数据中心投资的逻辑是什么？
数据中心投资与建设的热潮，令其成为疫情之后逆势崛起的行业之一，伴随基础设施REITs 试点，数据中心迎来高光时刻。
特约报道丨苏旻
来源丨中国房地产金融
受疫情影响，数据中心这类资产变得更为抢眼，其增长势头有加速迹象。
面对突如其来的在家办公、线上学习的需求，阿里巴巴旗下软件钉钉连续扩容10 万台云服务器，并在短时间内在河源数据中心新增部署了超过1万台云服务器，帮助钉钉成功扛住了巨大的流量冲击，创造阿里云快速扩容的纪录，也验证了数据中心基础设施建设对互联网企业的重要程度。
河源数据中心，位于广东河源市，距广州、深圳约160 公里，是阿里云自建自维基地，也是华南地区最大数据中心，可部署30 万台物理服务器，目前已部署包括淘宝、蚂蚁金服、钉钉在内的阿里集团业务。河源数据中心是阿里云四个超级数据中心中的一个，其余三个位于张北、南通、乌兰察布。
在众多小学生集体给钉钉“打一星”抗议的同时，钉钉没有崩溃，却有很多软件如B 站、爱奇艺、小米电视、学习通等应用服务崩溃掉线，除了网络的拥堵，更多是因为服务器宕机，这背后凸显了服务器容量短缺问题。
此次疫情加速众多互联网线上服务高速增长，众多企业的业务加入到数字化、智能化转型中，推动了对数据中心这类新基础设施的潜在需求。3 月4 日，中共中央政治局常务委员会召开会议，提出要加快5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度。3 月17 日，发改委更是强调，要注重调动民间投资积极性。
为此，数据中心投资与建设热潮正在席卷中国。
贵州在2020 年重点建设“中国南方数据中心示范基地”，重庆市2020 年投资超过67 亿元新投建5 个数据中心项目，山东将在2022 年年底前打造30 个以上绿色数据中心。企业层面，总投资109 亿元的华为成都数据中心日前签约，阿里云宣布未来3 年再投2000 亿元，用于数据中心建设以及重点技术研发，腾讯未来五年将投资5000 亿元，其中数据中心是投资重点，包括在天津滨海高新区打造全国最大IDC 数据机房等。
在政策支持和大型企业加码的背后，是来自企业对数据增长的需求。一方面是中国互联网公司的自身业务发展需求和5G 时代潜在的大数据、云计算、物联网的数据增长需求。另一方面，来自历史欠账的弥补，中国大型数据中心数量占比过低，仍有大幅提升的空间。
从中国数据中心市场规模增长来看， 由2007 年的35 亿元增长到2019 年的1562 亿元，复合增速高达37%，随着5G AI 催生的新需求，未来行业将会继续保持30% 的增长甚至更高。从全球数据中心市场统计数据来看，目前全球541 个超大规模的数据中心，中国的占比约为9%，与排名第一的美国有较大的差距。
中国需要多少数据中心？
数据中心，顾名思义是数据的中心，是处理和存储海量数据的地方，英文全称为Data Center。通常意义上数据中心是指一个物理场所，是用以放置计算机系统和诸如通信存储这样的相关设备基础设施，通俗说法就是机房。
只提供场地和机柜的数据中心一般称为DC（Data Center）， 而同时提供带宽服务的，一般称IDC（互联网数据中心Internet Data Center），两者有时不作严格区分。从数据中心规模方面来看，按标准机架数量，可分为小型（3000 机架以下）、大型（3000 机架至10000 机架） 和超级（10000 机架以上）。从等级来看，依据数据中心标准组织和第三方认证机构Uptime Institute 行业评判标准，按“可用性”、“稳定性”和“安全性”分为Tier1、Tier2、Tier3、Tier4，其中Tier4 为行业最高等级提供容灾服务。
区别于狭义上的理解，数据中心目前广泛应用于通信行业企业、制造业企业、互联网企业、金融机构、政府等诸多领域。因此不再简单只是信息存储的物理空间，融合云计算、区块链、人工智能等新技术于一体，是集数据、算力、算法三大要素于一身的数字基础设施。
数据中心的行业产业链结构，自下而上分为基础设施设备、数据中心专业服务（运维）、云计算服务商与应用企业。应用企业主要面向互联网企业、金融机构、政府企业、传统电信制造业行业、软件计算机行业。
根据中国信通院公布的数据，2019 年国内数据中心规模达1563 亿元，同比增长27%，近年复合增速达37%，科智咨询等机构预测2020 年规模将超2000 亿元。
戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平接受《中国房地产金融》采访时表示，中国数据中心的发展处在一个快速发展的阶段，从数据中心市场存量看，三大电信巨头凭借其宽带和机房的资源优势，占领了IDC 市场的半壁江山，第三方数据中心运营商正在积极扩张，拓展市场份额。从数据中心市场需求看，传统金融银行业客户、互联网企业、游戏、视频等公司对IDC 的需求不断上涨，同时云计算应用、5G 时代的到来，让数据中心的需求迎来新的增长点。
中国信通院数据，2019 年我国云计算整体市场规模达1334.5 亿元，同比增长38.6%，增速快于全球整体水平，预计未来几年将保持稳定增长，到2023 年市场规模将达3754.2 亿元。伴随5G 商用的普及，推动用户在数据储存层面，包括用户的视频、照片、文档，特别是视频类应用数据，和5G 设备与边缘计算数据，所产生的存储型服务需求大幅增长。此外，AI 商用将驱动算力部署需求激增，国际数据中心发布的报告显示，预计到2024 年，中国人工智能应用市场规模将达到127.7 亿美元，2018 年至2024年年均复合增长39%。
中国未来需要多少大的数据中心？一方面看数据中心部署的数量（机柜数），一方面看数据中心的利用率。
根据赛迪集团的统计数据，2019年中国数据中心数量大约为7.4万个，大约能占全球数据中心总量的23%。2016-2019 年中国数据中心机架数量逐年上升，2019 年数据中心机架数量达到227 万架。
中银证券分析了34 个主流数据中心企业之后，认为目前数据中心基本上能够满足需求。工信部公布的2018 年数据显示，全国数据中心的利用率在60% 以下。但是中银证券也发现，这34 家企业公开在建和规划建设的机柜数合计在150 万架，比现有的机柜数量增长67%，接近七成的增长反映了行业对于数据中心投入的热情，这也预示着下游需求将进入爆发式的增长阶段。
某投资机构数据中心板块负责人刘进告诉《中国房地产金融》，从行业测算的数据来讲，都只是反映了当下的逻辑预判，并没有真正反映全部进入5G 时代，面临工业级层面的数据需求，例如以毫秒精准要求的医疗领域、无人驾驶领域，这对数据中心提出更高的要求，显然数据中心长期缺口依然存在。
数据中心的不动产投资逻辑
2014 年3 月“大数据”首次写入政府工作报告，从2015 年国务院印发《促进大数据发展行动纲要》以来，数据中心发展步入快车道。
从全球数据中心发展阶段来看，中国超大型数据中心建设起步较晚，特别是节点城市。中国互联网的骨干网络结构大致由八大核心节点组成，包括北京、上海、广州、沈阳、南京、武汉、成都和西安，与此相对应大型及超大型互联网数据中心以此为部署中心。
这样的部署策略，有赖于网络的可靠、稳定与延迟较低，另外大型互联网企业、金融机构、制造服务行业也多集中在一线城市与核心城市，便于企业日常的管理与运维和突发事件的应急响应。
刘进介绍，上述企业“热数据”交换处理对数据中心的部署要求、位置要求很高。而以储存为主的“冷数据”则对能源、气候极为看重，如宁夏中卫吸引了亚马逊、阿里、360 建立数据中心，有“云上贵州”之称的贵阳贵安吸引了苹果、腾讯的布局，这些区域无疑都是电力、气温俱佳的地方。
数据中心生命周期包含投资、建设、销售、运维四个环节，不同环节可组合出多种商业模式。华泰证券根据数据中心不同投建运模式，总结了三种模式，包括自投自建自运营模式、多方投资建设数据中心企业运维模式、投建运分离模式。招商证券认为，目前国内有五种方式，包括自建（自有土地）模式、自建（租赁土地）模式、代建、租赁、代运营。
电信企业、云计算企业大多是自投自建自运营类型，且占据50% 以上的市场份额，紧随其后的第三方数据中心投建运维模式多样，补充了众多中小型企业的数据服务需求，如：万国数据、世纪互联、光环新网等企业。
第三方数据中心虽然不如电信运营商拥有互联网骨干网络，但是在数据中心领域具有其自身的优势，比如专业级面向企业的综合数据服务能力，拥有较强的本地资源。
叶国平认为，与国内市场相比，国际市场以第三方数据中心运营商为主导，同时一般是REITs 形式持有资产及运营。根据Synergy Research 的统计，Equinix、Digital Realty 这两大第三方运营商占比全球的市场份额超过20%。
在投建阶段，上述几种模式中，共同的难点在于设立初期的证照发放。叶国平表示，这体现在数据中心的四大证照发放上，包括：发改委立项、节能审查、供电批复、IDC 运营牌照的申请办理及资源的整合。特别是对外资机构而言，IDC 运营牌照对外商持股比例亦有严格的限制，若能与具备申请各类牌照经验及渠道的机构合作，会大大降低投资数据中心的门槛。
从当前数据中心建设进展来看，在投建基础设施层面，有赖于地理位置和电力能源的配置要求。其投建逻辑往往归为另类投资的一种，与零售地产、酒店等类型资产的投资价值判断点相似，考量地段、租金成本等因素，除此之外还有其自身的独特性。
“数据中心的收益率比写字楼、商业及物流资产要高，稳定运营的数据中心项目Cap Rate（资产回报率）高达8%-13%，但我们也观察到由于越来越多数据中心的投并购出现，Cap Rate 有稍微下调的趋势。”叶国平说。
叶国平指出，从不动产投资角度看，地理位置永远是第一要素，但是由于数据中心对IT 有着极其专业严格的要求，需要软件硬件设备的配合，才能吸引优质客户，及产生收益的最大化。由于数据中心搬迁成本高，时间周期长，因此数据中心租客的黏性非常高，一旦起租稳定运营后，租户的稳定性较高。
“从投资人角度来说，不少投资者对中国数据中心投资非常感兴趣，稳定的数据中心投资项目，对比传统地产投资类别写字楼、商业，甚至物流的Cap Rate 都要高，因此不少投资者希望能参与到数据中心这个新赛道上。”叶国平说。
2019年以来，数据中心的投资市场非常活跃，除了政府、电信运营商、互联网企业大举投资外，金融资本、房地产投资机构纷纷进入这一领域。据戴德梁行不完全统计，日本伊藤忠商事、中信资本、贝恩资本、新加坡吉宝资本、摩根士丹利、南山资本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hill house 等机构，从JV 平台(Joint Venture)、融资或资产层面参与到数据中心投资上来。
2019 年3 月，世联行投资与巨盛网络、中天智慧共同组建的武汉众维亿方开工建设，该项目总投资130亿元, 是华中最大的数据中心。2019年5 月，贝恩资本5.7 亿美元投资秦淮数据，并与旗下数据中心Bridge Data Centres 合并成立泛亚洲数据中心平台。2019 年11 月，摩根士丹利、南山资本领投，以260 亿元参与腾龙控股集团的A 轮融资。2019 年11 月，基汇资本牵手中金数据公司建立合资伙伴关系，专注于在中国开发、收购和运营超大型IDC 项目资产包，时隔不到一年，2020 年9 月基汇资本完成13 亿美元数据中心基金的募资。2020年7 月，吉宝资本旗下首峰数据中心基金与碧桂园签订合作，开建惠州数据中心项目，该项目投资总额15 亿元。
除了资本进入这一领域，国内有不少企业转型进入数据中心。宁波建工、城地股份先后收购数据中心公司中经云、香江科技，完成“基建 数据中心”双轮业务驱动的转型；钢铁公司拥有充足能源和土地资源，对于转型数据中心是一个非常难得的优势，杭钢股份2020 年7 月成立浙云计算数据中心有限公司，建立高标准的绿色数据中心，与阿里天猫合作，并为其提供数据服务。沙钢股份收购苏州卿峰，间接持有世界第三大批发型数据中心运营商Global Switch51%的股权，借此进入数据中心领域。
叶国平预测未来2-3 年，数据中心领域的投资规模还会持续上升。
数据中心REITs疫情期间表现抢眼
“今年数据中心REITs 的表现，无论是新加坡市场还是美国市场，无疑都是REITs 中的领跑者。”对全球REITs 持续跟踪投资的陆兵告诉《中国房地产金融》。
从全球REITs 市场来看，数据中心REITs 收益水平和估值处于行业较高的水平，目前全球共有6 只数据中心REITs，其中美国拥有6 家企业，是全球数据中心REITs 中最多的市场，其次是新加坡吉宝REITs。
美国这五家REITs 分别是Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、Core Site Realty Corporation(COR)、Cyrus One(CONE)、QTS Realty Trust（QTS）。截至发稿时，这五大数据中心REITs市值高达1279 亿美元，占美国权益类REITs 市场规模10% 以上。其中Equinix、Digital Realty 市值最大，分别是688 亿美元、410 亿美元。
ViiNet 董事，Vesta Investment Advisors CEO 陆兵曾在《中国房地产金融》撰文指出，在当前全球经济下行、新冠肺炎疫情共同影响下，数据中心、信号塔这一类REITs 尤为出色，投资回报超越了甚至是防御性最强的医疗保健REITs。数据中心REITs 因而成为今年防御性最强的一类资产。
富时NAREIT 美国房地产指数系列（FTSE NAREIT US Real Estate Index Series）自2015 年12 月开始纳入数据中心REITs， 数据中心REITs 的表现非常耀眼，根据NAREIT 统计，除了2018 年外， 其余年份数据中心REITs 回报超过19%，平均回报高达15.35%，略低于信号塔与物流地产REITs。
今年以来，受疫情影响，数据中心REITs 成为少数上涨的REITs，截至发稿时，数据中心REITs 年初至今回报高达25.84%，其中全球最大数据中心REITs——Equinix（EQIX）今年上涨超过45%。
从美国市场表现来看，数据中心从过去不大被重视的专业类别，逐渐成为主流的REITs 资产类别。
发改委和中国证监会于2020 年4 月30 日发布《关于推进基础设施领域不动产资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施REITs 试点推进箭在弦上，其中数据中心作为试点领域之一，成为市场关注热点。
“数据中心作为新基建的重要组成部分，基础设施REITs 政策的出台，让投资者对数据中心的投资退出路径更加有信心，变相加强了投资者对数据中心的投资热情。”叶国平对《中国房地产金融》说。
招商证券分析认为，数据中心属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到95% 就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。基础设施REITs 试点落地，对于国内数据中心企业而言，给予成熟项目很好的变现渠道，可以帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。
因此，数据中心发行REITs 将完成重资产的出表，实现降低资产风险、提升ROE 的目标，这种由重到轻的模式能够让企业从重资产业务中脱身，通过代运营方式实现轻资产运营。招商证券指出，数据中心资产走REITs 之路，同时对企业运营能力提出要求。由于REITs 严格要求资产的完整性，资产涉及土地产权问题、设备归属问题、运营归属等问题，原则上REITs 需要产权方来发行，这就要求必须拥有自有土地、自持物业。因此从当前的数字中心投建模式来看，唯有自有、自持物业才能获得现阶段发行条件许可，代建、场地租赁模式比较困难。