【独家分析|为什么新市府高深东路北地块成为土拍最热焦点？】

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土拍最热焦点表现：

各大开发商聚焦昭华里探盘！

在这个看似闷热的7月，一切都在暗潮汹涌之中。从7月14日沈阳市自然资源局放出拟出让的51个地块，到7月15日与各大开发商和媒体开完介绍会后确定高深东路北-1地块会在这次土拍中正式出让之后：

十四在与各大品牌高管深度交流后了解到，作为唯一一个与这个地块仅不到1.5公里的可以作为重点参照对象的项目——华润置地旗下开发的昭华里项目担当起了这个地块土拍入市前的重点参观对象，甚至连一些品牌的东北公司的区域总经理到了沈阳勘察这个地块时，都把昭华里当作了自己沈阳考察之旅的第一站！

为什么呢？

答案，似乎也显而易见：

首先，距离这块地最近的昭华里，是新市府目前最当红的高端改善项目，其上半年首开10个亿的数据，至今还无其他盘能够打破。

最后，昭华里除了是新市府卖得最火热的项目之外，还是目前新市府价格最高的项目，各大品牌开发商再拿高深东路北-1这块注定会高价的地块时，一定要做全过程的测算，所以，复盘昭华里的业绩指标，了解华润置地品牌的影响力，和深度解析昭华里的产品力等物理规划，是大家必须经过的一环。

显然，除了昭华里，各大开发商根本找不出第二家可以对标的高端改善项目了。

那么，当大家了解了这块地的勘察背景和火热关注度后，它的各项指标到底能做出怎样的产品，还有土地价格能拍到多少，房价最终能卖到多少呢？

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拿地指标剖析：

预测楼宇排布类型和最终价格。

首先，我们来看这块地的硬性指标：

容积率1.7，说实话，在这么核心的位置，容积率如此之低，确实难得，但是当我们看到其限高在70米以内以及绿化率和商业配比的数据后，再结合传统的层差要求与限高要求同时思考之后，十四可以猜测，这个地块大概率或做成下面两种排列方式：

第一种：9层类洋房+15层小高。

这种方式算是照顾了对于洋房有特殊需求的客户，同时，15层小高也相对舒适，大家抗性较小，但是，这种排列方式的弊端在于园区的景观打造上将很难做出特色；

第二种：均一性11层类洋房小高。

这种方式大家能不能接受，每个人心中都有杆秤，这种布局的优点在于宅间景观的打造可以有所突破，但这种方式的弊端在于要均衡整体的价格布局，最终在推广时还是有一定难度。

布局形式猜测完后，我们再来预估一下这块地的地价和房价：

目前，

昭华里的楼面价约11000元/平，最终洋房的售价在约25000元/平（精装）；

创新路地块的楼面价约13000元/平，最终洋房的售价可能在约26000元/平（清水）；

而这个位置绝对核心的高深东路北-1地块，楼面价预估在15000元/平起，其最终的房价注定在30000+元/平。

当你看到十四这轮最为保守的估算时，无论这个新地块最后是打造成9层以上洋房还是全体11层的类洋房，与之咫尺距离的昭华里6层以上的精装洋房的价格优势与产品难再寻的稀缺性都异常凸显，并且，昭华里精装洋房的价格逻辑也变得空前清晰，没有任何虚无缥缈之感了。

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为什么，

此地块各大开发商非拿不可？

当你读到这里，可能心里会升起一个特别重要的疑问：

为什么，这个地块各大开发商如此重视，各大品牌东北区域的老总纷纷赴沈考察，来确定给予这个地块多少资金额度呢？

首先，新市府板块的热度和高度，是政府，开发商和购房者都能看到的共识：

沈阳楼市在2020年之后彻底进入改善时代，但高端改善的区域其实并不多。目前大家已知的几个聚集高端改善产品的板块里，板块配套完善度，品牌实力全面度，未来利好可期度，土地价格拉伸度，产品内在惊艳度这几个方面能够集于一身的，我们放眼一看，似乎只有新市府能够完全符合以上所有维度的思考和评价。

其次，在这么多年的楼市历史逻辑中，最为核心的区域的最为核心的土地，它的意义不仅仅局限于土地价值本身，更在于战略意义上的抢占一个城市顶流流量的精神圭臬。

最后，正如高深东路北-1地块隔壁已去年已售罄的项目和今年刚刚入市正在热卖的昭华里一样，人们对于区域中心的渴望和聚集，是由来已久的本能之选——抢占C位，是所有高知客户的必然选择，所以，无论这几个项目价格在普罗大众眼里看来价格多高，其最终依然会很快售罄的事实也是摆在开发商和一直关注和等待这个地块购房者的事实。

它的地理重要性和稀缺性就像是解放战争时东北战场的锦州，淮海战役的徐州，更像是沈阳金廊上无法再复制的万象城之区位。

你说，大家能不抢吗？

至于，这个地块最终会花落谁家，十四和你一样，倍感期待，当然，如果再有第一手消息，十四也会像今天一样，第一时间奉上，绝不拖沓！

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END

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教育和买房，十四来帮忙：

教育界里更懂楼市的；

楼市圈里更懂教育的；

我是来自教育界的房产首席导师。