方，能否运营成功还要经过时间的检验。”
占据福田C位，定位“高大上”，开业后的卓悦中心并没有如愿成为对标的纽约第五大道。
消费者只感受到卓悦中心开业没有达到预期，品牌同质化严重，人气不足……
当前，大家都在等卓悦中心的培育调整，但没有人知道其培育期究竟要多久？
最关键的是，到底能不能培育成功？
2019年9月12日，One Avenue卓悦中心开业。
次日，独角Mall团队也实地到了卓悦中心进行开业后的探访。
根据独角Mall去年的踩盘情况来看。
品牌方面
大部分品牌符合年轻人喜好，但强一线品牌严重不足，拉低了整体的开业率。
1.品牌以CGV旗舰影院打头，餐饮比重高，零售品牌开业的并不多。
2.开业率参差不齐：根据小mall探访，已开业的品牌以餐饮居多，开业率能达到90%；而其他品牌，开业率应该只到65%，拉低了整体开业率。
运营方面
开业准备不充分，细节处有不少瑕疵。
1.商场对外的商铺，有些还处于大改造阶段，施工带来的噪音、灰尘、装修废料，降低了商场的整体美感；
2.车库的进出口比较粗糙，至少还需要两个月的时间来将这些配套完善。
2019年9月13日独角Mall实拍
无疑，卓悦中心是一开业就开了个“坏头”。
甚至还有网友论断：卓悦中心更像是为了赶开业而开业。
一刀大致罗列了网上一些消费者对卓悦中心刚开业的感受。
“卓悦开业确实有点匆忙，现场很多细节还有待提高，可能是为了推写字楼和公寓吧。但后期运营走心一点，总体来看这个项目也是值得期待的。”
“重奢一线品牌难了。”
“这个商场的硬件和调性是配得上顶奢的，至于后期能不能招到顶奢可能真的和城市的发展和消费水平有关了。”
“前两天去踩过点，品质细节还有招商都一般，但愿后续有提升的余地。”
意料之中，开业没有取得预期的效果，大部分消费者对卓悦中心的印象都不太好。
而出于卓悦中心所处的地段和商业配置，大部分消费者都在等卓悦中心的培育。
2020年9月10号，时隔一年，独角Mall团队再次探访卓悦中心。
总体来看，这一年，卓越中心呈现变与不变的状态。
变。
1.相比去年，品牌进场率与开业率明显提高。
根据独角Mall团队去年估算，整个卓悦中心刚开业那会开业率只有65%。
这一次，一刀完整逛完一圈商场，最深刻的感受就是，开业率明显提高了。
今年新进的品牌，有很多华南首家、深圳首家：CORNELIANI（华南独家，意大利顶级男装）、CONCEPTS（潮品集合店，华南独家）、鳥沢Torisawa （日式居酒屋，全国独家）等等。
一刀根据卓悦中心导购手册，不完全统计了东区、西区和中央大街已确定的品牌数量。
B2：45家；
B1：93家；
L1：61家；
L2：41家；
L3：20家；
L4：25家；
L5：5家。
加起来一共是290家。
餐饮区，铺位差不多已经招满，开业率要比去年的90%更高。
其它业态区域，开业率也大幅提高，之前大面积没开业的情况已经明显改善。
虽然每层仍有几家在围挡，但大部分都已经确定了要进驻的品牌。其中不确定品牌、单纯围挡的部分减少了很多。
值得注意是，去年，独角Mall团队看到的商业西区L1层还没有开业的品牌，今年也有不少品牌进驻了。
只是去年据知情人士表示：L1层与国际零售品牌洽谈，保持重奢定位，国际一线品牌将在未来逐步亮相。
如今看来，场子倒是陆续有品牌进驻开业了，但离重奢定位还是差得很远。
2.品牌调整和升级更趋年轻化。
开业之时，卓悦中心就引进了深受年轻人喜爱的品牌。
美食：小炳胜、陶陶居、利宝阁、蔡澜点心、禄鼎记、陈鹏鹏卤鹅饭店等
茶饮：星巴克、喜茶、奈雪の茶等。
开业以来，卓悦中心品牌调整的幅度不小。
一刀当天在商场看到，近期，卓悦中心单单东、西区开业的新店就有15家。
另外，据卓悦中心官微4月份发布的消息称，商场调整新开40+首店，业态涉及潮奢和餐饮，其中大部分都是华南和深圳首店。
最近，还引进了全国首家旗舰店马爹利，深圳首店Tie For Her等，吸引了不少年轻人探店打卡。
不变。
1.人气不足。
9月10号（周四），工作日的下午，一刀到的卓悦中心。
整个商场逛完直到晚上饭点的时候，人都不是很多。
下午，商场里面的人流，非常少。
从上往下看，每个楼层都看不到几个人。
中央大街上人也不多。
晚上六点多，可能是下雨的原因，连奈雪の茶和星巴克里面都没有多少顾客光顾。
2.强一线品牌不足，招商同质化问题仍存。
根据卓悦中心早期的定位：项目规划之初，宣称要引进GUCCI、香奈儿，LV、Prada等国际一线奢侈品，目标是与银座、第五大道和香榭丽舍大街等世界级CBD商业街PK。
开业后，基于商场定位，卓悦中心一直都存在强一线品牌严重不足、品牌同质化的问题。
而招商同质化，没有特色是卓悦中心的根本性难题。
跟一刀当时同去的还有两位朋友，逛完后说出了对卓悦中心的感觉。
小伙伴1：“虽然品牌多了，但是特色上还有待提高，不少品牌在很多商场都能看到，还是需要利用好这个中心位置。”
小伙伴2：“品牌有很多和万象天地有些类似，过了培育期应该会不错。”
3.美妆占比小，品牌综合实力有待加强。
相比去年，相比深圳其它商场，卓悦中心的美妆也存在感还是不强。
截止目前，卓悦中心还没有明显的美妆区块，只有护理及美容/美妆的综合业态。
一刀从导购图上来看，目前商场招进来的护理及美容/美妆品牌一共22家，占比仅有7.5%。
其中，相对知名的美妆只有资生堂（围挡）、悦诗风吟、CPB（围挡）、宝格丽等。其它基本都是一些护理及香水品牌。
近年来，作为深受年轻人喜爱和商场销售额重要组成的美妆业态，卓悦中心在该品类上的实力还有待加强。
开业以后，强一线品牌没有来、招商同质化、人气不足……
外界大都认为卓悦中心还处在培育期，等等就会好。
“位置太好了，慢慢会好起来的。”
“需要培育期，莫着急。”
如今，培育一年后，进场率、开业率大大增加，品牌更加迎合年轻消费群体，卓悦中心的确是有好的变化。
不过其存在的根本性难题仍是没有完全攻克，培育期道阻且长。
一方面，福田的商圈竞争越来越激烈。
据一刀统计，整个福田目前已开业的商场达到了130多家，商业早就趋于饱和。
而单单卓悦中心2公里内的商业竞争，从高德地图上看，周边目前已开业的商场也有十几家左右。
不乏有星河CoCo Park（开业14年）、皇庭广场(开业7年)的老牌商场。
并且，未来，周边新的商业只会越来越多，竞争势必越来越激烈。
其次，一边是卓悦中心仍在培育中，一边是中心天元的房价越来越高。
卓悦中心所处的位置，妥妥的福田C位。
据公开数据显示，目前，卓悦中心中心天元的房价已高达139000元/㎡，远远高于华润万象天地万象府108000元/㎡的价格。
而没有对比就没有伤害。
同是高房价地区，相比万象天地在深圳做出的成绩，现阶段的卓悦中心却给外界一种高端商业沦落成高房价配套的感觉，商业实力亟待加强。
另外，运营商的实力也是卓悦中心能不能培育成功的关键因素。
卓悦中心由卓越、金地和大百汇三家公司联手打造和运营。
大百汇，成立之初以开设商场为主营业务，但一直在商业运营上没什么名气；
卓越和金地，以住宅地产起家，随后才进军商业地产。
目前金地单独成立了商业公司金地商置；卓越做了了卓悦汇、卓越INTOWN、卓越时光3条商业产品线。
但从两家已开发运营的商业情况来看，相比商业，似乎都更擅长操盘写字楼。
因此，卓悦中心最终能不能培育成功，其实存在很大的不确定性。
不过总的来看，这一年，还是能感受到卓越中心的积极变化。
对市场和消费者来说，仍在期待真正“蜕变”后的卓悦中心！
你最近逛过卓悦中心吗？
你认为卓悦中心的培育期还要多久？
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