优望公寓丘运贤：大型租赁社区如何爬坡过坎？
2021年4月15日，由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合品牌中国战略规划院、商业空间产经研究媒体-迈点网等数百家媒体举办的第五届“中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛(2020-2021)”于上海阿纳迪酒店隆重召开。
依据不同区位规模，项目定位，衍生业态，不同的大型租赁社区，运营模式也有所不同。
对此，优望公寓董事长丘运贤在“超级社区秀”环节中以《大型租赁社区运营模式分享》为题，详细阐述了其大型租赁社群的运营思路。
住房租赁行业趋势：社区化、智慧化
大型租赁社区的出现，不仅增加了市场供应，更让租客更好地享受住宅社区的居住体验，并享受商业、娱乐等配套资源，真正落实“租售同权”的概念。
丘运贤指出，2015年以前住房租赁是传统的“包租婆”时代，主要提供租住空间，随后开始出现品牌公寓，在原来租住空间基础上增加了服务内容;到2020年及以后，住房租赁迎来了新时代，即场景时代，在前两者的基础上，开始注重智慧化场景的体验，智慧社区、“居住空间+服务+智慧化场景体验”成主角。
在这个变化过程中，未来住房租赁将朝向两大方向发展：
一是租赁社区化。从客户层面来看，客户需要从简单的租住转变为全面的生活模式，促使大型租赁社区为客户提供全生命周期的生活配套;从供给角度来说，很多大型社区的兴起，让租赁型的生活社区更具可能性。
二是智慧化。新基建等利好政策驱动，IOT、AI等科学技术支持，以降本增效为主要目标的住房租赁管理路线渐明，应用了智慧化系统的住房租赁品牌将率先在行业内脱颖而出。
大型租赁社区探索：五大类社区初长成
以“安心租 安全住”为服务理念的优望公寓成立于2015年，专注大型公寓运营管理，单体500间以上项目占比70%以上，涵盖住宅、商业、车位等模板，综合性强。
基于上述两大趋势，优望公寓五六年以来做了很多模式的探索，其将大型社区分为了五大类，即：政府大型人才公寓社区、村集体用地建设大型社区、R4用地建设大型社区、产业园区配套大型社区和自持大型社区。
丘运贤以具体的实例展示了优望公寓目前在大型租赁社区领域积累的经验。
政府大型人才公寓社区——这是目前优望公寓做的体量较大的一类。
比如，优望公寓火炬嘉福社区由优望公寓联合厦门国家火炬高新区管委会共同打造，是厦门人才公寓示范项目，由原来的闲置房改造而来，总建筑面积达90000㎡，房间2000套;北师大人才公寓是优望公寓联合CCB建融家园打造企事业单位的人才房，总建筑面积为60000㎡;北京怀柔国家科学城人才社区是高起点规划打造北京怀柔国家科学城人才房体系，专门服务于科学城顶尖科学人才，房型多达2000套。除了布局一线城市以外，优望公寓也下沉到了三四线城市，联合吕梁市政府打造吕梁市级人才标杆项目吕梁市级人才公寓，总建筑面积为20000㎡。
村集体用地建设大型社区——在这一品类中，北京地区是典型区域。
西南部首个纯租住社区是优望公寓负责的北京张郭庄项目，房间数近4000套，已经运营两年多了，效果显著;城市中心高端品质人才公寓优望公寓水木社区，是全厦门首个采用人脸识别门禁系统全智能联网公安系统、精品酒店级精装标准的公寓，包含了商业等多个版块。
R4用地建设大型社区——以厦门金圆金融公寓为例，该公寓位于厦门两岸金融中心，是厦门首块纯租赁用地，将开发建设为厦门高端金融人才公寓，总建筑面积达27446㎡。
产业园区配套大型社区——厦门新阳产业园配套公寓即将上线，该项目分为三期开发，房间4000套，涵盖各个产业类型，是超级综合体的项目。
厦门优望公寓天地社区是优望公寓2015年做的第一个项目，丘运贤回忆道，当时全国社区长租公寓体量均在100-200间，优望公寓铤而走险，打造了这一1000多间房间的社区，并涵盖白领公寓、人才公寓和休闲商业街，结果印证了当初的选择，运营至今一直是满房的状态。
自持大型社区——北京首开保利项目是超大型全龄服务式租住社区，总面积60万㎡，纯自持部分地上面积约23万㎡，接近4000套，预计明年年中正式面世，目前项目已经全部打造完成。
大型社区如何长期保持“年轻态”
从运营角度来看，大型社区具有“三多”的特点。
一是业态多，不仅有公寓的部分，还涵盖商业、幼儿园、小学等业态;二是产品多，涉及到一房一厅、两房，甚至服务于家庭用户;三是客户多，主要是客户的年龄层次多，当前客户群体已经不再局限于20-35岁之间，范围扩大至多个层次。
丘运贤指出，决定大型社区能保持长期输出力主要在于全链条，涉及前期、建设期和运营期三大阶段——前期阶段要确定好产品定位;建设期最好有自己的开发团队和软装管理的团队，能基于智能硬件做自己的产品，否则会对运营造成很大的压力。
考虑到这一点，丘运贤表示，自己成立家具研发中心，产品不断迭代，保证了客户满意度，避免因保修率高造成盈利大幅度下降;而运营期的委托管理和运营管理则是结果。
大社区前期爬坡期如何做到开业就有比较好的出租率呢?
丘运贤认为，G+C+B是关键。也正是因为这样，优望公寓在厦门开创了人才房的模式，政府不再自己建人才房，而是采购优望的项目作为人才房，从货币化补贴、市场化服务，人才满意度等方面来看，这都是一个正确的选择，现在全区全市都在推这种模式。
改善租房领域一小步，成就城市理想生活一大步。
优望公寓将继续致力于给每一位热爱城市，专注生活的人，提供安心安全无后顾之忧的租住体验，并兼顾价格的合理性和需求的多样性，让不同类型的租客群体有更多更好的租房选择。