房市漫谈之兰州，兴衰走向看一路
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十六篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
目前，“典型城市房市漫谈”关于西北的城市仅谈到了西安和乌鲁木齐，兰州作为西北重要城市，同时也是丝路经济带上的重要城市，很有必要谈一下。
但是，兰州虽然贵为省会城市，由于本身地处西北，经济发展一直都不太理想，比如19年兰州GDP还没有突破3000亿大关，这主要受限于西北以及甘肃整个大环境。
对于兰州来说，最大的发展机遇就是一带一路战略，这一点和西安类似，整个西北的未来都依仗一带一路。但是，一带一路并不容易，这一点曾在旧文《浅谈应对我国人口锐减和老龄化的几种方法》中简述过：
一带一路沿途要经历多少个国家？除去中国好像有65个。这66个国家，包含了三种肤色：黄、白、黑；三种文化：东亚文化、伊斯兰文化和基督文化。60多个国家之中，基本上每个国家都有两股以上的势力，这个亲中，那个就可能亲美，而且其中不少国家还不太平，今天掌握政权的，明天可能就会被推翻。随便哪个国家出问题，由串联起来的一带一路就会陷入困局。所以啊，一带一路是真的难！
本次疫情，毫无疑问是比较影响“一路”发展进程的，而且，相较于一路，由于东南亚的崛起，“一带”可能更具有想象力。
安居客数据显示，兰州当前的二手房均价大约1.28万，过去一年的走势也基本平稳，没有较大的起伏。同样是安居客数据库，长沙的二手房均价才万元。也没必要比较两座城市的各项指标以及未来的发展前景，兰州的房价有没有水分已经很明显了。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
兰州房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文《【最新版】1.3万字讲清楚房地产的没落趋势》）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》、《如何看待4月M2余额209.35万亿元，同比增长11.1%？》、《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》、《房地产杂谈，涉房贷款降至30%以下》。
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
最近的房地产融资“三条红线”和“涉房贷款占比降至30%以下”以及“严厉打击消费贷经营贷”进入房地产领域，可以说从两头掐住了房地产的七寸。
1、人口方面
2019年末，兰州全市常住人口379.09万人，比上年末增加3.73万人。其中，城镇人口307.21万人，占常住人口比重为81.04%，比上年末提高0.01个百分点。
过去5年的人口数据来看，兰州过去4年常住人口增加总量大约为10万，相当于明年仅增加2.5万，考虑到兰州的本身软硬条件，这样的数据也算情理之中。
2、经济方面
首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年，兰州市地区生产总值2837.36亿元，比上年增长6%。其中，第一产业增加值51.68亿元，增长5.5%；第二产业增加值945.38亿元，增长1.9%；第三产业增加值1840.3亿元，增长8.4%。三次产业结构比为1.82:33.32:64.86。
工业方面，全年全市工业增加值749.98亿元，比上年增长2.0%。规模以上工业增加值增长2.0%。但是，全年规模以上工业企业利润19.7亿元，比上年下降71.2%。
固投方面，全年固定资产投资比上年下降4.7%。固投负增长意味着城市发展的后劲欠佳。
2019年兰州全年房地产开发投资比上年下降5.83%，其中住宅投资增长12.71%。房屋施工面积5305.04万平方米，增长16.90%，其中住宅施工面积3532.28万平方米，增长21.74%。在房屋施工面积中,房屋新开工面积1471.01万平方米，增长78.43%，其中住宅新开工面积1064.50万平方米，增长112.55%。
房地产开发虽然整体下降，但是住宅投资却大幅度增长，说明还是比较依赖房地产投资的，而且，住宅施工面积达到3532万平米，100平米/户来算也是35万套住宅，每套住宅3人就是大约100万人，要知道目前整个兰州常住人口才380万，仅开工住宅面积就足矣让超过1/4的兰州家庭换新了。
考虑到兰州的人才流失局面，未来兰州需要担心的是房子太多了。
总体来说，当下的兰州经济发展并不理想、后劲也不足，在修建的发展足够100万人居住，但是以兰州的人才吸引力，估计很难消化这庞大的增量。
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口、经济和政策三个方面没有一点支撑兰州的房市。
目前兰州的二手房均价大约1.28万，2019年房价收入比为9.7，和青岛一样，但是高于烟台、洛阳、宜昌，这些城市的经济发展和未来前景并不弱于兰州。
虽然兰州的绝对房价看起来不高，但考虑到其自身的局限性，已经算很高了。要知道，相较于长沙，兰州房价要贵大约2-3成啊！
对于兰州，泡沫还是不小的，不建议投资，已有的投资性房产建议尽快变现，刚需的朋友在基于可承受的基础上，尽可能买在好地段。因为，以后房地产价值的好坏，主要就看其地段了。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。