我一直在说，影响房价的根本因素就是，供求关系！苏州房价为什么沉寂了2年之久？归根结底就是供大于求！我经过2天的吐血整理，发现仅苏州6区就有186盘在售！可售房源6万多套！还有28个纯新盘待开！也就是说，苏州目前有将近214盘未来将有超10万套新房库存！但从半年数据来看，36905套的销量，也就去化了整体的三分之一左右。从每个月的网签来看，开盘或加推能卖出6成以上的都是凤毛麟角！苏州楼市的下半场形势依旧严峻！
苏州是整体限均价的城市，各楼盘均价不得高于4万/㎡，188个领证楼盘中，细分一下价格区间：▶3.5万以上-4万/㎡：12个，主要分布在园区、高新、姑苏，涉及狮山、枫桥、石路、留园、胥江、独墅湖等板块。▶3万以上-3.5万/㎡：29个，6区都有分布，涉及娄葑、胜浦、平江新城、太湖新城等热门板块。▶2.5万以上-3万/㎡：55个，相城和吴中区楼盘最多，涉及城南、木渎、高铁新城、元和、科技城、浒墅关、大阳山等板块。▶2万以上-2.5万/㎡：46个，吴中、吴江为主，涉及甪直、胥口、太湖科学城、运东、黄埭等板块。▶1.5万以上-2万/㎡：33个，以吴江和相城为主，涉及盛泽、平望、汾湖、太湖度假区、望亭等板块。▶9500元/㎡-1.5万/㎡：13个，都在吴江，可以说毕竟吴江市撤市划区的，因为地理关系，整体与苏州主城的房价割裂还是很大的，这从房价上就能体现。
▶园区共有8个在售楼盘，房价在30900-39997元/㎡，这个区域就属于越贵越好卖的典范，奥体顶着限价买，再贵也不缺人买！
▶姑苏区共有14个在售楼盘，房价在31900-39000元/㎡，以平江新城新盘供应为主，洋房非常稀缺，古城还是以联排别墅为主，总价段比较高，圈层纯粹。▶高新区31个在售，房价在20000-39500元/㎡，房价跨度非常大，狮山和科技城都是这两年的热门，浒墅关回调非常严重，不少楼盘只能靠降价维生。
▶吴江区45个在售，房价从9500元-31000元/㎡不等，太湖新城因为紧靠苏州，这几年发展还是非常迅速的，最直观的就是板块界面和商业的进驻，颇有点小“外滩”的感觉。对于刚需来说，运东则是上车首选，单价2万/㎡，总价180万左右的价格，通勤时间30分钟左右，对于年轻人来说，还是比较友好的。▶吴中区45个在售楼盘，木渎和城南都是供应大户，因为5号线的到来，太湖度假区也借势火了一把，好几个楼盘已经站稳2万/㎡的脚跟。▶相城区45个在售楼盘，只有个别楼盘突破3万/㎡的，整个区域发展的最好，也是近几年房价跨度较大的还是高铁新城板块，好几个热销现象都是来自于高铁新城。随着大约春风里的到来，元和也站在了风口，仁恒、建发、万科等房企都把目光对准了这里，房价差距也越来越小。
从188个领证楼盘的价格分布，以及区域分布来总结，至少可以得到这么几条信息：1、苏州严格限价下，其实3.5万/㎡以上的高价盘，只有11个，占比仅5.9%，整体价格还是2万/㎡-3万/㎡这个区间的房源最多，共有100个盘，占比53%。2、姑苏和园区的圈层非常纯粹，基本就没有均价3万/㎡以下的盘，可以说买在姑苏和园区的非富即贵，哪怕是胜浦这种边缘板块，上车门槛就是300万起步。3、吴中、相城和吴江的供应量都很大，每个区在售都是45个盘，这也是滞销盘堆积最多的区域，特别是吴中的城南、木渎，吴江的汾湖，相城除了高铁新城还真没有卖的很好的板块
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4、高新区分化最为严重，在价格上断层严重，3.5万-4万/㎡的狮山横塘枫桥，然后就滑到3万以下的科技城，除此之外也没能有其他版块能够填补这个房价空缺。销售情况也是冷热不均，狮山来一个盘空一个盘，科技城忽冷忽热，太湖科学城还是有点带不动，浒墅关楼盘多没人买，靠疯狂降价博眼球。
我也整理了下半年即将要上市的楼盘，可以说，下半年的苏州楼市，改善机会很多。
据统计下半年28家纯新盘开盘，其中有12家有150㎡以上的户型，产品都可圈可点。
不论是园区奥体锦麟铂悦府、姑苏南门东原印长江、青剑湖中海阅湖湾，还是高铁新城云栖秀庭、吴中太湖新城的中信泰富玖著，或者狮山的狮子山澜庭/澜院等，都是很多买房人梦寐以求的楼盘。
东原印长江
最关键的是，这些项目不仅有好产品，地段更是让改善群体欲罢不能，改善买房人一定要大胆出手。
这些楼盘上市，注定会给苏州楼市打上一剂强心针！
对于刚需群体来说，选择面就小了很多。吴中太湖度假区、临湖、甪直、吴江花港是非常少有的选择。
在这些高端改善楼盘用地段、用产品掀起的潮水中，千万不能随波逐流，要知道下半年房贷利率依旧会涨，在房价格局稳定的情况下，等一等房价并不会上涨。
反而房贷利率居高，刚需买房人如果强行上车，可能会多掏几十万利息。
谁能保证房子短时间内涨几十万吗？如果，你不是必须今年就要买房，我给你的建议是，可以等到元旦，房贷额度充足之后，再上车。
在苏州等几个月，房价不会上涨。
